Управление муниципальной недвижимостью в жилищной сфере

  В организации управления недвижимостью в жилищной сфере можно выделить два направления – социальное и коммерческое, которые, как правило, реализуются разными структурными подразделениями местной администрации. В самостоятельный блок выделены вопросы социального использования жилья: обеспечение жилищных прав граждан в целом, обеспечение жильем по договорам социального найма, учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, выполнение жилищных программ, предоставление жилищных субсидий, организация переселения из ветхого жилищного фонда, подлежащего сносу, реконструкции или капитальному ремонту, и др. Путем коммерческого использования муниципального жилищного фонда происходит перенесение на пользователя части бремени собственника по содержанию имущества. Это предполагает передачу жилья по договорам коммерческого найма, аренды, аренды с выкупом, купли – продажи, в том числе с рассрочкой платежа, а также создание «доходных домов».

 Жилищный фонд муниципального образования включает:

· частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – частным организациям;

· смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

· государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

· муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

В одном здании, находящемся на балансе муниципальной структуры – службы заказчика, могут располагаться и муниципальные, и частные квартиры. Такая ситуация требует поиска процедур согласования интересов разных собственников и схем управления объектами общего пользования – лестничными клетками, инженерными системами, придомовой территорией.

 Кроме того, значительная часть объектов недвижимости коммерческого назначения расположена во встроено-пристроенных помещениях, поэтому разделение системы управления на жилые и нежилые помещения зачастую создают трудности в координации действий различных ведомств, в ведение которых попадают отдельные части единого объекта недвижимости.

 Вопросы управления, содержания и использования муниципального жилищного фонда действующим законодательством отнесены вопросам местного значения. Соответственно правомочия собственника находящихся в муниципальной собственности помещений и общей долевой собственности домовладения осуществляют органы местного самоуправления.

 Краткую характеристику процесса построения системы управления дает представление его в виде стандартной схемы: цели – задачи – органы управления. Каждая составляющая этой схемы определяет конкретные задачи, стандартные процедуры и функции, реализация которых обеспечивает более эффективное функционирование недвижимости в жилищной сфере. Для достижения поставленной цели формируются структуры, представляющие интересы всех собственников жилья, защищающие права потребителей жилищно-коммунальных услуг, создается система договорных отношений в управлении жилищным фондом, которая вводится на всех этапах производства и предоставления жилищно-коммунальных услуг. Именно таким структурам передаются функции по управлению обетами жилой недвижимости на тактическом и оперативном уровнях. В основном это службы заказчика, на баланс которых передан муниципальный жилищный фонд и которые обеспечивают содержание, восстановление, техническую эксплуатацию и ремонт инфраструктуры домовладения как объекта управления и единого комплекса недвижимости. В качестве управляющего может выступать не только служба заказчика, но и другое физическое или юридическое лицо – управдом, управляющая компания, товарищество собственников жилья – выбор которого осуществляется, как правило, по конкурсу.

 Стратегические вопросы управления недвижимостью в жилищной сфере решаются непосредственно органами самоуправления. Соответственно возникает проблема разграничения компетенции между представительной и исполнительной властью.

  К ведению представительного органа местного самоуправления (городской Думы или другого органа) в области управления недвижимостью в жилищной сфере относятся:

1) законодательное регулирование жилищных отношений;

2) установление порядка распоряжения муниципальным жилищным фондом;

3) разграничение государственной и муниципальной собственности в жилищной сфере на территории муниципального образования;

4) регулирование вопросов, связанных с передачей объектов муниципального жилищного фонда города в собственность граждан и юридических лиц, в том числе регулирование отношений приватизации муниципального жилфонда;

5) утверждение в местном бюджете ассигнований на строительство, содержание и ремонт жилищного фонда; предоставление субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг малообеспеченным гражданам; возмещение ущерба жилищному фонду при наступлении страховых случаев в доле ответственности местной администрации (если на территории муниципального образования действует система страхования жилфонда); контроль за их использованием;

6) введение городских налогов, сборов, связанных с содержанием и благоустройством жилищного фонда; порядок предоставления льгот по ним;

7) установление размеров штрафов и иных видов административной ответственности граждан, должностных лиц, а также юридических лиц за нарушение жилищного законодательства;

8) осуществление контрольных функций в жилищной сфере в соответствии с законодательством РФ и уставом муниципального образования;

9) осуществление права законодательной инициативы по рассматриваемым вопросам в Государственной Думе Федерального Собрания РФ;

10) установление принципов организации и деятельности органов территориального общественного самоуправления в жилищной сфере и др.

К ведению местной администрации относятся:

1) организация и осуществление контроля за сохранностью, состоянием, использованием жилищного фонда независимо от форм собственности, за качеством предоставляемых потребителям жилищно-коммунальных услуг;

2) установление механизма функционирования жилищно-коммунального хозяйства города, обеспечивающего его конкурентоспособность и защиту прав потребителя;

3) обеспечение проведения единой технической политике в жилищном хозяйстве, соблюдения единых норм и правил содержания, эксплуатации, ремонта, реконструкции жилищного фонда независимо от форм собственности;

4) установление требований к состоянию жилых домов, жилых помещений и их придомовых земельных участков независимо от форм собственности;

5) учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставлении жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда;

6) осуществление приватизации муниципального жилищного фонда;

7) определение условий и порядка страхования жилых домов, помещений в домах муниципального жилищного фонда;

8) определение порядка учета и оценки стоимости жилых домов, жилых помещений независимо от форм собственности; паспортизация жилищного фонда;

9) управление и распоряжение муниципальным жилищным фондом;

10) выпуск ценных бумаг в качестве средства финансирования недвижимости;

11) определение условий и порядка предоставления гражданам жилищных субсидий на строительство и приобретение жилья;

12) определение условий, квот и порядка продажи жилых домов, жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования;

13) определение ставок оплаты населением жилищно-коммунальных услуг;

14) порядок изменения целевого назначения жилых и нежилых помещений;

15) определение условий и порядка лицензирования деятельности по эксплуатации и ремонту инженерных систем в жилищной сфере;

16) определение нормативов потребления коммунальных услуг, механизма защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг; утверждение ежегодной программы подготовки объектов жилищно-коммунального хозяйства к сезонной эксплуатации, условий, порядка и процедуры обеспечения гарантированной надежности и устойчивости работы систем жизнеобеспечения в жилищном фонде, условий прекращения обслуживания в случае необоснованной систематической просрочки потребителем оплаты оказанных услуг;

17) внедрение договорных отношений в жилищной сфере;

18) разработка проектов законодательных актов, разработка и принятие иных нормативно-правовых актов в жилищной сфере в пределах своей компетенции;

19) другие вопросы, отнесенные ведению исполнительных органов местного самоуправления [6].

Специфика жилья как объекта управления приводит к тому, что социальный и коммерческий блоки, как правило, разделены между различными структурными подразделениями администраций муниципальных образований. Поэтому система управления должна включать также блок перспективного развития (строительство жилья по муниципальному заказу) и технологический блок (содержание и эксплуатация жилья и инженерной инфраструктуры).

  Таким образом, в управлении объектами недвижимости жилищной сферы крупных муниципальных образований участвуют:

- комитеты и управления социальной защиты населения – в части начисления и предоставления льгот и жилищных субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг и контроля за их выплатой;

- жилищные комитеты и управления – в части учета нуждающихся в улучшении жилищных условий, распределения и предоставления муниципального жилья, контроля за его использованием и приватизацией;      

- комитеты и управления жилищно-коммунального хозяйства – в части обеспечения технической эксплуатации и разработки нормативной документации по переходу на новые условия оплаты жилья и коммунальных услуг;

- комитеты по управлению муниципальным имуществом – в части передачи в аренду муниципального жилищного фонда, покупки объектов жилищного и нежилого фонда у юридических и физических лиц, организации и проведения торгов по продаже объектов муниципального жилищного фонда, передачи и приемки в собственность объектов недвижимости жилищной сферы от ведомств и других собственников, оформления имущественных прав, распоряжения нежилыми помещениями в домах муниципального жилищного фонда;

- строительные комитеты и департаменты – в части планирования и организации строительства нового жилья на территории муниципального образования, в том числе по муниципальному заказу.