Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней

Есть недвижимость, зарегистрированная в 2001 г. без перечня объектов, входя­щих в ее состав. Можно ли реали­зовать часть объектов одному покупателю, а часть – другому. Технический паспорт есть со всем перечнем объ­ектов. Как поступить со свидетель­ством?

В соответствии со ст. 13 Федераль­ного закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) госрегистрация пе­рехода права на объект недвижи­мого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объ­ектом недвижимого имущества возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на этот объект в Едином го­сударственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Если право собственности за­регистрировано на объект недви­жимости как сложную вещь (то есть совокупность разнородных вещей, образующих единое це­лое, предполагающих использо­вание их по общему назначению), реализовать часть объектов одно­му покупателю, а часть – другому покупателю можно только путем продажи долей в праве собствен­ности на весь объект. Если про­давец желает продать не долю в праве на сложную вещь, а один из объектов, входящих в состав этой сложной вещи, первоначально следует произвести реальный раздел объекта, то есть прекра­тить право на сложную вещь в целом и зарегистрировать права на части объекта (объект недви­жимого имущества, входящий в состав сложной вещи). При этом обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой госрегистрации прав на объект недвижимого иму­щества, в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации является кадастровый паспорт объекта, права на который заявляются к регистрации.

Подлежит ли госрегистрации договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендатор принимает в срочное возмездное пользование ангар (временное некапитальное строение)?

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ госрегистрации подлежит договор аренды только недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит госрегистрации и считается заключенным с момента такой ре­гистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).

Госрегистрация договора арен­ды объекта недвижимого иму­щества возможна при условии наличия госрегистрации ранее возникших прав на данный объ­ект в ЕГРП (п. 2 ст. 13 Закона о регистрации).

Таким образом, если сдавае­мое в аренду имущество являет­ся недвижимостью, поставлено на кадастровый учет в соответс­твии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О госу­дарственном кадастре недвижи­мости», договор аренды на срок более одного года подлежит гос­регистрации. При этом арендо­датель должен зарегистрировать право собственности на предмет аренды.

Если ангар не относится к объ­ектам недвижимого имущества, указанный договор не подлежит госрегистрации.

Каков порядок регистрации права собственности взыс­кателя на нереализованное имущество должника, какие документы необходимо пред­ставить?

Госрегистрация прав на указан­ные объекты недвижимого иму­щества осуществляется в рамках исполнительного производства в соответствии со ст. 66 Феде­рального закона от 01.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве». На основании п. 2 названной статьи судебный пристав-исполнитель обращает­ся в регистрирующий орган для проведения госрегистрации прав собственности взыскателя на имущество в случае, когда взыс­катель по предложению судебно­го пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное иму­щество или имущественное право должника.

В соответствии с абз. 7 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации госрегист­рация права проводится без за­явления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущест­ва или права участника долевого строительства в результате обра­щения залогодержателем взыс­кания на недвижимое имущество или указанные права либо в ре­зультате оставления залогодер­жателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Помимо документов, предусмотренных Законом о регистрации, для госрегистрации права собственности залогодержателя в указанном случае необходимо представить следующие документы:

- постановление судебного пристава-исполнителя о проведении государственной регистрации права, утвержденное старшим судебным приставом;

- исполнительный лист;

- постановление судебного пристава-исполнителя о возбуждении исполнительного про­изводства;

- акты судов (содержащие требование о государственной регистрации или указание на то, что имущество (имущественное право) принадлежит взыскателю;

- документ об уплате государственной пошлины (государственная пошлина уплачивается взыскателем);

- иные документы (в случаях, установленных законодатель­ством РФ).

Помимо названных документов также необходимо представлять и правоустанавливающий документ должника на объект недвижимос­ти, документ, подтверждающий признание торгов несостоявшимися (протокол о результатах торгов). Все представляемые до­кументы должны соответствовать требованиям, предъявляемым ст. 18 Закона о регистрации.

Какие действия необходимо осуществить застройщику и участникам долевого стро­ительства и какие документы подать в орган, осуществляю­щий госрегистрацию прав на недвижимость, для погашения регистрационной записи об ипотеке земельного участка, на котором построен жилой дом с привлечением средств участников долевого строитель­ства, а также жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности застройщика? 

Обратимся к ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве). Она гласит, что в обеспечение исполнения с обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента госрегистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются с находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект не­движимости. В части 3 этой же статьи сказано, что при госре­гистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижи­мости, строительство (создание) которых осуществлялось с при­влечением денежных средств участников долевого строитель­ства, эти помещения считаются находящимися в залоге у участ­ников долевого строительства с момента госрегистрации права собственности застройщика на такие помещения, если иное не предусмотрено Законом об учас­тии в долевом строительстве.

Согласно решению Вер­ховного суда РФ от 13.08.2007 № ГКПИ07-728 застройщик при­нимает на себя обязательства пе­ред всеми участниками долевого строительства, следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог – прекра­щенным со дня передачи объек­тов долевого строительства всем участникам такого строительства. Погашение регистрационной за­писи об ипотеке связывается не с моментом исполнения основ­ного обязательства, а с подачей соответствующего заявления на совершение регистрационного действия. Исходя из этого пога­шение регистрационной записи об ипотеке в силу закона может быть осуществлено регистриру­ющим органом только после по­лучения передаточных актов или иных документов о передаче объ­ектов долевого строительства, на основании которых при условии положительного заключения пра­вовой экспертизы осуществляет­ся госрегистрация прав собствен­ности всех участников долевого строительства на объекты такого строительства.

Таким образом, погашение регистрационных записей об ипотеке на земельный участок, принадлежащий застройщи­ку на праве собственности или праве аренды, на жилое или не­жилое помещение, построенное за счет собственных средств за­стройщика, производит орган, осуществляющий госрегистра­цию прав, после госрегистрации права собственности последнего из числа участников долевого строительства на объект долево­го строительства.

Согласно п. 1 ст. 25 Федераль­ного закона от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимос­ти)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистра­ционная запись об ипотеке по­гашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в ор­ган, осуществляющий госрегист­рацию прав, заявления владельца здания залогодателя и залогодержа­теля, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполне­нии обеспеченного ипотекой обя­зательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекраще­нии ипотеки.

Какие документы необходимо представить в регистри­рующий орган для регистрации перевода жилого помещения в нежилое?

Порядок перевода жилого по­мещения в нежилое и нежилого в жилое установлен в ст. 22 и 23 ЖК РФ. Тре­бования к документам, необхо­димым для осуществления гос­регистрации прав, установлены ст. 16 – 18 Закона о регистрации.

Принятие решения о переводе помещения – в компетенции органов местного самоуправления.

Как правило, в переводимом по­мещении для использования его в определенных целях производятся переустройство и перепланиров­ка. Если перепланировка затра­гивает общее имущество в мно­гоквартирном доме, для ее осу­ществления необходимо согласие других собственников помещений в этом доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Такое согласие можно получить в порядке, предусмотренном в ст. 46 – 48 ЖК РФ. После получе­ния согласия собственник может осуществить необходимые работы по перепланировке в соответствии с требованиями ЖК РФ и законо­дательством РФ о градостроитель­ной деятельности.

В соответствии со ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается ак­том приемочной комиссии.

Если в ЕГРП зарегистрирова­но право собственности лица на переводимое помещение, пра­вообладатель представляет заяв­ление о внесении изменений в записи ЕГРП об объекте в части изменения назначения объекта недвижимого имущества. Кроме того, в этих целях представляется соответствующий акт о переводе помещения из жилого в нежилое (из нежилого в жилое) и переуст­ройстве и (или) перепланировке помещения. Если в ЕГРП не заре­гистрировано право собственнос­ти заявителя на данный объект, то на госрегистрацию представ­ляется заявление о госрегистрации права собственности с при­ложением вышеуказанных доку­ментов и иных необходимых для госрегистрации прав документов, в том числе правоустанавливаю­щих документов на переводимое помещение.