Правовой режим земельных долей

Аграрная реформа 1991, в ее ходе у колхозов и совхозов были изъяты все сельхозугодия и переданы в коллективную долевую собственность бывших работников колхозов, совхозов. А несельскохозяйственные угодья остались ПБП.

Каждый граждан получил свидетельство о праве собственности на земельную долю, т.е. огромное поле – единый участок, доли не выделялись, просто легион сособственников.

Имущество колхозов также передано бывшим работникам в виде имущественных паев.

Сами колхозы \ совхозы преобразованы в различные СХ организации. Для того, чтобы заниматься производством СХ продукции, им надо было вступить в договорные отношения с этими гражданами – собственниками. В 27.10.1993 указ Президента о сделках, которые с такими долями и паями можно совершать. Все паи имели денежное выражение и практически все были внесены в уставной капитал вновь созданных СХ организаций.

Доли – все иначе. Распорядится долей можно 3 способами: выделить в натуре, совершить сделку (продажа, аренда, дарение) или внести в уставной капитал. Но выделить ее в натуре невозможно, так как в соотв с 246, 252 ГК требовалось согласие всех сособственников, коих тысячи. Упрощенный режим получения согласия путем публикации информации в СМИ был введен только в 2003 году законом Об обороте. Продать долю тоже невозможно, ибо преимущественное право покупки (250 ГК).

С внесением доли в уставной капитал самые большие проблемы. ФЗ Об АО принят только в 1995, законодательство начала 90-х практически не регулировало порядок внесения земельных долей, а трактовалось различным образом. С точки зрения нынешнего законодательства ошибок (нарушений) было 2:

- земельные доли не имели денежного выражения, они выражались в балло-гектарах. Для того, чтобы внести ее в уставной капитал, нужно было, чтобы на общем собрании была утверждена денежная оценка земельной доли, а в большинстве случаев этого не делалось.

- Большинство сделок не были оформлены: договоры не заключались, переход права не регистрировалось, свидетельства о праве собственности оставались у граждан => ЮЛ прав на землю не получало => самовольно занимало ЗУ.

Для того, чтобы сделка по внесению была признана состоявшейся, необходимо наличие:

§ Протокол общего собрания с решением о принятии долей с утвержденной денежной оценкой в уставной капитал

§ Инд заявление собственника о принятии его в члены СХ организации

§ Договор о внесении.

Должно быть отражено, вносится ли земельная доля с условием или без условия ее возврата в случае выхода члена из кооператива. Если доли вносились без условия возврата, то на свидетельстве гражданина должна быть поставлена погашающая запись, а ЮЛ должно быть выдано свидетельство о праве собственности на ЗУ, площадь которого совпадает с земельными долями, внесенными в уставной капитал.

В Указе Президента 1993 допускалось внесение в уставной капитал не земельной доли, а права пользования ею. Если совершалась такая сделка, то у гражданина на руках такое свидетельство оставалось, но в нем делалась запись о внесении в уставной капитал.

ФАС Московского округа, начиная с 2003, в случае подачи исковых заявлений о выделе земельной доли в натуре, стал отказывать со ссылкой на п 10 Пост Правительства № 86 О порядке реорганизации колхозов и указывал, что так как граждан подал заявление на вступление в АО, право собственности на земельную долю перешло к ЮЛ.

ВАС такую позицию поддержал. Он указывал, что нормативные акты предписывали владельцу земельной доли использовать ее одним из 3-х способов. Реализую свое право выбора формы собственности, трудовой коллектив на общем собрании принял решение о создании товарищества и принятии работников хозяйства в члены товарищества. Тем самым члены добровольно распорядились своим правом.

С 2009 года ВАС указал, что земельная доля может быть отражена в уставном капитале в виде натурального выражения (в га, а не $).

Наш ФАС СЗО имеет мнение, что заявление о вступлении в качестве доказательств, подтверждающих внесение долей в уставной капитал, признанными быть не могут. Заявление датировано раньше, чем осуществлена регистрация ОА в качестве ЮЛ (и даже раньше чем граждане стали собственниками долей)!

Итого для совершения любой сделки с земельной долей, необходимо представить след документы:

- Решение общего собрания о реорганизации СХ предприятия со списком участников долевой собственности

- Решение органа МС о передаче СХ земель в общую собственность, и кадастровую выписку

- Свидетельство о праве собственности на земельную долю

- Справка из СХ предприятия о том, что доля не вносилась в уставной капитал. Если ЮЛ обанкротилось – этого документа не требуется.

Аренда земельных долей

НПА 1995-96 допускали сие. Они признаются действительными. Но ФЗ ОБ обороте указал, что эти сделки должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством до 27.1.12: доля должна быть выделена в натуре и заключен договор аренды ЗУ. в противном случае к данным договорам будут применяться правила договоров доверительного управления.

До июля 2005 ФЗ об обороте допускал совершение любых сделок с земельными долями вплоть до залога. Но теперь только:

1. продать или подарить можно только СХ организации, фактически использующей данный ЗУ

2. внести в уставной капитал организации, фактически использующей данный ЗУ

Залог, Обмен запрещены.

Можно наследовать и долевое управление.

Пост КС: порядок выдела земельной доли от 30.1.09 № 1-П

Что-то там про доли. Акт был передан в общую собственность колхозников. Если сделка по внесению земельной доли в капитал была хоть как-то оформлено, то соотв ЮЛ стало собственником.

[1] праве постоянного бессрочного пользования