Собственности в жилищной сфере

Недвижимость в жилищной сфере, либо ее часть может находиться в частной (граждан, юр. лиц) собственности, государственной, муниципальной и переходить из одной формы собственности в другую. Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, отдавать в залог, продавать (в целом и по частям), перестраивать, сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются права и свободы других граждан и действующие нормы.

Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам, стоимости. Она неприкосновенна и подлежит регистрации в установленном порядке.

Под владением понимается законная возможность иметь у себя данное имущество, ответственность за него. Зарегистрированное владение жильём называется законным или титульным владением.

Право пользования есть основанное на законе право эксплуатации имущества, извлечения из него полезных свойств. Применительно к жилым помещениям – право проживания в них.

При переходе государственной или муниципальной организации в иную форму собственности или при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в их ведении, может быть передан в ведение правопреемников этих организаций или органам местного самоуправления с сохранением всех жилищных прав граждан. Граждане, имеющие в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных участках, вправе переоформлять их в качестве жилых на праве частной собственности.

Принудительное изъятие недвижимости в жилищной сфере у собственника не допускается, если иное не предусмотрено законом.

Приобретение жилья в собственность и права собственников

На распоряжение жильем

Граждане имеют право на приобретение жилья в индивидуальную (частную) собственность без ограничения его количества и размеров путем:

1. Приватизации, занимаемых жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе находящихся в ведомственном жилищном фонде до 1 марта 2012 года.

2. Жилищного строительства.

3. Участия в ЖК, ЖНК и ЖСК.

4. Купли-продажи жилья.

5. Приобретения в порядке наследования, дарения и по другим законным основаниям.

Право собственности включает в себя права владения, пользования и распоряжения.

Под правомочием владения понимается возможность иметь у себя данное имущество. Она называется законным или титульным владением. Правомочие пользования есть основанная на законе возможность эксплуатации, извлечения из имущества полезных свойств.

Правомочия распоряжения означает возможность изменения его принадлежности, состояние или назначение (в форме отчуждения по договору, передачи по наследству, переоборудования, уничтожения и т. д.)

Собственнику жилого помещения принадлежит право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части вправе распоряжаться ею, в том числе сдавать в наем, аренду, передавать в залог в целом или по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы. Правомочие распоряжения означает право определить юридическую судьбу помещения: продать, дарить, обменять.

Гражданин – собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, может передать жилое помещение в собственность другому лицу путем заключения договора купли-продажи, мены, дарения, ренты и т. д.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену) (ст. 454 ГК РФ).

По договору мены жилыми помещениями каждая из сторон договора обязуется передать другой стороне в собственность жилое помещение в обмен на другое жилое помещение. Согласно законодательству и практике договор мены жилыми помещениями заключается между собственниками квартир, жилых помещений. Этот договор следует отличать от другого, схожего с ним договора обмена жилыми помещениями, при заключении которого между лицами, участвующими в договоре, происходит переход не права собственности, а только право пользования жилым помещением.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты – рантье) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 585 ГК РФ). ГК РФ предусматривает несколько видов ренты: постоянная рента и пожизненная рента.

По договору дарения одна сторона обязуется безвозмездно передать другой стороне имущество (жилое помещение, дом) в собственность (ст. 572-582 ГК РФ). Заключению договора дарения жилья (либо строительства или ремонта жилого дома) может предшествовать издание компетентным государственным и муниципальным органом власти административного акта, разрешающего организации, владеющей имуществом, произвести его дарение гражданину. По договору дарения требуется согласие одаряемого на получение дара.

По договору имущественного найма арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Итак, понятие распоряжения означает право собственника жилого помещения продать, подарить его, обменять на другое помещение, сдать в аренду, произвести перепланировку. Собственник жилого помещения может передать его другому лицу для проживания по договору найма, передать в собственность другого лица, путем заключения договора мены, купли-продажи, дарения, ренты и т. д. Собственники жилищного фонда имеют право предоставлять гражданам и юридическим лицам квартиры и дома любой площади по договору аренды. Порядок, сроки, условия аренды определяются договором между арендатором и собственником.