Решение о развитии принимается исп органом МС.

В СПб в соотв с Пост Правительства 386 от 10.04.07 – Правительством СПб. По положениям ГСК это решение может быть принято только в отношении той территории, где действует градостроительный регламент (=> есть утвержденные ПЗЗ).

В отношении какой территории может быть принято решение:

· многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу. 

· многоквартирные дома, снос и реконструкция которых планируется в соотв с адресными программами

· иные объекты, вид разрешенного использования и параметры которых не соотв град регламенту. Но если жилых домов вообще нет, такое решение быть принято не может.

В решении указывается только площадь территории и перечень адресов зданий, подлежащих сносу или реконструкции. Про ЗУ на учете и аукционы не сказано: только «территория».

После этого организуется открытый публ аукцион и с победителем аукциона заключается договор о развитии застроенной территории.

Этот инвестор:

Ø в отношении граждан по соц найму – обязуется создать либо приобрести и передать в публ собственность жилые помещения для предоставления этим гражданам. Предполагается, что жилье должно быть равнозначное. Но коммуналки-то надо расселять => по нормам вселения (18\33 метра). Переселять в рамках того же района, если на другой не согласны.

Ø В отношении собственников – заплатить выкупную цену за изымаемое помещение собственникам и выкупную цену за ЗУ в бюджет, на кот находится данный дом. Но для этого нужен ЗУ, поставленный на учет. Если участок на учет не поставлен, то администрация (муниципалов, у нас - КЗР) за счет бюджетных средств организует постановку ЗУ на кадастровый учет с тем, чтобы инвестор смог заплатить за него выкупную цену. Впоследствии, когда дом будет снесен, участок с учета снимается. Собственники помещений за землю не получают ничего, выкупная стоимость ЗУ поступает в бюджет!

Еще одно обязательство инвестора – осуществить строительство или реконструкцию объектов инженерной инфраструктуры. Это условие законодательством относится к существенным. При этом необходимо оговорить объем участия и условия участия Администрации по созданию этой инфраструктуры. Вся созданная инфраструктура переходит в собственность администрации.

Инвестор после разработки проекта планировки и определения Администрацией ТУ подключения объекта к инженерным сетям (и плату за подключение) подает заявление о предоставлении ему ЗУ в пределах застроенной территории. Эти ЗУ он может получить в собственность бесплатно или в аренду, при этом размер арендной платы не должен превышать земельный налог.

После этого ДО постановки на учет принимается решение о предоставлении (второй такой же случай – аренда под ИЖС), и только после этого участок ставится на кадастровый учет.

Только после постановки он может заключить договор аренды или купли-продажи. В соотв с ч 7 ст 30 ЗК эти договоры является основанием для гос регистрации договора и перехода права собственности.

Тем самым, с одной стороны получить участок можно и в собственность бесплатно, но всегда требуется договор купли-продажи, кот не может быть безвозмездным: есть право, но нет механизма реализации.

Отсутствие надлежаще поданных документов на снос

Ст 32 ЖК изменена тем самым законом и дополнена частью 11, где указано, что после принятия решения о развитии застроенной территории, орган, принявший решение в отношении того, что дом является аварийным, должен предъявить к собственникам помещений в таком доме требование о сносе или реконструкции, и установить срок в 6 месяцев для подачи заявления на получение соотв разрешения. Если в течении 6 месяцев заява подана не будет, то ЗУ подлежит изъятию для публ нужд.

Предоставление ЗУ для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Ст 30.2 ЗК

Проводится исключительно аукцион, выставляется только право аренды, кот заключается, как правило, на 6 лет. За эти годы должно быть пройдено 4 этапа:

1. подготовка документации по планировке территории

2. строительств объектов инженерной инфраструктуры. Они в СПб бесплатно передаются городу, только после этого наступает 3 этап

3. кадастровый учет ЗУ внутри зоны развития

4. осуществление жилищного и иного строительства, при этом соц объекты тоже передаются бесплатно в собственность города.

До окт 2008 проблемы с кадастровым учетом. Рассчитывается арендная плата на 6 лет, проходят 2 этапа. После этого отд ЗУ внутри могут ставится на кадастровый учет. Раньше при каждой такой постановке новый большой участок получал новый номер => менялся предмет договора и он расторгался. 141 ФЗ внесены дополнения, в соотв с кот действует правило о том, что до 1.1.15 при разделе ЗУ, находящего в публ собственности и предоставленному ЮЛ, образуются новые ЗУ, а оставшиеся ЗУ числится как измененный.

Инвестор может получить ЗУ в собственность (по рыночной стоимости, зато без торгов) или в аренду.

Арендатор обязан соблюдать 3 основных срока

А) подготовка проекта планировки территории

Б) строительство объектов инженерной инфраструктуры

В) жилищного и иного строительства.

Арендные права могут быть переданы 3 лицу.

Строительство на землях СХ назначения

Не состыковка между ГСК и ЗК.

ЗК во главу угла ставит категорию земель => по ЗК жилищное строительство только на землях НП. Позиция преобладает.

ГСК вообще не учитывает категорию земель => правовой режим определяется только глад регламентом, кот может предусмотреть строительство на землях СХ.

Из буквального толкования п 7 ст 27 ЗК вытекает, что на землях СХ назначения возможно строительство ИЖС. Но эту норму следует трактовать в контексте ст. 78 и 81 ЗК. В таком случае получается, что те ИЖС, кот были построены на землях СХ назначения до введения в действие ЗК, имеют право на существование, а строительство новых ИЖС не допускается.

Дачное строительство. Ст 78, 81 ЗК: оно допускается на землях СХ назначения. В 2008 ВАС указывает, что эти нормы ЗК можно толковать только с учет положения О садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих объединениях, где указано, что  субъектами дачного строительства может выступать только некоммерческая организация => дачное строительство возможно, но круг субъектов этого строительства ограничен. Сделано это для того, чтобы ЗУ не приходилось включать в состав НП, хотя это можно сделать даже при отсутствии общей границы.