Права и обязанности ТСЖ и его членов

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация (потребительский кооператив), объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников.

ТСЖ может быть создано также при объединении:

1. Нескольких многоквартирных домов с земельными участками, расположенными на общей территории или на нескольких участках, соединенных общими сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

2. Нескольких близко расположенных зданий или строений, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов, расположенных на общем земельном участке с общей инфраструктурой.

ТСЖ вправе:

1. Заключать в соответствии с законом договор по управлению многоквартирным домом.

2. Определять смету доходов и расходов на год.

3. Устанавливать на основе утверждённой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения.

4. Продавать, обменивать или передавать во временное пользование имущество, принадлежащее товариществу.

5. Требовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещения обязательств по уплате платежей и иных общих расходов.

ТСЖ обязано:

1. Обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества.

2. Обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений обязанности по содержанию и ремонту общего имущества.

3. Принимать меры, необходимые для предотвращения действий третьих лиц, затрудняющих осуществление прав владения, пользования и распоряжения собственниками помещений общим имуществом.

Высшим органом управления ТСЖ является общее собрание его членов. В период между проведением собраний товариществом руководит Правление ТСЖ.

Член ТСЖ имеет право неприкосновенности жилища, а также:

1. Самостоятельно, без согласования с другими членами товарищества владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилыми и/или нежилыми помещением с соответствии с общими нормами гражданского законодательства.

2. Участвовать в деятельности ТСЖ как лично, так и через своего представителя, имеющего оформленные в установленном порядке полномочия, в том числе избирать и быть избранным в органы управления и контроля ТСЖ.

3. Вносить предложения по совершенствованию деятельности ТСЖ, устранению недостатков в работе органов управления.

4. Получать возмещение за счёт средств ТСЖ расходов, понесённых в связи с предотвращением нанесения ущерба общему имуществу.

5. Получать информацию о деятельности ТСЖ, состоянии общего имущества и произведённых расходах.

6. Осуществлять иные права, предусмотренные уставом ТСЖ. 

Порядок и проблемы образования товарищества собственников

жилья при преобразовании из жилищного кооператива

Правовое регулирование в отношении жилищного (жилищно-строительного) кооператива и товарищества собственников жилья как форм управления многоквартирным домом во многом сходно. Так, структура органов управления, порядок распоряжения общим имуществом и ведения хозяйственной деятельности товарищества и кооператива аналогичны. Между тем, необходимо отметить существенные различия в целях создания ЖК и ТСЖ. Жилищный кооператив создается для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, а ТСЖ – для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, по мысли законодателя, ЖК является формой управления многоквартирным домом, предшествующей ТСЖ. Свидетельство тому – п. 2 ст. 129 ЖК РФ, согласно которому на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (объекте деятельности ТСЖ). Кроме того, до недавнего времени ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» императивно обязывала ЖК реорганизовываться в ТСЖ при выплате пая всеми членами кооператива до 1 января 2007 г., однако данное положение было отменено Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ. Согласно ст. 122 ЖК РФ реорганизация стала не обязанностью, а правом ЖК. В связи с внесением этих изменений процесс реорганизации ЖК в ТСЖ, набравший к тому времени большие обороты, несколько замедлился.

На сегодняшний день реорганизация ЖК по-прежнему остается актуальной, поскольку большинство кооперативов, созданных еще в период действия Жилищного кодекса РСФСР, имеет устаревшие учредительные документы, которые не соответствуют действующему законодательству.

Реорганизация ЖК в ТСЖ регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, ЖК РФ, Федеральный закон от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Стоит сразу отметить, что реорганизация ЖК по своей сути является созданием ТСЖ, поэтому к данной процедуре применимы все правила, предусмотренные для последнего с небольшими дополнениями, характерными для особенного способа создания организации реорганизации юридического лица.

Данный процесс можно условно разделить на два этапа:

- первый – принятие решения о реорганизации ЖК в ТСЖ на общем собрании членов ЖК;

- второй – государственная регистрация реорганизации ЖК.

Право собственности на недвижимость и изменение отношений