Изъятие при ненадлежащем использовании

ГК предусматривает основания прекращения, но не порядок. Среди этих оснований существует «прекращение прав при ненадлежащем использовании». Сие реализовано в ст 284, 285: неиспользование ЗУ в теч 3 лет в соотв целях и использование с наращениями законодательства.

Порядок же изъятия в ст 286. П 1 соотв статьи, органы власти, уполномоченные принимать реш об изъятии ЗУ, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников, определяется земельным законодательством.

Оно в свою очередь имеет ст 54 – «условия и порядок прекращения прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками». Тем самым если собственник использует участок ненадлежащим образом, то он может быть привлечен только к публ-прав ответственности, а изъять участок по правилам ГК невозможно, ибо нет порядка!

Исключение только земель СХ назначения в соотв законе об обороте земель сх назначения. П 2 ст 6 этого ФЗ исходит из того, что ЗУ может быть изъят только у лица, не являющегося его собственником. А п 3 ст 6 указывает, что ЗУ может быть принудительно изъят у собственника в случае ненадлежащего его использования. Не путать с тем, что доля в праве собственности на ЗУ может быть в суд порядке признана по заявлению субъекта такой, которой в течении 3 лет не распоряжались (термин «не использовалась» не применяется). В этом случае орган исп власти субъекта формирует долю в ЗУ через выдел и переводит на себя право собственности («невостребованные земельные доли»).

В соотв с актами начала 90-х, собственник земельной доли обязан распорядиться ею одним из 3 способов:

- выделить с целью формирования КФХ

- внести в уставной капитал

- продать \ подарить обществу, фактически использующему данный ЗУ

Отказ от права собственности

При отказе от права собственника, оставленный ЗУ принимал правовой режим бесхозяйной вещи. Т.е. статус бесхозяйного имущества длился как минимум год, и в течении этого года лицо, отказавшееся от права собственности, выполняла все свои обязанности по участку, в т.ч. платило земельный налог.

После 2008 введена упрощенная форма отказа. Отказ от права собственности на ЗУ осуществляется путем подачи заявления в регистрирующий орган и право собственности прекращается с даты гос регистрации прекращения указанного права.

Одногранное в ФЗ О введ в действие ЗК введена норма, в соотв с кот в Мск и СПб с даты гос регистрации прекращения права собственности, ЗУ переходит в собственность субъекта РФ. В остальных регионах он является землей, собственность на кот не разграничена. Изменения в ФЗ О гос регистрации не учли этих положений, ибо в ст 30.2 ФЗ о гос регистрации указано, что при отказе от права собственности предоставления кадастрового паспорта или кадастрового плана не требуется, т.е. можно отказаться от несформированного участка => не понятно, как Мск и СПб будут регить право собственности: ставить на учет будем за счет публ субъекта?!

Изъятие ЗУ для публ нужд (выкуп)

До 1.1.07 перечень оснований ст 49 ЗК носил не исчерпывающий характер. Действовал п 3 ст 83 ЗК, кот указывал, что ЗУ может быть изъят в поселениях (теперь называлось бы «НП») в целях застройки в соотв с генпланом. Эти положения в совокупности использовались так, что у собственников участки изымались в порядке 279 ГК для целей жилищного строительства.

После изменений в ст 49 закрытый перечень. А п 3 ст 83 утратил силу. После 1.1.07 нельзя изъять ЗУ под публ нужды в целях жилищного строительства.

Ч 1 п 3 ст 49 ЗК: иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации. Это о чем?! Иные случаи выкупа могут быть установлены ФЗ, а также законами субъектов РФ, но исключительно в отношении ЗУ, находится в собственности субъектов или муниципальной, т.е. в отношении земельных участков, кот из данных форм собственности (субъекта или МО) предоставлены на ПБП или ПНВ. Не могут быть изъяты ЗУ, предоставленные из земель, собственность на кот не разграничена.

Дополнительные случаи изъятия у собственника могут быть установлены только через ФЗ.

В случае изъятия обязательно должен быть соблюден принцип исключительности, т.е. условием изъятия является отсутствие иных вариантов возможного размещения. Строительство многоквартирных домов, по мнению ВАС, не отвечает признаку исключительности: его всегда можно построить в др месте.

Какие органы принимают решение. До 1.1.07 п 2 ст 279 ГК не предоставлял органам МС право принимать решение об изъятии для мун нужд. Решение мог принять только орган субъекта, а плату за изымаемые земли уплачивало МО. Сие прямо противоречило ФЗ 131, да и ЗК установил, что органы МС могут принимать подобные решения. Однако пока не посеяли ГК, суд поддерживал нормы кодекса.

Самое важное в процедуре – уведомление. Уведомление о принятии решения об изъятии ЗУ должно последовать от органа, кот правомочен принять соотв решение, а не 3-го лица. Все сроки 279 ст ГК начинают течь с момент а офиц уведомления в письменной форме. ЗК не упоминает об уведомлении залогодержателей, но это следует из др актов.

После принятия решения об изъятии, в ФРС регистрируется не само решение, а обременение данного ЗУ. Выкупная цена определяется на момент принятия решения.

Реквизиция

Странные нормы ЗК. Реквизиция регламентируется 51 ст ЗК и 242 ГК. Основания реквизиции одинаковы: ЧС. Но ГК: имущество может быть изъято только с выплатой стоимости имущества, т.е. речь об окончательном, а не временном изъятии. А при прекращении данных обстоятельств можно в суд порядке требовать возврата сохранившегося имущества. В общем, есть что-то общее с выкупом.

По ЗК, при ЧС ЗУ может быть временно изъят у его собственника с возмещением ему причиненных убытков. Да и прямо указывается, что ничего общего с выкупом тут нет. В случае невозможности возврата ЗУ возмещается рыночная стоимость или предоставляется равнозначный ЗУ.

В соотв с ч. 5 ст. 51 ЗК, в случае наступления данных чрезвычайных обстоятельств при отсутствии необходимости реквизиции, он может быть временно занят, при этом заключается соглашение о временном занятии ЗУ. Это ни разу не законно. Аналогично делается на время строительства линейного объекта (например, подземного газопровода) без всякой регистрации обременения, только по окончании строительства линейного объекта устанавливается охранная зона, кот регистрируется как обременение.

Не собственники (ПБП и ПНВ)

Добровольно

Отказ от данного вида прав

С 1.1.07.

Для отказа от права собственности заявлений не надо: идем в ФРС и регистрирует отказ. Тут же остался заявительный порядок. Заява подается в орган, представляющий собственника. К заяве прилагается кадастровый паспорт (при его наличии) и правоустанавливающие документы. В отношении лиц, указанных в п 1 ст 20 (право оперативного управления) должны быть приложен документы, подтверждающие согласие органа, создавшего ЮЛ, на отказ от права ПБП.

После этого орган исп власти принимает за 1 мес решение, и если право не было внесено в ЕГРП, оно прекращается в момент принятия решения органом исп власти; а если право было зарегистрировано, то орган исп власти обращается в регистрирующий орган.

2. ВАС в 2009: при переходе прав на объект недвижимости, расположенный на ЗУ на ПБП, отказ продавца здания от ПБП не требуется. Оно прекращается в силу прямого указания закона (хотя как самост основание не называется).

Принудительное прекращение

Ст.45 ЗК.

Ст 54 ЗК.

Лицо, совершившее правонарушение, штрафуется органами земельного контроля, и выносится предупреждение. Указывается срок, в течении которого правонарушение должно быть устранено. А при не устранении орган земельного контроля направляет материалы в орган исп власти, уполномоченный на распоряжение данными ЗУ, и орган исп власти направляет в суд заявление о прекращении права. Через 10 дней после принятия суд решения орган исп власти направляет заявление о регистрации прекращения.

Прекращение права аренды

Ст 46. Все дублируется ГК.