Рента и пожизненное содержание с иждивением

О.А. Побегайлов

Правовые основы

Недвижимости и

Риэлтерской деятельности

Утверждено

редакционно-издательским советом университета

в качестве учебного пособия

Ростов-на-Дону

2013

 УДК 332.7

ББК 67

  П 41

Рецензент: В.Н. Чернов (ВНИИ ГОЧС)

         Побегайлов О.А.

П 41         Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности: учеб. пособие. – Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2013. – 188 с.

   Пособие освещает все 5 частей дисциплины «Правовые основы недвижимости и риэлтерской деятельности»: гражданское, налоговое, земельное, жилищное законодательство и регулирование риэлтерской деятельности. Изложен подробный курс лекций с необходимыми схемами и пояснениями.

 Разобран ряд сложных ситуаций, возникающих в процессе управления недвижимостью и вовлечения ее в гражданский оборот. Уделено внимание проблемам законодательства, регулирующего отношения с недвижимостью.

   Предназначено для студентов, обучающихся по направлению «Строительство», профилю подготовки «Экспертиза и управление недвижимостью».

УДК 332.7

                              © Ростовский государственный

                                         строительный университет, 2013

                                                                                           © Побегайлов О.А., 2013

ВВЕДЕНИЕ

Основой правового управления недвижимостью, как и основой любых правоотношений в РФ, является Конституция РФ. Ни один закон не может ей противоречить.

Гражданское законодательство РФ определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, регулирует договорные обязательства (ст. 2 ГК РФ).

Гражданский Кодекс определяет общие положения о праве собственности и других вещных правах на землю (глава 17) и на жилые помещения (глава 18), в том числе право собственности.

Гражданское законодательство регулирует обязательства, возникающие при заключении сделок с недвижимостью, устанавливает необходимые требования к договорам продажи и аренды недвижимости.

Земельное законодательство определяет конкретный порядок использования земельных участков, а также порядок приобретения прав собственности на землю.

Жилищное законодательство регулирует жилищные отношения и устанавливает виды использования недвижимости в жилищной сфере.

Налоговое законодательство определяет объекты налогообложения, ставки, порядок исчисления и уплаты налогов на находящуюся в собственности юридических и физических лиц недвижимость.

Раздел 1. ГРАЖДАНСКое законодательство

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ, РЕГУЛИРУЕМЫЕ ГРАЖДАНСКИМ ПРАВОМ

Понятие недвижимости

Недвижимость определяется Гражданским Кодексом как один из объектов гражданских прав. К недвижимости (недвижимым вещам) ст. 130 ГК относит земельные участки, участки недр, здания, сооружения, т. е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (в т. ч. обособленные водные объекты, многолетние насаждения и т. д.), а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. К недвижимому имуществу относятся зарегистрированные объекты незавершенного строительства. Недвижимостью признаётся также предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ).

Право собственности, владения, пользования и

Распоряжения недвижимостью

Право собственности распространяется на все объекты недвижимости – землю, жилые и нежилые помещения – и подразумевает триаду полномочий: владение, пользование и распоряжение.

Право владения предполагает фактическое обладание объектом недвижимости, ответственность за его воздействие на среду и охрану его от чужого воздействия.

Право пользования – это извлечение из вещи её потребительских свойств, определённой выгоды.

Право распоряжения – это компетенция уполномоченных на то государственных и муниципальных органов или собственника продать недвижимость, передать в аренду или разрушить её. Распоряжаться – значит определять судьбу вещи, передавать во владение, пользование и распоряжение кому-либо другому навсегда или временно. Право распоряжения позволяет собственнику продать, подарить, завещать, отказаться от принадлежащей ему вещи или уничтожить её. Это право получать от вещи доходы, использовать её по своему усмотрению и в соответствии с назначением. Применительно к недвижимости это право на ренту (в условиях исключительно государственной собственности она зачислялась в бюджет). В настоящее время эта рента в определённой степени опосредуется земельным налогом. По отношению к нежилым помещениям право распоряжения означает, что собственник может использовать их сам или сдать в аренду, извлекая пользу в виде денежного дохода.

Таким образом, права собственника в отношении недвижимого имущества реализуются в следующих формах:

· продажа;

· безвозмездная передача, за исключением случаев приватизации, мены;

· закрепление или передача по договору при создании унитарного предприятия или учреждения;

· аренда;

· передача в доверительное управление;

· ликвидация или реорганизация юридического лица;

· проведение процедур несостоятельности (банкротства);

· приобретение недвижимого в государственную или муниципальную собственность за счёт средств бюджета (в том числе в виде долей, паев);

· осуществление контрольно-ревизионных функций, связанных с анализом эффективности использования недвижимого имущества;

· разработка и исполнение программы приватизации и др.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других юридических и физических лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами.

Понятие сделки и договора

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.

Договор – соглашение двух или нескольких лиц по установлению, изменению или прекращению гражданских правоотношений.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иным правовым актом или соглашением сторон достаточно выражения воли одной стороны.

Сделки могут совершаться в устной и письменной форме.

В письменной форме обязательно совершаются сделки на сумму свыше 10 минимальных месячных оплат труда (т. е. свыше 1000 р.) или если хотя бы одной из сторон сделки является юридическое лицо.

Продажа недвижимости

По договору о купле-продаже недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, покупателю одновременно с передачей права собственности на неё передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Если договором не определено передаваемое покупателю право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая необходима для использования недвижимости.

В случае, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость продаётся без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которое занята этой недвижимостью и необходима для её использования.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором предварительно не определены продавец сохраняет право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для её использования в соответствии с её назначением.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о цене недвижимости, договор её продажи считается не заключённым.

Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная цена здания или сооружения, находящегося на земельном участке включает цену передаваемой с этой недвижимостью соответствующей части земельного участка.

Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передачи считается отказом соответственно продавца – передать, а покупателя – принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В случае передачи продавцом недвижимости, не соответствующей условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены,

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок,

- возврата уплаченной денежной суммы.

Переход права собственности на жилое помещение является основанием для прекращения права проживания в нём членов семьи предыдущего собственника (если иное не установлено законом). Существенным условием договора продажи жилых помещений (жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем (например, отказавшиеся ранее от участия в приватизации данного жилья), является перечень этих лиц с указанием их прав. На отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника требуется разрешение органа опеки и попечительства.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, считается заключённым с момента его государственной регистрации.

Продажа предприятия

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам. Права на коммерческое обозначение, товарный знак (знак обслуживания) и другие средства индивидуализации продавца и его товаров (работ, услуг), а также принадлежащие ему права использования таких средств переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Договор продажи предприятия считается заключенным с момента его государственной регистрации. До подписания договора продажи предприятия должны быть составлены и рассмотрены сторонами:

- акт инвентаризации;

- бухгалтерский баланс;

- заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

- перечень всех долгов (обязательств), включённых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы, включённые в состав продаваемого предприятия, до его передачи покупателю должны быть письменно уведомлены о его продаже.

Кредитор, который письменно не сообщил продавцу или покупателю о своём согласии на перевод долга, вправе в течение трёх месяцев со дня получения уведомления о продаже предприятия потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом причинённых убытков. Он также вправе потребовать признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия, может предъявить иск об удовлетворении вышеуказанных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия продавцом покупателю.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав передаваемого предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Аренда недвижимости

По договору аренды зданий и сооружений арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования этой недвижимостью передаётся права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для её использования.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продаётся другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается не заключённым. Установленная в договоре плата за пользование зданием (сооружением) включает плату за пользованием земельным участком, на котором оно расположено, если иное не предусмотрено законом или договором.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или по иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Важно знать!

   При сдаче в аренду имущества до момента возникновения у арендодателя права собственности на него арендные платежи не могут быть взысканы ни как задолженность по договору, ни как неосновательное обогащение. К такому выводу пришел ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 30.06.2009 № Ф04-3776/2009 (9455-А75-13) по делу № А75-6684/2008.

Организация сдала в аренду на два года строительный комплекс (объект недвижимости). Срок договора истек, имущество было возвращено арендатору. Но осталась небольшая задолженность по арендным платежам, которую арендодатель решил взыскать через суд.

В суде выяснилось, что на момент заключения договора аренды у арендодателя не было зарегистрированного права собственности на объект недвижимости. Значит, сдавать его в аренду арендодатель не имел права. Таким образом, договор аренды признали ничтожным, во взыскании арендной платы отказали.

Арендодателя это не остановило, и он решил пойти другим путем. По его мнению, в данном случае сложились внедоговорные отношения, выраженные в пользовании арендатором имуществом арендодателя, а неоплаченные платежи считаются неосновательным обогащением арендатора. С иском о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами несостоявшийся арендодатель обратился в суд.

Но и в этом случае суд пришел к выводу, что до регистрации права собственности на недвижимость арендодатель не имел права ею распоряжаться (ст. 209 и 608 ГК РФ).

  Следовательно, у арендодателя отсутствовали законные основания для получения средств за пользованием имуществом. Довод о наличии у ответчика неосновательного обогащения за счет истца неправомерен [3].

Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору ренты получатель ренты передаёт плательщику в собственность имущество, а плательщик обязуется периодически выплачивать получателю определённую денежную сумму или предоставлять средства на его содержание в иной форме. Допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно или на срок жизни получателя ренты.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другую недвижимость, передаваемую под её выплату. Лицо, передавшее обременённое рентой имущество в собственность другого лица несёт солидарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты.

Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству ил в порядке правопреемства, если иное не установлено законом или договором.

Постоянная рента выплачивается в деньгах. Договором может быть предусмотрена выплата ренты путём выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина.

Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых считаются равными, если иное не предусмотрено договором. Как правило, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

По договору пожизненного содержания с иждивением гражданин – получатель ренты передаёт принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением этого гражданина или (и) указанного им третьего лица.

Обязанность плательщика ренты включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а если потребует состояние здоровья гражданина и уход за ним. В договоре должна быть определена стоимость всего объёма содержания. При этом она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда в месяц.

Договором может быть предусмотрена замена содержания с иждивением в натуре выплатой периодических платежей в деньгах. Плательщик ренты вправе отчуждать или сдавать в залог недвижимость, переданную ему в обеспечение пожизненного содержания, с согласия получателя ренты.

Обязательства пожизненного содержания прекращаются со смертью получателя ренты.

При нарушении плательщиком ренты своих обязательств, получатель вправе потребовать возврата недвижимости, либо выплаты ему покупной цены. При этом плательщик не вправе требовать компенсации расходов, понесённых в связи с выплатой ренты.