Учет муниципальной недвижимости

Эффективное функционирование системы управления муниципальной недвижимостью возможно при наличии достоверной и полной информации о составе, структуре и состоянии отдельных объектов и их комплексов. С этой целью местные администрации создают необходимые информационные системы и устанавливают порядок учета муниципального имущества, по данным которого формируется и ведется реестр муниципальной собственности.

Реестр муниципальной собственности – это муниципальная информационная система, представляющая совокупность построенных на единых методологических и программно-технических принципах баз данных, содержащих перечни объектов учета и сведения о них.

Объектами учета, расположенными на территории муниципального образования и за его пределами, являются:

 1) муниципальные унитарные предприятия, муниципальные учреждения с учетом стоимости муниципального имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения или оперативного управления;

2) объекты муниципального нежилого фонда;

3) объекты муниципального жилищного фонда;

4) находящиеся в муниципальной собственности акции (доли, вклады) хозяйственных товариществ и обществ.

Формы учета утверждаются соответствующим комитетом по управлению муниципальным имуществом. Учет основан на данных, во-первых, технической инвентаризации объектов и, во-вторых, бухгалтерской отчетности балансодержателей муниципального имущества.

Технический учет (инвентаризация) объекта недвижимости – это количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимого имущества (земельного участка, здания, сооружения, жилого или нежилого помещения), в результате чего он получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других объектов недвижимого имущества. В ходе инвентаризации устанавливаются границы земельных участков, их площадь, назначение строений, материал стен и крыш, размеры (этажность, площадь, объем). Учет объекта недвижимого имущества сопровождается присвоением ему кадастрового номера. Технический учет предполагает также регистрацию обязанностей правообладателей по содержанию недвижимости.

Техническая инвентаризация осуществляется на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, по управлению муниципальным имуществом. Данные технической инвентаризации отражаются в паспорте жилого дома, жилого помещения и на их основании проводится регистрация объектов.

Техническому учету подлежат (независимо от форм собственности) законченные строительством и принятые в эксплуатацию жилые здания (помещения), а также жилые здания (помещения), включаемые в жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и др.), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Единицей технической инвентаризации является домовладение, отдельно стоящее основное здание. На каждый объект составляется учетно-техническая документация. Она группируется в инвентарное дело на здание, которое представляет собой три отдельно сброшюрованные группы документов.

Первая группа документов включает только технические материалы, составленные в результате последней инвентаризации:

· технический паспорт на домовладение (здание);

· план земельного участка;

· поэтажный план здания;

· экспликация к поэтажному плану.

Во вторую группу документов входят все правоустанавливающие документы или их копии, сброшюрованные в хронологическом порядке, относящиеся к периоду до начала деятельности учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; эта же группа документов включает информацию о праве собственности на объект.

Третья группа включает абрис (линейчатое очертание предмета), журналы подсчета площадей, технические документы, составленные в результате предшествующих обследований, расположенные в такой же последовательности.

Основной объем работ органов технической инвентаризации связан с учетом зданий, строений, сооружений, жилых помещений. Учетные работы можно сгруппировать по стадиям.

Первая стадия – съемка, характеристика и техническое описание зданий, сооружений, строений. Описание выполняется по основным конструктивным элементам (фундаменты, стены и перегородки, перекрытия, кровля (крыша), полы, проемы, отделка, внутреннее сантехническое и электротехническое оборудование, прочие элементы).

Вторая стадия работы органов технической инвентаризации, связанной с учетом зданий, строений, сооружений – определение их технического состояния (физического износа). Под физическим износом понимается потеря материалами, из которых возведено здание, своих первоначальных качеств. Процент физического износа зданий в зависимости от доступности или недоступности осмотру его конструктивных элементов устанавливается по признакам технического состояния или подсчитывается по срокам службы.

Третья стадия учетных работ по технической инвентаризации – определение стоимости здания, строения, жилого помещения.

Работа выполняется органами технической инвентаризации раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная стоимость с учетом износа) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость). В технических паспортах органами технической инвентаризации указывают и ту и другую.

Четвертая стадия – учет принадлежности домовладения, здания (строения), жилого помещения. Учет ведется в соответствующем разделе технического паспорта на основе информации, поступающей от учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Органы технической инвентаризации взаимодействуют с учреждениями, предприятиями и организациями, располагающими сведениями об изменениях в правовом режиме, составе, состоянии и стоимости объектов недвижимости:

- с органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- с комитетами по земельным ресурсам и землеустройству;

- с организациями жилищно-коммунального хозяйства;

- с органами архитектуры и градостроительства;

- с нотариальными конторами, судами и банками;

- со страховыми и пожарными органами;

- с другими структурными подразделениями местных администраций.

Цели, задачи и принципы создания системы управления недвижимости

В г. Ростове-на-Дону

Создание системы управления недвижимостью преследует достижение следующих целей:

1. Формирование необходимой инфраструктуры рынка недвижимости.

2. Увеличение доходов города, изменение структуры доходов путем увеличения доли доходов от недвижимости.

3. Повышение инвестиционной привлекательности территории г. Ростова-на-Дону.

4. Содействие решению социальных проблем, в том числе жилищных.

Система управления недвижимостью формируется при соблюдении следующих основных принципов:

1) гибкого сочетания федеральных нормативных требований с возможностями местного правового регулирования;

2) последовательности (этапности) и преемственности в развитии системы управления недвижимостью;

3) минимизации бюджетных затрат на построение эффективной системы управления недвижимостью;

4) организационного и информационного единства системы управления недвижимостью;

5) пообъектного управления недвижимостью, включающий:

а) пообъектное формирование недвижимого имущества;

б) пообъектный учет недвижимости;

в) пообъектную оценку недвижимости;

г) пообъектное управление инвестиционными процессами в сфере недвижимости [15].

Система управления недвижимостью должна обеспечить:

1. Полный учет недвижимости, осуществляемый на базе кадастрового и технического учета (инвентаризации).

2. Оценку недвижимости для целей налогообложения, страхования, ипотечного кредитования, определения выкупной цены в договорах купли-продажи и иных возмездных сделках.

3. Доступность и достоверность информации о недвижимости для граждан.