Сравнительный метод оценки. Общие сведения.

Сравнительный метод заключается в определении стоимости предприятия на основе данных о совершенных сделках, спросе или предложениях о продаже объектов-аналогов.

Определение стоимости предприятия сравнительным методом включает осн. этапы:

· поиск объектов-аналогов;

· выбор финансовой, физической или иной базы для расчета ценовых мультипликаторов;

· определение стоимости предприятия (объекта-аналога) исходя из ст-ти пакета акций или долей, проданных или выставл-ных на продажу;

· расчет ценовых мультипликаторов по объектам-аналогам;

· расчет стоимости предприятия;

· внесение итоговых корректировок.

При реализации сравнительного метода оценки используют методы расчета стоимости, которые можно объединить в две группы:

− методы количественного анализа;

− методы качественного анализа.

Методы количественного анализапредставляют собой совокупность методов расчета стоимости, основанных на сопоставлении количественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, и определение стоимости объекта оценки путем внесения корректировок.

К группе методов количественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: статистического анализа (в том числе метод графического анализа и метод анализа тенденций, метод прямого сравнения), компенсационных корректировок и др.

Методы качественного анализапредставляют собой совокупность методов расчета стоимости на сопоставлении качественных характеристик объекта оценки и объектов-аналогов, основанных на определении стоимости объекта оценки как среднего значения цен двух объектов-аналогов, наиболее близких к объекту оценки по элементам сравнения.

К группе методов качественного анализа относятся следующие методы расчета стоимости: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ (ранжирование) и др.

Рыночные методы оценки

К ним относятся затратный, доходный, сравнительный.

Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный метод основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Методы: валовой ренты, прямой капит-ции, капит-ции по норме отдачи, капит-ции по норме отдачи с примен расчет моделей, метод остатка, др.методы

Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Методы: метод сравнит единицы, метод построения, др.

Сравнительный подход

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Можно выделить методы качеств и количеств анализа. Кол(метод статистич анализа, в т.ч. метод графич анализа, анализа тенденций, метод прямого сравнения и др., метод компенсационных корректировок, др.). Кач(относ сравнит анализ, метод распред анализа(ранжир-е), др.)

Прогнозирование доходов и стоимости.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

• прогнозирование будущих доходов;
• капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. Горизонт прогнозирования выбирается собственником, однако наиболее часто используются сроки владения объектом. Структура бюджета, перечень и последовательность определения доходов и расходов представлена

Потенциальный валовой доход (ПВД или PGI), в том числе:

- контрактная годовая арендная плата (плановая аренда)

- скользящий доход

- рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда)

- прочие доходы, связанные с нормальным функционированием объекта недвижимости

Потери дохода (ПД или V&L), в том числе:

Потери от недогрузки

Потери при сборе арендной платы

Действительный валовой доход (ДВД или EGI)

Операционные (эксплуатационные) расходы (ОР или OE), в т.ч.

Текущие операционные расходы, в т.ч.

- условно-постоянные

- условно-переменные

- резерв на замещение

Чистый операционный доход (ЧОД или NOI)

Выплаты по обслуживанию долга (ОД или DS)

Чистый валовой доход (ЧВД или PTCF)

Налог на прибыль (НПП или Tax)

Чистый доход (ЧД или ATCF)