Перевод ЗУ между категориями

До принятия ЗК вопросы перевода между категориями были не урегулированы. ЗК тоже вопрос особо не решил, только установил органы, кот правомочны принимать реш о переводе, но порядок должен быть урегулирован иным ФЗ.

И такой закон 21.12.04 был принят № 171 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». ЗК вообще не говорит о переводе ЗУ, только земель. Да и необходимость перевода ЗУ встречается редко, только при изменении границ НП.

ФЗ же называет оба объекта. Но порядок перевода урегулирован фактически только в отношении ЗУ. Когда речь идет о землях, то закон носит отсылочный характер к подзаконным актам. 3 главы: общие вопросы, перевод конкретных категорий земель (статья на каждую категорию) и порядок отнесения ЗУ к категориям.

Перевод начинается с ходатайства в орган власти, уполномоченный на распоряжение. Подается заинтересованным лицом (правообладатель или орган исп власти). В люб случае, лицо, подавшее ходатайство, должно доказать свою заинтересованность, ибо основанием для отказа в принятии является подача его ненадлежащим лицом.

Содержание ходатайства указано подробно только в отношении ЗУ.

2 случая отказа в принятии ходатайства: подано ненадлежащим лицом и приложены документы, не предусмотренные законом. Из смысла предполагается, что ч 4 ст 2 ФЗ содержит исчерпывающий перечень этих документов. Но в нек случаях приходится добавлять документы, например, если речь о переводе земель с\х назначения (подтверждение кадастровой стоимости), а где-то нет указанных в законе (согласие всех правообладателей).

Принят приказ Минсельхоза 2010 года Об описании и содержании ходатайств о переводе земель или ЗУ. Там подробно дается перечень документов к землях сельхоз назначения.

Если ЗУ, кот требуется перевести, не поставлен на кадастровый учет, то сначала его нужно ставить, потом переводить.

В ходатайстве указать категорию будущую и нынешнюю => если категория переводимого ЗУ не определена, то нужно сначала отнести его к категории, потом переводить.

Если права на ЗУ не зарегистрированы, то сначала регистрируются они.

Закон требует приложить не свидетельство о регистрации, а выписку из ЕГРП, ибо она отражает все последние изменения.

Прилагается согласие всех правообладателей. В идеале, сам заявитель и является единственным правообладателем. Существует 2 случая, когда ЗУ можно перевести без согласия правообладателя:

- Создание особо охраняемой природной территории без изъятия ЗУ (заказники, памятники природы)

- Изменение черты НП. Не требуется, видимо, потому, что включение ЗУ в черту НП не влечет за собой прекращение прав на землю, а повышенные платежи (земельный налог) компенсируются соотв органом.

По результатам рассмотрения составляется акт о переводе или акт об отказе. Обжалование только в суд порядке: сам орган власти не может отменить его или признать утратившим силу.

Акт о переводе не может быть принят на определенный срок => возврат обратно через новую процедуру.

Основания отказа в переводе (ФЗ О переводе земель № 171 глава 2 ):

1. установление ФЗ ограничения или запрета перевода

2. наличие отрицательного заключения экологической экспертизы, когда она нужна

3. установление несоответствия испрашиваемого целевого назначения документами территориального планирования.

Порядок. Когда принято органом исп власти решение о переводе, копия акта о переводе направляется в Росреестр, кот вносит изменение в ЕГРП и уведомляет заинтересованных правообладатель. Перевод считается состоявшимся с момента внесения записи в ЕГРП. При этом переоформление правоустанавливающих документов не требуется. Доказательством изменения категории является выписка из ЕГРП и копия решения, правоустанавливающий документ не меняется.

Жаркова: при аренде стоит заключить доп соглашения, ибо связано с арендной платой.

Если ранее категория была определена с ошибкой, ее можно изменить в порядке исправления ошибки через заявление в кадастровый орган. При отказе – в суд. Например, если участок в собственности вдруг изменил категорию.

В случае перевода ЗУ для изъятия для публ нужд, обязанность по изменению целевого назначения возложена на орган власти, а не на то лицо, кот ходатайствует об изъятии ЗУ и предоставлении его. Перевод осуществляется после принятия решения об изъятии до его предоставления.

Для осуществления перевода участок всегда надо отнести к одной из категорий. Об этом глава 3 ФЗ.

1. Если есть правоустанавливающие документы на ЗУ и есть кадастровые сведения, но их сведения не совпадают, категория определяется по правоустанавливающим документам.

2. Если ЗУ находится в черте НП и категория не определена, то это земли НП.

3. есть правоустанавливающий документ, но категория не определена, то категория определяется в зависимости от целей, на кот предоставлялся данный ЗУ. Акт об отнесении ЗУ в этом случае принимает орган МС (что абсурдно).

4. нет правоустанавливающих документов и сведения в кадастре отсутствуют, то категория земель определяется по документально подтвержденному фактическому использованию.

Ст 4.1 ФЗ О введ в действие ГСК. Действует до 1.1.12. Включение земель в земли НП,  исключение ЗУ из земель НП.

1. если Генплан не принят. Решение о включение в земли НП или исключение принимает орган исп власти субъекта (кроме СПб и Мск)

2. если генпланы приняты, то целевое назначение меняется путем изменения соотв схем территориального развития или принятия решения органа исп власти о включении или исключении участка из земель НП.

Сначала обращаться в орган МС, на территории кот расположен ЗУ. Орган подготавливает материалы по результатам общественных слушаний и направляет эти материалы в органы субъекта. На это дается 45 дней с момента подачи заявления. Орган исп власти субъекта в теч 5 дней получает согласование (когда они нужны: в отношении перевода из земель обороны или земель лесного фонда) с Минобороны или РФ \ субъектом.

Отсутствие общей границы между НП и границей переводимого ЗУ не является основанием для отказа во включении его в земли НП.

Земельный контроль осуществляется Росреестр через спец ведомство.

Платность землепользования

Впервые введена ФЗ 1991 О плате за землю. Закон ввел 3 формы платы:

- земельный налог.

- арендная плата. Обычный ГП платеж.

- нормативная цена земли. Устанавливается только для совершения сделок с ЗУ и 15.03.97 Пост Правительства О порядке определения нормативной цены земли. По факту это определение только стоимости земли, но не платы.

Земельный налог.

Закон 1991 утверждал средние ставки земельного налога в твердых фиксируемых суммах за единицу площади. Конкретные ставки устанавливается органы зак власти субъекта или МО (для разл видов землепользования). Так было в теч 12 лет. С 1995 применялся коэффициент индексации, кот ежегодно утверждался бюджетом (ФЗ О бюджете) и применялся к ставке налога за прошлый период. Иной подход появляется с появлением ЗК. Ст 65 исходит из того, что для определения налоговой базы вводится кадастровая стоимость ЗУ. 29 ноя 2004 закон «О внесении изменений в ч 2 НК» и была введена глава 31 НК. Но прямым действием она не обладает. Было предусмотрено поэтапное введение ее в действие. В каждом МО должен быть принят закон, которым устанавливается земельный налог. Чтобы налог мог взыматься в 2005 году, 29 или 30 дек нужно было принять соотв закон. Успела только Мск. В Спб – 26 ноя 2005. Если бы в теч 2005 года в каком либо из МО закон принят не был, то с 1.1.06 закон о налоге все равно утрачивал силу, кроме 1 пункта.

Круг налогоплательщиков. НК определил, что налогоплательщиками признаются лица, которым ЗУ принадлежит на праве собственности, ПНВ или ПБП, что должно быть подтверждено правоустанавливающими документами. Вас № 54 в п. 2 указал, что в силу ст. 389 НК объектом налогообложения является ЗУ, а в силу ст 11.1 ЗК, границы земельного участка должны быть определены в соотв с ФЗ О кадастре недвижимости => объект налогообложения может возникнуть только тогда, когда ЗУ сформирован => правообладатели участков, не поставленных на учет (или поставленных в упрощенной форме) субъектами налога не являются => иск о взыскании неосновательного обогащения органами исп власти как единственный способ взыскания. К ПНВ сие не относится, ибо когда речь идет о гражданах, позиция ВАС применяться не должна. Рассчитывается по базовым ставкам арендной платы, ибо как ГП категория неосновательное обогащение не может рассчитываться по ставкам налога.

Из круга налогоплательщиков, таки образом, выпали фактические землепользователи. До введ в действие гл 31 в соотв с ФЗ О плате плательщиками признавались и пользователи. В 2002 ВАС объяснил, что исходя из принципа платности землепользования, плательщиками земельного налога признаются также и фактические землепользователи. Сие носило спорный характер до 2009 года, но после Потс 54 точно не признаются.

Объект налогообложения – ЗУ в границах одного МО, ибо земельный налог – местный. Но нигде не было зафиксировано, что границы ЗУ должны совпадать с границами МО, сие появляется только в 2008 => были ЗУ, кот пересекали границы МО. Минфин опрл, как в этом случае рассчитывается земельный налог: база должна определяется как доля кадастровой стоимости ЗУ пропорционально доли площади, занимаемой ЗУ на территории соотв МО. Заключение о доли площади ЗУ могут дать территориальные органы Роснедвижимости на основании планового картографического материала.

НК впервые ввел понятие «ЗУ, не являющиеся объектами налогообложения». К ним относятся 5 категорий изъятых и 4 категории ограниченных в обороте.

База - кадастровая стоимость ЗУ. Для тех регионов, где кадастровая стоимость не определена, продолжает деятельность нормативная цена земли. Это положение было подтверждено в пост пленума 54 => п. 25 старого закона О плате продолжает деятельность!

Кадастровая стоимость. Для ее установления проводится кадастровая оценка. Правила проведения – в пост правительства от 8.4.08. При этом проводится оценочное зонирование территорий, устанавливаются оценочные зоны по результатам – карта оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади (за 1 м²). У нас введена 2 авг 2005 пост Правительства СПб.

База определяется в отношении каждого участка по состоянию на 1 января года налогового периода, кот устанавливается с 1.01 по 31.12. Год может состоять из одного или нескольких отчетных периодов. Для ЮЛ – ежеквартально, для граждан гл. 31 установила 1 отчетный период, но каждый закон может установить иное, но не больше 2-х. организации сами рассчитывают, для ФЛ – налоговики. В отличии от закона О плате гл 31 устанавливает максимальные ставки в процентном соотношении от кадастровой стоимости, исходя из чего в каждом МО устанавливается свои собственные ставки земельного налога.

Льготы.

Земли СХ назначения