Общие вопросы пользования и владения землей

Земельный кодекс определяет следующий круг оснований возникновения прав на земельные участки:

· право собственности;

· право постоянного бессрочного пользования;

· право пожизненного наследуемого владения;

· право аренды;

· право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

· право безвозмездного срочного пользования.

Юридические лица обязаны переоформить право постоянного бессрочного пользования земельными участками на право аренды или пробрести земельные участки в собственность.

В постоянное бессрочное пользование земельные участки по-прежнему предоставляются государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и местного самоуправления.

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса, сохраняется.

Распоряжение таким земельным участком не допускается, за исключением перехода прав на него по наследству.

По истечению срока аренды земельного участка, арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды. Арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал организации, при условии уведомления собственника. Если договором не предусмотрено иное, то заключение нового договора аренды не требуется.

Арендатор имеет право передать участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка, если договором не предусмотрено иное.

Земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд, либо для проведения изыскательских работ на срок не более года. После этого арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования, возместить убытки, причиненные при проведении работ.

При продаже земельного участка арендатор имеет преимущественное право его покупки. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Права на землю, обязанности ее собственников и пользователей

Собственник земельного участка имеет право:

1) Использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространённые полезные ископаемые (кроме нефти, газа, золота иных драгоценных металлов и камней) и подземные воды.

2) Возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные                                  здания, строения, сооружения в соответствии с установленными законодательством требованиями.

3) Проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, культурно-технические и др. мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

4) Осуществлять др. права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Собственники земельных участков, владельцы, пользователи обязаны:

· использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде;

· сохранять межевые, геодезические и др. спец. знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

· осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и др. природными объектами;

· своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки их освоения предусмотрены договорами;

· своевременно проводить платежи за землю;

· соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

· не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшения плодородия почв.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком

(сервитут)

Собственник недвижимого имущества (земельного участка, иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка предоставления права ограниченного пользования его участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний (иной) земельный участок, прокладки и эксплуатации ЛЭП, средств связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также др. нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другая недвижимость, ограниченное пользование которым необходимо в связи с использованием земельного участка или другой недвижимости.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника этого участка прав владения, пользования и распоряжения участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка и подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимость.

В случае недостижения соглашения об установлении сервитута, спор решается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную (разумную) плату за использование участка.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, не может передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимости, для обеспечения использования которой он установлен.

По требованию собственника земельного участка сервитут может быть прекращен в виду отсутствия (утраты) оснований, на котором он был установлен.

В случаях, когда земельный участок в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Охрана земель

Использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способность земли быть средством производства в сельском и лесном хозяйстве. При этом под экологической системой понимается любое сообщество живых существ и среда их обитания, объединенное в единое функциональное целое, возникающее на основе взаимозависимости и причинно-следственных связей между отдельными экологическими компонентами.

Землепользователи, землевладельцы и собственники земельных участков обязаны проводить мероприятия по:

1. Сохранению почв и их плодородия.

2. Защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, загрязнения радиоактивными и химическими веществами, захламления отходами производства и потребления.

3. Защите с/х угодий и др. земель от заражения вредителями и болезнями растений, зарастания сорными растениями, кустарниками и мелколесьем, иных видов ухудшения состояния земель.

4. Ликвидации последствий загрязнения и захламления.

5. Рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв своевременному вовлечению земель в оборот.

Лица, виновные в совершении земельных правонарушений, несут административную или уголовную ответственность.

Пункт 2 ст. 12 ЗК РФ устанавливает две цели охраны земель. Первая – предотвращениие деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности.

С точки зрения уяснения смысла и практического применения этой формулировки важно знать содержание используемых в ней терминов. Одни из них определены в специальных правовых актах – методиках, инструкциях, другие подлежат доктринальному толкованию.

Согласно методике определения размеров ущерба от деградации почв и земель деградация земель определяется как совокупность природных и антропогенных процессов, приводящих к изменению функций почв, количественному и качественному ухудшению их состава и свойств, снижению природно-хозяйственной значимости земель.

Под степенью деградации (деградированности) почв и земель понимается характеристика их состояния, отражающая ухудшение состава и свойств. Крайняя степень деградации – уничтожение почвенного покрова и порча земель.

Выделяют следующие основные типы деградации почв и земель: технологическая (эксплуатационная) деградация (в том числе нарушение земель), физическая деградация, агроистощение, эрозия (в том числе водяная и ветровая), засоление, осолонцевание, заболачивание.

Под загрязнением земель следует понимать ухудшение в результате антропогенной деятельности (включая аварии) качества земель, в том числе лишенные плодородного слоя почвы (карьеры, каменистые поверхности и т. д.), характеризующееся увеличением (появлением) химических веществ или уровня радиации по сравнению с их ранее  существующими значениями (фоновыми или на начало сравниваемого периода). Загрязнение земель применяемыми в сельском и лесном хозяйстве средствами химизации проявляется с увеличением их содержания свыше предельного или ориентировочно допустимых концентраций в почве.

Захламление земель – размещение в неустановленных местах предметов хозяйственной деятельности, твердых производственных и бытовых отходов (металлолом, стеклобой, строительный мусор, древесные остатки и др.).

Нарушение земель представляет собой один из основных типов деградации почв и земель. Это механическое разрушение почвенного покрова, обусловленное открытыми и закрытыми разработками полезных ископаемых и торфа; строительными и геологоразведочными работами и др. К нарушенным землям относятся земли со снятым или перекрытым гумусовым горизонтом и непригодные для использования без предварительного восстановления плодородия, т. е. земли, утратившие в связи с их нарушением первоначальную ценность.

Под другими негативными воздействиями хозяйственной деятельности понимаются такие как порча и уничтожение плодородного слоя почвы, нерациональное использование сельскохозяйственных земель и др. Порча и уничтожение плодородного слоя почвы – это частичное или полное его разрушение в результате умышленных или неосторожных действий,  а также вследствие непринятия мер по предотвращению негативных последствий, вызванных антропогенными и природными факторами. Характеризуются утратой плодородного слоя почвы или ухудшением его физических и биологических свойств, а также снижением природно-хозяйственной ценности земель. Нерациональное использование сельскохозяйственных земель означает экономически малоэффективное и экологически не обоснованное использование земельных ресурсов, приводящие к снижению плодородия почв и ухудшению состояния окружающей природной среды.

Согласно подп. 2 п. 2 ст. 12 ЗК РФ вторая цель охраны земель – обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным воздействиям хозяйственной деятельности. ЗК не определяет, что понимается под улучшением земель, однако содержит ряд норм, которыми следует руководствоваться при уяснении цели охраны земель и определении инструментов ее достижения. Так, согласно п. 4 ст. 13 ЗК РФ при проведении связанных с нарушением почвенного слоя строительных работ и работ по добычи полезных ископаемых плодородный слой почвы снимается и используется для улучшения малопродуктивных земель.

Установлено правило (п. 8 ст. 31), по которому решение о предварительном согласовании места объекта является основанием для последующего принятия решения о предоставлении земельного участка и действует в течение трех лет. При осуществлении строительства на земельном участке или иного его улучшения после информирования о возможном изъятии, в т. ч. путем выкупа, земельного участка для государственных или муниципальных нужд собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец, арендатор земельного участка несут риск убытков, связанных со строительством и др. работами.

Статья 45 Земельного кодекса предусматривает, что систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охраны почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих состояние почв (если эти деяния совершены умышленно), является основанием для прекращения прав постоянного (бессрочного) пользования участком и права пожизненного владения земельным участком (подп. 3 п. 2).

Арендатор земельной доли имеет право проводить улучшение земель с учетом экологических требований. Если улучшение земель арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя, то после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости затрат на эти улучшения, если иное не предусмотрено договором. При проведении улучшения земель без согласия арендодателя затраты на это возмещению не подлежат.

Отдельные аспекты рассматриваемых отношений отражены в судебной практике. Так, в соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 22 апреля 1992 года № 6 судам, в частности, подведомственны требования о возмещении местной администрацией стоимости произведенных затрат на улучшение земель в случае добровольного прекращения права пожизненного владения и пользования земельными участками и их аренды, а также требования местной администрации к землевладельцу или землепользователю о возмещении ущерба, связанного с ухудшением качественного состояния и порчей земель (подп. «л» п. 1).

ЗК не определяет, что понимается под восстановлением земель, однако содержит ряд норм, которыми следует руководствоваться при уяснении названной выше цели охраны земель и поиске инструментов для ее достижения.

Статья 13 Земельного кодекса указывает, что собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков в целях охраны земель обязаны проводить мероприятия по: рекультивации нарушенных земель, восстановлению плодородия почв, своевременному вовлечению земель в оборот (подп. 6 п. 1). В свою очередь, для восстановления плодородия почв и загрязненных территорий допускается консервация земель с изъятием их из оборота в порядке, установленном Правительством РФ (п. 6).

Согласно п. 2 ст. 62 ЗК РФ на основании решения суда лицо, виновное в нарушении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, может быть принуждено к исполнению обязанности в натуре, в том числе к восстановлению плодородия почв, восстановлению земельных участков в прежних границах и т. д.