Плата за землю, ее оценка и мониторинг

Использование земли в РФ является платным (ст. 65 ЗК РФ). Формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельный участки, находящийся в частной собственности, устанавливаются договорами арендной платы земельных участков. Земельный налог взимается в зависимости от кадастровой стоимости участка.

Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель.

Государственный мониторинг земель представляет собой систему наблюдений за состоянием земель. Объектами государственного мониторинга являются все земли РФ.

Задачами государственного мониторинга земель является:

1) Своевременное выявление изменений состояния земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и об устранении последствий негативных процессов.

2) Информационное обеспечение ведения государственного земельного кадастра, государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, иных функций государственного и муниципального управления земельным ресурсами, а также землеустройстве.

3) Обеспечение граждан информацией о состоянии окружающей среды в части состояния земель.

Основанием для установления налога (арендной платы) за землю является документ, удостоверяющий право собственности, владения или пользования земельным участком.

Суммы налога уплачиваются равными долями, не позднее 15 сентября и 15 ноября. Органы местного самоуправления вправе устанавливать более поздние сроки уплаты налога и делить его уплату не на 2, а на 3 или 4 части.

Предоставление земли под строительство

Предоставление земельных участков для строительства на землях, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется с предварительным согласованием мест размещения объектов, либо без такового. Без предварительного согласования земельные участки могут предоставляться для:

· жилищного строительства;

· комплексного освоения в целях жилищного строительства;

· иного строительства (в исключительных случаях).

Предоставление земельного участка без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется на торгах по решению органа государственной власти или местного самоуправления. Этот орган может принять решение о предоставлении земельного участка без торгов, если имеется только одна заявка, при условии предварительной публикации сообщения о наличии предлагаемых для строительства участков.

С предварительным согласованием земельные участки предоставляются следующим образом.

Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в получении земельного участка для строительства, обращается в орган исполнительной власти (орган местного самоуправления) с заявлением о предоставлении земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование размера земельного участка, а также может прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства.

Орган местного самоуправления в соответствии со статьей 29 ЗК РФ обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра с учётом экологических, градостроительных и иных условий использования территории.

Предварительные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского хозяйства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ; для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства определяются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Изъятие земельного участка

Лишиться земельного участка, находящегося в собственности, просто. Посягнуть на него могут как государственная и муниципальная власти, так и частные лица.

Право частной собственности на землю охраняется Конституцией РФ. Лишиться ее можно только на государственные или муниципальные нужды и в случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ. Конституция РФ требует на это веские причины и обязательное предварительное и равноценное возмещение.

Изъятие осуществляется в исключительных случаях, перечисленных в п. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации. Орган, принявший решение, обязан письменно уведомить о нем собственников в течение года до предстоящего изъятия земельного участка.

Выкупная цена, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником. Денежная форма оплаты стоимости изымаемого участка с согласия собственника может быть заменена на другой равноценный участок.

Если соглашение не достигнуто, то орган, принявший решение об изъятии, может обратиться в суд с соответствующим иском (например, о принудительном выкупе).

До достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе за собственником сохраняется право владения, пользования и распоряжения земельным участком по своему усмотрению. Однако если с момента госрегистрации решения об изъятии и до достижения соглашения (решения суда) собственник произведет улучшения участка или строений на нем, то затраты и убытки, связанные с ними, возмещаться не будут (ст. 280 ГК РФ). Действующий порядок изъятия земли в общем определен в ст. 49, 55, 57, 58 и 63 Земельного кодекса РФ и ст. 279-286 ГК РФ. Однако он не устанавливает такие важные элементы изъятия, как процедуру возбуждения производства об изъятии (в частности, кто подает заявление об изъятии и кому), перечень документов, обосновывающих необходимость изъятия, порядок ознакомления собственников изымаемых участков с условиями изъятия, порядок предоставления равноценных земельных участков взамен изымаемых.

Резервирование земель – это своего рода ограничение права пользования земельным участком с возможным последующим изъятием. Оно осуществляется в соответствии со ст. 49, 70.1 Земельного кодекса РФ и положением о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд, утвержденным постановлением правительства РФ от 22.07.2008 № 561.

Однако при резервировании собственники участков сталкиваются с проблемами, впоследствии приносящими убытки.

Одной из этих является отсутствие госрегистрации решений о резервировании. В отличие от других видов ограничения права пользования (например, залога) решение о резервировании не регистрируется, что создает неблагоприятные последствия для их покупателей. Например, если новый собственник (покупатель) реконструировал находящееся на участке здание, не зная о его резервировании, то при изъятии расходы на реконструкцию он не компенсирует.  

Чтобы ознакомиться со сведениями о резервировании, нужно обращаться сразу в два органа (государственной власти и местного самоуправления), т. к. неизвестно, кем из них принято решение о резервировании.

Другая проблема – это отсутствие ответственности у органа, принявшего решение о резервировании, при отказе в последующем выкупе. Максимальный срок резервирования определен в семь лет. И, если за это время решение о резервировании отменили, как быть дальше собственнику участка? В этом случае земельное законодательство не предоставляет ему никаких гарантий и не защищает от убытков [7].