Оформление прав на землю под объектами недвижимости (ст 36)

БОбщие правила

П 1 нам какбе говорит, что собственники зданий, строений, сооружений обладают исключительным (не просто преимущественным) правом на оформление прав на землю в виде договора аренды или права собственности.

А) Объекты

Здания, строения, сооружения – исчерпывающий перечень?! Распространяется ли статья на собственников объектов незавершенного строительства, ведь это тоже недвижимость, объект кадастрового учета и объект капитального строительства.

Когда собственник объекта недвижимости будет реализовывать свое право через договор купли-продажи, до 1.1.12 землю выкупать они будут по льготной цене по правилам ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК => собственник объекта незавершенного строительства тоже в этом заинтересован. Сегодня вопрос решен в пост ВАС от 23.12.08 № 8985\08: собственники тех объектов незавершенного строительства, кот были приватизированы как ОНС со ссылкой на ст 28 ФЗ О приватизации подпадают под п 1 ст 36 ЗК и участки могут быть выкуплены по льготной цене.

Но также значительно число вновь созданных объектов незавершенного строительства. По мнению ВАС, такие объекты недвижимости имеют временный статус, ибо цель, с которой был предоставлен земельный участок (для строительства), не достигнута. Объекты не введены в эксплуатацию => не могут рассматриваться как здания или сооружения => не подпадают под п 1 ст 36 ЗК => выкупить участок под ними невозможно вообще: сначала постройте, а потом будете выкупать. Причем пока строишь, тебе договор аренды могут не продлить!

Другие объекты неясной правовой природы. Судами были разосланы запросы в соотв гос структуры о правовом статусе таких объектов как асфальтовое покрытие, подземные коммуникации, заборы, навесы и т.п. Однозначного ответа не было, но есть мнение, что такие объекты могут быть отнесены к сооружениям. А вот вопрос об отнесении их к недвижимости должен решаться путем анализа совокупных характеристик или экспертного исследования, кот назначается судом. Например, может ли быть асфальтовая площадка зарегистрирована как объект недвижимости?! Чтобы оно было признано объектом, порождающим исключительное право для оформления прав на землю, участок должен быть предоставлен именно под строительство данного покрытия (например, стоянка, но не ларек), в противном случае сие выступает как элемент благоустройства.  

Временные и вспомогательные постройки. Объект недвижимости возникает только тогда, когда у нас зарегистрированы права на него. Пока нет регистрации – нет объекта => нет исключительных прав. По общему правилу объектом недвижимости может стать объект капитального строительства (ОКС), для чего нужны права на землю, пройти стадии получения разрешений, и после разрешения на ввод в эксплуатацию можно регистрировать право на объект недвижимости. Но, например, вышки мобильной связи: их даже после всех согласований признают временной постройкой. Пост Правительства СПб №1735 определяет временное строение как то, что технически предусмотрено к демонтажу и не подлежит гос регистрации. Они не могут быть зарегистрированы как объекты права собственности => под п 1 ст 36 ЗК сие не подпадает => их владельцы не обладают исключительными правами на землю.

Вспомогательные сооружения могут выступать и в качестве временных построек, и в качестве объектов недвижимости. В соответствии с разъяснениями по применению ГСК в части осуществления надзора, критерием для отнесения сооружений к вспомогательным является наличие на земельном участке основного здания или сооружения, по отношению к которому другое сооружение выполняет вспомогательную или др обслуживающую функцию. Если по своим характеристикам вспомогательная постройка приближена к ОКС (но строилась без всей цепочки согласования, не является собственно ОКС!), то на него может быть зарегистрировано право собственности! Если же та же самая постройка выступает как основная постройка (бассейн), то для стройки нужны все согласования, ибо оно признается ОКС.

«Разрешённое использование» применяется только к ОКС, на вспомогательные и временные не распространяется. Кроме того, они не могут быть признаны самовольными постройками.

Разрушенные сооружения. Ст 36 формально не предъявляет требований к техническому состоянию объекта недвижимости. Поэтому по факту объект может быть в состоянии заброса \ залаза \ зопала. Практика долгое время отдавала предпочтение формальному критерию: отказ органов исп власти под разрушенным объектом признавался незаконным. С 2008 мир изменился. ВАС от 14.07.09: если земельный участок уже находится на праве ПБП или ПНВ, то при разрушении здания в течении 3 лет с момента разрушения, оно должно быть восстановлено. Только после этого возникнет исключительное право на оформление прав на землю.

Если под разрушенным зданием права на землю не оформлены, то при разрушении здания теряются права на оформление прав на землю. Но откуда это – непонятно. Тем более, что восстановить здание в этом случае невозможно: для строительства требуется право на землю.

Б) Кто на каком праве может оформлять права:

1. ЮЛ на праве оперативного управления оформляют в ПБП. Раньше могли и в виде аренды, где ответственным по долгам арендатора по долгам государства. Но с 2007 – только ПБП, а если договор аренды уже был заключен, то такие арендаторы не вправе распоряжаться арендными правами.

2.на праве хоз ведения (ГУП, МУП) – только аренда. Распоряжаться арендными правами также не могут.

3. имущество в собственности – на праве аренды или в собственность. Кто выбирает вид прав?! В ФЗ О введ в действие ЗК указания по поводу собственного желания собственника есть в отношении лиц, которые переоформляют ПБП на собственность или аренду. Но что с фактическими землепользователями?! Суды ориентируются на Пост ВАС № 11, где указано, что если собственник здания обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок, а если орган исп власти в течении месяца не направляет ему проект договора купли-продажи земельного участка, или направляет проект договора аренды, то собственник недвижимости имеет право обратиться в АС с заявлением о признании действий \ бездействий органов исп власти незаконными в порядке 24 главы АПК. При признании действий незаконными, суд обяжет их подготовить проект договора купли-продажи и направить его в определенный срок собственнику объекта недвижимости. В случае нарушения суд решения орган исп власти может быть неоднократно оштрафован.

Выкупная цена зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Так как кадастровая стоимость участка может меняться, возникает вопрос, на какой момент мы будем определить выкупную цену?! На момент подачи заявления \ принятия решения о предоставлении \ момент заключения договора?! ВАС в 2009 поимел мнение, что на дату заключения договора.

В) случаи отказа

В соотв с п 4 ст 28 ЗК запрещается отказывать в предоставлении земельного участка в собственность за исключением 3 случаев:

1. если участок изъят из оборота.

До 2007 основанием отказа являлось также отнесение участка к землям, ограниченным в обороте. Но в 2007 произошли изменения, и в п 4 ст 27 ЗК указано, что отказ в предоставлении в собственность земельных участков, ограниченных в обороте, не допускается, если ФЗ разрешено предоставление их в собственность. ВАС указывает, что таким законом является п 1 ст 36 ЗК! Согласиться с этим сложно.

2. если земельный участок зарезервирован. Органы исп власти и АС трактуют неправильно. А вот ВС занимает правильную позицию. ВАС указал, что решения о резервировании земельного участка должно быть принято до обращения собственника объекта недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка. Но нынче появляется т.н. «квазирезервирование». Порядок резервирования регламентируется пост Правительства от 22.07.08 № 561:

- должно быть принято реш исп органа,

- сведения включается в гос кадастр недвижимости

- происходит гос регистрация обременения земельного участка этим резервированием.

Только после этого участок считается зарезервированным. Но наблюдаются многочисленные случаи, когда органы исп власти утверждают проект красных линий и на этом основании без процедуры резервирования отказывают в выкупе земельного участка, и АС поддерживают органы исп власти, что прямо нарушает Положение о резервировании. ВС высказывает иную спорную позицию Опр от 16.09.08 № 4-в08-11: резервирование может является причиной отказа в предоставлении земельного участка в собственность только если заявление подано о предоставлении пустого земельного участка под строительство, нормы ЗК не рассматривают резервирование как причину отказа в предоставлении участка в собственность под объектом недвижимости в порядке 36 ст. Ст 28 ЗК содержит общие положения в отношении всех оснований возникновения прав на землю (и под застроенными, и под пустыми). Жаркова: позиция ВС социально правильная, ибо зачем резервировать земельный участок с объектом недвижимости?! Но сие не сочетается с п 8 ст 28 ФЗ О приватизации: отчуждению не подлежат находящиеся в публичной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для публ нужд. И уж тут-то ст 28 ФЗ о приватизации является прямым продолжением ст 36 ЗК.

Если ЗУ предоставлен лицу, то резервируется максимум на 7 лет, а если никому – то до 20 лет. Продление срока не предусмотрено (но возможна новая процедура). С момента принятия решения зарезервированный ЗУ в соотв со ст 27 ЗК считается ограниченно оборотоспособным, т.е. приватизирован быть не может.

Все улучшения с момента принятия решения возмещению не подлежат. Но так как срок резервирования длительный, то может возникнуть ситуация необходимости внесения улучшений. И если они были внесены в связи с необходимостью таких улучшений, то в суд порядке пользователь может доказать, что действовал добросовестно в условиях крайней необходимости.

ВС: если ЗУ зарезервирован под объектом недвижимости, оснований для отказа в выкупе не существует, но он не может быть предоставлен под строительство.

3. если существует прямой запрет на приватизацию в ФЗ. П 8 ст 28 ЗФ О приватизации: этой самой приватизации не подлежат земли общего пользования (указаны в п 12 ст 85 ЗК): это земли, уже занятые улицами, дорогами и пр. С какого момента участок к таким относится?! Когда размещение объекта еще планируется или только уже существует?!ВС от 27.10.09 № 11-в09-19 указал, что нормы ЗК не содержат положений, ограничивающих право гражданина на получение в собственность земельного участка, на кот находится принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости в случае планируемого размещения на этом земельном участке объектов общего пользования (в рассматриваемом деле речь идет об акте главы г. Казани об утверждении проекта красных линий планируемого размещения трассы).

Однако арбитражные суды придерживаются противоположной точки зрения, и считают, что достаточно акта планируемого размещения объектов общего пользования, и это будет является отказом в разрешении на приобретение земли в собственность.

Г) Размер земельного участка под объектом недвижимости. Вопрос важен, ибо все хотят приобрести землю на халяву по льготной стоимости. П 7 ст 36 ЗК указывает, что размер земельного участка в случае выкупа определяется с учетом фактического землепользования. Но суд практика трактует это положение расширительно, исходит из того, что при определении размера земельного участка должна учитываться совокупность факторов: фактический размер использования, границы смежных земельных участков, естественные границы земельных участков, градостроительные и строительные нормы \ => можно предоставить и участок по обрезу фундамента! Эти же самые положения применяются и при определении размера земельного участка под многоквартирным домом. Конкретный размер с СПб определяется КЗР его волей.

Если участок дается под строительство, то обычно дается большой, ибо нужны подъездные пути. После возведения объекта и оформления прав собственности на него, размер земельного участка в соответствии со строительными и градостроительными нормами не совпадает с размером земельного участка, предоставляемого под строительство данного объекта. Как правило, земельный участок под эксплуатацию меньше, чем под строительство.

В Пост № 11 ВАС говорит (странную вещь) *Жаркова этого не говорила, я этого не писал* : если договор аренды земельного участка под объектом недвижимости заключен до введения в действие ЗК, то это не лишает собственника объекта недвижимости права выкупа земельного участка в соотв с п 1 ст 36 ЗК, т.е. по льготной цене. А если договор аренды заключен после ЗК, то собственник уже реализовал принадлежащее ему исключительное право на оформление прав на землю и выкупить участок в порядке 36 не может, т.е. может, но только по рыночной стоимости.

В июле 2004 в ФЗ О введение в действие ЗК появилась норма о том, что собственник здания вправе приобрести в собственность находящийся у них на праве аренды земельный участок независимо от того, когда был заключен договор аренды. ВАС соглашается. 

Собственниками помещений

В законодательстве не определено соотношение нежилого помещения и нежилого здания. ФАС СЗО имел мнение, что права могут быть зарегистрированы на здание и сооружение в целом как первичные объекты недвижимости, либо на самостоятельные вторичные, входящие в состав здания – помещения. И того, и другого вместе быть не может. Пост ВАС № 64 о том же: собственники в силу закона становятся собственниками доли в праве на общее имущество, и все то, что не может быть выделено в качестве обособленного помещения.

В многоквартирном доме сразу зарегистрировать помещения нельзя. В ТРК можно: введя в эксплуатацию, зарегистрировать права собственности на помещение после регистрации права собственности на здание (ибо именно на него было получено разрешение) и перевода здания во вторичку.

А) собственники

Собственник помещения не обязан, а имеет право оформить права на землю => такой собственник не может рассматриваться в качестве лица, самовольно занявший земельный участок. Если все помещения в здании находятся на праве собственности, то все они могут либо оформить долевую собственность на землю, либо заключают договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. И если хотя бы 1 из собственников не участвует в оформлении прав, то остальные собственники оформить долевую собственность не могут: только аренду с множественностью лиц. В договоре аренды с множественностью лиц может участвовать любое количество собственников помещений, даже 1 (с правом присоединения). И хотя арендой обременяется весь земельный участок, оплата производится пропорционально площади помещения.

Есть мнение, что 1 из собственников помещений (первый обратившийся) может оформить право собственности на весь земельный участок (к праву собственности присоединиться нельзя), но ВАС указал, что таким образом нарушается принцип единства судьбы земли и недвижимости.

ВАС: понуждение к заключению договора аренды в отношении отдельных владельцев помещений не допускается, но АС идут по тому пути, что хотя понудить их заключить договор аренды нельзя, но если собственник не оформляет права на землю, то к нему будет предъявлен иск о взыскании неосновательного обогащения по базовым ставкам арендной платы.

А могут ли собственники помещений оформить долю в праве собственности на земельный участок, образовав таким образом общую собственность публ и частного субъекта?! С точки зрения ГК, существование общей собственности публ и частного субъекта допускается. Но в 2004 ВАС указал, что ст 36 ЗК не предусматривает возможности приобретения права собственности на земельный участок одним из собственников помещений независимо от других, ибо п 5 ст 36 допускают исключительно совместное обращение в исполнительный орган власти всех собственников помещений. Таким образом общая собственность на землю публ и частных субъектов в порядке ст 36 ЗК возникнуть не может. Но суды общей юрисдикции этой точки зрения не придерживаются => для ФЛ сие возможно.

Б)Если одни помещения находится на праве собственности, а другие – на хоз ведении (ГУМ, МУП), то возможна только аренда с множественностью лиц.

В) Если среди владельцев помещения есть казенное предприятие или учреждение, то все остальные оформляют аренду, а для казенных предприятий и учреждений устанавливается особое право ограниченного пользования земельным участком. Это требование сложно выполнить => владельцы казенных предприятий права на землю вообще не оформляют. Нормальные собственники ставят участок на учет и обременяют его правом аренды (нельзя обременить ареной часть земельного участка). Потом ГУ заключает договор с собственником участка – МО. Но при этом меняется предмет договора аренды, что возможно только с согласия арендаторов. Так что законодателю может имел в виду только свободу учреждений.

Г) Если все помещения находится на праве оперативного управления, то тому лицу, у которого помещения наибольшей площади, участок предоставляется на праве ПБП, а для остальных устанавливается право ограниченного пользования.

Под многоквартирным домом

Ст 16 ФЗ о введ в действие ЖК. Неск ситуаций:

1. ЗУ под домом поставлен на кадастровый учет до 1 марта 2005 (дата введения ЖК).

С 1 марта 2005 этот ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В расчет берется только постановка ЗУ на кадастровый учет в целях эксплуатации многоквартирного дома, а не для обслуживания встроенно-пристроенного помещения.

2. ЗУ не поставлен до 1.3.05, то собственники помещений, желая оформить права на землю, должны созвать общее собрание, кот правомочно при наличии не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо. Оно обращается с заявлением на поставку земельного участка на кадастровый учет и с момента постановки его на кадастровый учет ЗУ переходит бесплатно в собственность собственников помещения в многоквартирном доме.

ВС: право собственности возникает в силу закона, акты исп власти никакого акта принимать не должны.

Собственники хотят – регистрируют, не хотят – не регистрируют. Но независимо от регистрации платить земельный налог они должны! Налог платиться с момента постановки земельного участка на кадастровый учет. Частные лица ждут налогового уведомления.

Права возникают не в силу акта о предоставлении участка (не в порядке ст 36 ЗК), а в силу закона с момента постановки земельного участка на кадастровый учет => с этого момента обязаны уплачивать налог. Регистрировать права лично они не обязаны, а платят все равно.

Как поставить участок на учет. Собрать общее собрание не менее 2\3 собственников, выбрать уполномоченное лицо и оно обращается в органы кадастрового учета с заявлением. Ст 20 ФЗ О кадастре: с заявлением о поставке может обратиться любое заинтересованное лицо, а не только собственник объекта недвижимости. В итоге КС в пост № 12-П от 28.05.10 указал, что обратиться может не только общим собранием лицо, но и любой собственник помещения, а так же орган исп власти (орган МС). Кто обращается – тот и платит.

ВС и ВАС № 10\20 от 29.04.10: если ЗУ под многоквартирным домом не поставлен на кад учет, то он находится в публ собственности, но собственники помещений – законные владельцы земельного участка, и они вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в кот это необходимо для эксплуатации дома. НО ЗУ ведь даже нет!

Порядок по органам. С заявлением обращаются в СПб в КЗР. Оно определяет размер ЗУ, кот полагается данному дому. Размер ЗУ под домом определяется по правилам ст 36.

Плательщиком земельного налога могут выступать только собственники помещений. ТСЖ или иная управляющая компания плательщиком выступать не может (ВАС № 54). Если собственники помещений считают, что участок выделен недостаточного размера, то они могут заключить договор аренды близлежащего (примыкающего) ЗУ под благоустройство на срок до 3 лет (краткосрочную). Тогда налоговая сама рассчитает налог за собственность, а ТСЖ – арендную плату за арендованную землю.

Если собственники помещений заходят зарегистрировать права на ЗУ, то они должны заключить соглашение об определении размера долей и с ним один из собственников идет в ФРС с заявлением о регистрации. Выдается единое свидетельство. Расчет пропорционально площади помещений в жилом доме.

3. вновь построенный дом (после 1.3.05). переход прав собственности на землю от застройщика к собственникам помещений.

А) у застройщика участок на праве собственности. Приказ Минюста от 14.1.09 № 29. П 2 ст 23 ФЗ О гос регистрации указывает, что гос регистрация возникновения, перехода или прекращения прав на помещение многоквартирном доме является гос регистрацией права общей долевой собственности применяется только в том случае, если права на землю у собственников помещений уже были оформлены. Если речь идет о переходе прав от застройщика к собственникам помещений в сданном доме, то собственность застройщика прекращается только после того, как собственники помещений (т.е. после регистрации права собственности на помещения) заключат соглашение об определении размера долей и один из собственников пойдет и зарегистрирует долевую собственность. Одной регистрации права собственности на помещение не достаточно, совместной собственности с застройщиком не возникает! Застройщику сие тоже не выгодно: он не хочет платить налог за него, а тот должен делать это, пока все квартиры не будут проданы, не будет достигнуто соглашение и произведена регистрация.

В этом случае собственникам переходит участок того же размера, что и у застройщика.

После подписания всех актов приема-передачи помещений, застройщик может отказаться от права собственности на ЗУ в порядке ст 53 ЗК. Тогда право собственности будет зарегистрировано за городом (В СПб или Мск) или становится неразграниченной. После этого собственники помещений могут оформить права на землю только после повторной постановки ЗУ на кадастровый учет => может быть иной размер.

Б) участок у застройщика был в аренде.

В СПб договор аренды с застройщиком прекращается в момент, когда все собственники помещений зарегистрируют право собственности на свои помещения. Пока помещения не сданы, они находится в залоге у покупателей (по долевому строительству). Наша ФРС считает, что единственным доказательством исполнения застройщиком своих обязательств является договор регистрация перехода права собственности (а не сдача в эксплуатацию) => из положения закона об ипотеке ФРС считает, что договор аренды с застройщиком прекращается только после того, как собственники помещений зарегистрируют свои права.

Тогда ЗУ застройщика снимается с учета, а собственники должны оформить права на новый участок.

 В большинстве регионов ситуация иная: не ФЗ Об ипотеке, а на Закон о долевом участии. Обязательство застройщика считается выполненным с момента подписания акта приема-передачи помещений => договор аренды может быть расторгнут не тогда, когда зарегистрированы все права, а после подписания всех актов. П 6 ст 16 Закона о введ в действие ЖК весь ЗУ, кот был у застройщика в аренде, переходит в собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Ипотека

А) Ипотека здания

В отношении ипотеки принцип единства судьбы введен еще ГК. П 3 ст 340 ГК указано, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой ЗУ или права аренды ЗУ.

На практике сие не полюбили, Пост 6\8 указывает, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором ЗУ, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ => не только собственники, но и арендаторы обязан закладывать право аренды.

Но ст 5 ФЗ об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на кот зарегистрированы. К залогу права аренды применяются правила об ипотеке недвижимого имущества. Но ВАС разъясняет, что договор краткосрочной аренды или на неопределенный срок регистрации не подлежит => ФРС его не зарегистрирует. Инф Письмо ВАС № 61: договор ипотеки не может считаться несоответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на ЗУ в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот ЗУ => право аренды может не закладываться. Но инф письмо ВАС № 90 от 28.01.05 указывает, что если участок в собственности – только вместе с участком. Но если залогодатель (собственник объекта недвижимости) имеет землю на праве аренды, то залог права аренды обязателен, т.е. уже исключений никаких нет. На практике в договор включается положение о том, что договор ипотеки не распространится на ЗУ.

Право ПБП не закладывается, но ВАС указывает, что если предметом ипотеки является здание, расположенное на ЗУ, в момент заключения договора принадлежащее на праве ПБП и в последующем приобретенное залогодателем в собственность, то при обращении взыскания судом на здание, его реализация осуществляется вместе с ЗУ в соответствии с принципом единства судьбы. Но так как ЗУ не являлся предметом ипотеки, залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из ден суммы, вырученной от продажи такого ЗУ. Так ведь изначально кредит был дан на здание без участка!

А если в период нахождения в залоге здания собственник заключит договор аренды ЗУ?! ФАС МО сказал, что в этом случае надо заключить доп соглашение к договору об ипотеке, в кот ипотека распространиться в том числе и на право аренды. Если залогодатель не захочет заключать такое соглашение, то его можно понудить. Но как?!

Б) Ипотека ЗУ. П 4 ст 340 ГК. Изначально статья говорила, что при ипотеке ЗУ право залога на здание, расположенное на этом ЗУ, не распространяется, если договором залога не установлено иное. Февр 2004 внесены изменения: теперь ипотека возможна только в отношении земель с\х назначения. В ст 64 Закона об ипотеке появился новый пункт 4, где указано, что если на закладываемом ЗУ из состава земель с\х назначения находится здание, то ипотека такого ЗУ допускается только с одновременной ипотекой здания.

Дек 2004 изменяет п 4 ст 340 ГК. При ипотеке ЗУ право залога распространяется на находящееся на нем здание, если в договоре не предусмотрено иное. Т.е. в договоре ипотеки ЗУ можно предусмотреть изменение принципа единой судьбы при обращении взыскания на имущество?! ВАС выкручивается: сделки, воля сторон по которым … такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу ЗУ и зданий, должен применяться в случае обращения взыскания на заложенное имущество => возможен договор ипотеки ЗУ и указать, что на здание она не распространяется, но для целей отчуждения сие рассматривается как ничтожная оговорка.

Но если будет применяться внесуд порядок обращения взыскания на заложенное имущество (п 1 ст 55 Об ипотеке)?! Будет ли там применимо указание для судов?! ВАС сам указал, что в соотв со ст 271 ГК обращение взыскания на ЗУ по обязательствам собственника допускается только на основании реш суда => внесуд порядок обращения взыскания (п 1 ст 55 ЗФ Об ипотеке) к ЗУ не применяется.

ФЗ № 232 с 1.1.07 дополнил закон Об ипотеке ст 62.1, где указано, что предметом залога может быть ЗУ, находящийся в мун собственности, или собственность на кот не разграничена (право не зарегистрировано),  если такие ЗУ предназначены для жилищного строительства. П 1 ст 5 ФЗ Об ипотеке: отсутствие гос регистрации права собственности на ЗУ, право собственности на кот не разграничено, не является препятствием для ипотеки таких ЗУ. Залогодателем выступает публ образование => реш принимает орган МС.

В 2009 ст 69.1: здание, сооружение и ЗУ на кот они находится, а также нежилое помещение, приобретенные с использованием кредитных средств, считаются находящимися в залоге с момент гос регистрации права собственности заемщика на это здание \ сооружение \ ЗУ \ помещение. Т.е. ипотека возникает в силу закона, ранее это было возможно только для жилых помещений.