В) Залог помещения и принцип единства судьбы

Традиционно регистрирующие органы исходили из буквального толкования п 3 ст 340 (залог только здания вместе с участком) ГК, т.е. распространяли ее только на первичные объекты недвижимости. Распространение же этого положения на вторичные объекты – помещения – рассматривали как недопустимое расширительное толкование.

Однако ВАС указывал, что помещения являются «частью здания», а поэтому на него распространяются нормы о правовом режиме здания => вместе с залогом помещения должна быть заложена доля в праве, кот следует за помещением. Но ФРС как правило такие договоры не регистрировало, так как сие противоречит ст 62 ФЗ Об ипотеке, где указано, что доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, пока она не выделена в натуре. И до 2005 допускался залог помещений без прав на землю.

ВАС № 90 2005 указал, что если у собственника помещений права на землю оформлены, то залог помещения возможен только вместе с правами на землю. Итого:

1. у собственников помещений оформлена долевая собственность на ЗУ. ВАС: доля в праве на ЗУ не может быть предметом ипотеки, если речь о самост ЗУ (без объекта недвижимости), а если доля в праве следует судьбе закладываемого помещения, то правила ст 62 ФЗ Об ипотеке не применяется.

2. права на землю оформлены как аренда с множественностью лиц. По закону об ипотеке залог права аренды (если аренда до 5 лет) допускается только с согласия, а если аренда более 5 лет – залог допускается в уведомительном порядке. Но данные требования не применяются, если право аренды следует судьбе закладываемого помещения – тогда согласия не нужно.

Нужно ли согласия всех иных собственников?! У нас не существует доли в праве аренды: арендой обременяется весь участок=> при первом залоге первый залогодатель закладывает помещение и ипотекой обременяется все право аренды без согласия иных собственников.

Каждый последующий собственник помещения-залогодатель для того, чтобы осуществить залог помещения должен получить согласие залогодержателя по предыдущей ипотеке.

В выписке из ЕГРП в графе «зарегистрированное обременение права» упоминается только о наличии или отсутствии обременений, но нет сведений о предмете ипотеки => собственник должен представить будущему залогодержателю не только выписку из ЕГРП, но и другой договор об ипотеке для сличения номера регистрационной записи => каждая последующая ипотека ставиться в сомнение в зависимости от желания стороны предыдущей ипотеки.

Предоставление земельных участков под строительство

ЗК запутан, в регионах своих актов почти нет.

Существует 2 основных порядка предоставления ЗУ под строительство:

1. без предварительного согласования места размещения объекта.

2. с предварительным согласованием места размещения объекта.

Они применимы к точечным объектам. Но земли НП уже заняты => НП разрастается не за счет точечной застройки, а через снос старого или освобождение новых территорий => еще 2 способа застройки:

3. договор о развитии застроенной территории (снос старого и возведение нового). Сложность – разобраться с жителями расселенных домов.

4. освоение новых территорий путем комплексного освоение в целях жилищного строительства. Самое затратное – разработка территории и создание инфраструктуры.

Без предварительного согласования

Без предварительного согласования – это означает, что ЗУ будет предоставлен (как правило) на торгах. Искл для дорог и пр. На торги выставляется либо ЗУ (предоставляется в собственность), либо право аренды. Если ЗУ предоставляется через торги, то он должен быть сформирован, т.е. он должен пройти кадастровый учет, определен вид разрешенного использования, определены технические условия подключения и плата за подключение. Все землеустроительные работы проводятся за счет бюджета, но в цену торгов не включаются.

Инвестор платит $ и получает профит. В декабре 2008 в Пост Правительства были внесены изменения и теперь если на торги выставляется право аренды, то победителем признается лицо, предложившее наибольшего размера арендную плату. Это прямо противоречит ЗК, ибо там имеется в виду (ст 38), что победителем является лицо, предложившее наибольший разовый платеж за заключение договора аренды (бонус), так что конкурс получается, а не аукцион. Пост Правительства июля 2009 об определении арендной платы: критерий расчета арендной платы – по результатам торгов. ЗК при этом не менялся. Практика не спорит с Пост.

П 2 ст 30: По общему правилу в собственность под строительство ЗУ может быть предоставлен только через торги. Например, в ЛО действует закон о предоставлении участков под ИЖС без торгов: сначала дают в аренду, потом в собственность. Ряд субъектов в своих законах прямо указывают обратное.

Если на торги выставлялось право аренды и торги признаны несостоявшимися по причине подачи 1 заявки, то тогда с единственным участником орган исп власти обязан заключить договор аренды на объявленных условиях.

 В дек 2004 принимается ГСК, и закон о его введении в действие. Появляется ст 38.1 ЗК. п 27 этой статьи (аукцион под жилищное строительство) в случае, если аукцион признается несостоявшимся (так как подано менее2 заявок), единственный участник аукциона вправе заключить договор купли-продажи или аренды, а орган исп власти обязан заключить договор с единственным участником по объявленной цене. Это прямо противоречит п 2 ст 30 ЗК. Жаркова: это спец норма по отношению к общей, законодателю намеренно лишает себя части доходов.

Основанием заключения договора в случае проведения торгов является подписание протоколаобеими сторонами. Если одна из сторон, подписавших протокол, не пожелает заключить договор, то ее можно понудить к заключению договора в порядке 448 ГК. Но если организатор аукциона или победитель не желают подписывать протокол, то понуждение невозможно, а применяется обеспечительная сила задатка, и победитель аукциона при отказе его теряет, а организатор – выплачивает задаток в двойном размере.