Предоставление гражданам ЗУ для целей, не связанных со строительством

Ст 34. В тексте статьи проскакивают и ЮЛ. И в отличии от ст 30 ЗК (под строительством), соотв цели.

А) Вариант трактовки: речь о предоставлении земель для ведения личного подсобного и т.п. Наличие спец законов при этом объяснялось детализацией соотв нормой. А ЮЛ в этой статье говорится только о получении ими информации.

Б) Более адекватная трактовка. Речь о предоставлении участков во временное пользование без смены собственника (им остается государство). Тем самым виды пользования – скотоводство, выпас скота и пр. Но текст статьи этому противоречит.

В) Оптимальное толкование: данная статья, в отличии от 30-32, предусматривающих предоставление под строительство ОКС, предусматривает предоставление ЗУ под временные постройки. А отсутствие в названии ст ЮЛ может быть восполнено либо применением по аналогии, либо субъекты РФ и МО принимают свой НПА, кот распространяет положения данной статьи на ЮЛ.

Порядок предоставления традиционный: без торгов. Подается заявка в КЗР (в СПб) или органы МС в регионах на подготовку схемы, после чего участок ставится на кадастровый учет и при наличии кадастрового паспорта подается заявление в орган, уполномоченный на распоряжение данными ЗУ на предоставление данного ЗУ.

В СПб эта статья реализована в Пост Правительства 1735 от 2005 года. Там всякие автостоянки, ларьки и пр. Хорошее определение временных построек.

Решение о предоставлении принимается КУГИ по представлению районной или городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости. При этом должно быть дано заключение ГКА, что в соотв с Град регламентом данный ЗУ не предназначен для размещения ОКС.

Договор купли-продажи ЗУ

Договор аренды не рассматривается как основание возникновения прав, ибо это именно вещное право, а не обязательственное, по ЗК!

По ГК, существенными условиями договора КП ЗУ, как и люб недвижимости, 2: предмет и цена.

А) Предмет.  Ст 554: данные, позволяющие однозначно определить предмет договора. Ст 37 ЗК сие развивает и говорит о том, что предметом договора КП может быть только ЗУ, прошедший кадастровый учет. И к будущему ЗУ не может быть применим основной договор, а вот будущий – возможно.

Проект Постановления ВАС.

Договор купли-продажи будущего жилого помещения не подлежит гос регистрации => заключен с момента подписания.

Предметом предварительного договора купли-продажи может быть ЗУ, не поставленный на кадастровый учет. Его регистрация еснно не требуется.

Это все не применяется к договору долевого участия.

Это постановление является основанием для пересмотра суд актов по вновь открывшимся обстоятельствам. Вот это возмутительно.

Жаркова считает, что заключить договор купли-продажи будущего ЗУ нельзя.В этом случае возможен только предварительный договор купли-продажи. Ст 455: возможна продажа будущего товара, только если сие соответствует существу отношений. Даже в отношении недвижимости типа квартиры сие возможно (ибо существует тонна технической документации), а будущий ЗУ так не индивидуализировать.

Б) Цена. Обычная цена не применяется. Но определяется может как по рыночной стоимости, так и по кадастровой. Как правило, при заключении договора фигурирует рыночная стоимость, кот определяется в соотв с ФЗ Об оценочной деятельности. В нее не включается стоимость постановки участка на учет (кадастровые работы).

Кадастровая стоимость ЗУ применяется, как правило, для целей налогообложения. При заключении договора она имеет место только при ст 36 ЗК: выкуп ЗУ под объектом недвижимости лицом, обладающим исключительным правом.

Ст 2 ФЗ О введении в действие ЗК указаны параметры, опираясь на кот субъекты РФ сами должны установить конкретную выкупную цену (для ст 36) исходя либо из ставки земельного налога, либо процент от кадастровой стоимости.

В СПб установлены новые выкупные цены Закон СПб от 15.02.10. 13,5% кадастровой стоимости заменили на 19%,когда речь идет о выкупе ЗУ под приватизированными объектами недвижимости. 9-кратную ставку земельного налога заменили на 13-кратную в отношении всех остальных собственников объектов недвижимости. Это цены для ЮЛ, для граждан дешевле.

Процедура заключения договора КП фигурирует только при предоставлении ЗУ из публ земель в частную собственность. Субъекты, как правило, принимают типовые формы. Основание возникновения: решение + договор КП. Договор считается заключенным с момента заключения, регистрации не требует! Регистрируется только переход прав.

Продавец ЗУ должен предоставить покупателю информацию обо всех обременениях и ограничениях ЗУ. В отличии от норм ГК, тут особая формулировка. Возможность требования уменьшения выкупной цены или расторжения договора КП наступает только в том случае, если продавец предоставил заведомо ложную информацию об обременениях и пр, вид разрешенного использования, качества земли, инф о смежных землепользователях и получении разрешения на строительство (будущее изъятие?!). А просто отсутствие информации не упоминается.

3 условия, при которых договор не считается заключенным:

a) Условие о праве продавца выкупать ЗУ обратно. Аренда такая получается.

b) Ограничение дальнейшего распоряжения ЗУ покупателем

c) Ограничение ответственности продавца в случае предъявления прав на ЗУ третьими лицами.

Про залазы

Ст 39 ЗК предусматривает сохранение прав на ЗУ лиц, не являющихся его собственниками, которым он был предоставлен под застройку, при разрушении зданий. В данной норме речь идет о лицах, которым ЗУ предоставлен на ПБП и ПНВ. Собственнику сие без разницы. При разрушении здания по люб причинам, собственник здания должен в течении 3 лет приступить к его восстановлению. «Приступит к восстановлению» = получить разрешение на строительную деятельность. Но с какого момента, если речь не о ЧП?!

Условие о сохранении за арендатором и субарендатором прав на ЗУ при разрушении здания определяется договором.

ВАС имеет мнение, что у собственника разрушенного здания права на оформление прав на ЗУ возникают только после восстановления здания. Аналогично и ФАС СЗО. ФАС Московского округа имеет мнение, что достаточно наличия записи в ЕГРП, а тех состояние здания значения не имеет.

Но если нет прав на землю – не начать строительные работы по восстановлению => практика Мск разумнее. До 1.1.15 для ИЖС исключение: оно не требует разрешения.

Нормирование

Ст 37

По общему правилу, предельные размеры ЗУ определяются в соответствии с нормами градостроительного или земельного законодательства. Сие означает, что там, где действует Град регламент (следовательно, и ПЗЗ), предельные размеры казаны в град регламенте для каждой территориальной зоны (для каждого вида разрешенного использования).

В случае отсутствия град регламента, нормы предоставления определяется по правилам ст 33 ЗК. 2 подхода:

Второй. П 3 ст 33 определяет размер ЗУ, кот может быть предоставлен собственнику объекта недвижимости (ст 35, 36). При этом вид прав на землю значения не имеет: размер определяется в соответствии со СНиП. Размер в СПб определяется КЗР.

Первый. А п 1 ст 33 говорит о нормах предоставления пустых ЗУ под конкретные виды деятельности. Эти ограничения предоставления применяются только в отношении собственников, т.е приобретается участок в собственность.

· В отношении личного подсобного и ИЖС – ограничения устанавливается актами органов МС

· В отношении КФС, садоводства, дачного строительства – нормативные акты субъекта.

· Для целей с\х продукции – по правилам ФЗ Об обороте земель с\х назначения.

Прекращение прав на землю

Порядок прекращения зависит от того, на каких правах находится ЗУ.

Собственники

Самый спорный вариант – собственники. Ст 44:

- отчуждение ЗУ иным лицам (обычная сделка),

- отказ от права собственности,

- принудительное изъятие в порядке ГК

o ненадлежащее использование

o выкуп.