Переход прав на землю при переходе права собственности на объект недвижимости (ст 35)

552 ст ГК и 35 ст ЗК.

Самого механизма в этих нормах нет => вопросы решаются на уровне практики, а практика постоянно меняется.

Формулировки п 1 ст 35 и 552 не совпадают: в ГК и ФЗ О гос регистрации + ФЗ О кадастре речь только о зданиях и сооружениях, а в ЗК и Град К указано еще некоторое строение, но на него не существует кадастрового паспорта, а значит и земля с ним не связана.

Ст 35 ЗК устанавливает 3 правила:

А) если продается земельный участок, то его можно продать только вместе со зданием

Б) п 4: при продаже доли в праве собственности на объект недвижимости необходимо отчуждение доли в праве собственности на землю пропорционально

В) допускается отчуждение части здания, которое не может быть выделено в натуре, без прав на земельный участок. Это что?! ЗК принимался в 2001, когда ВАС говорил о помещении как части здания, причем могло одновременно существовать и здание, и помещение. Тут законодатель, возможно, и имел в виду помещение?! Аналогичное положение в ст 28 Закона О Приватизации. Данную норму, по мнению Жарковой, следует трактовать в свете письма ВАС от 5.11.09 № 134, п. 8 которого указывает, что объектом договора купли-продажи может быть только зарегистрированный объект недвижимости, договор купли-продажи здания или части помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект => под «частью здания» как предмета договора купли-продажи мы можем понимать только помещение как вторичный объект недвижимости => если у продавца помещения права на землю были оформлены, то отчуждение помещения допускается только с одновременной передачей прав на землю.

А) объём прав. Ст 35 ЗК указывает, что к приобретателю здания переходит часть земельного участка продавца здания и права на земельный участок в том же объеме, которые были у продавца. Это значит, что покупателю здания не гарантировано получение земельного участка того размера, который был у продавца, он может быть уменьшен в соответствии с требованиями градостроительного законодательства. Термин «объем» применим не к размеру участка, а только к объему прав (собственность на собственность, аренда на аренду). Часть земельного участка оборотоспособной не становится!

Тем самым сначала нужно определить размер участка, а потом объём прав приобретателя.

Б) размер участка. В соотв со ст 35 ЗК размер земельного участка определяется по правилам п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. До июня 2007 формировка 273 ГК позволяла сторонам самим договориться о размере земельного участка, кот перейдет к покупателю. ВАС: нужно руководствоваться нормами ЗК, а потом 273 поменяли.

Сегодня при определении размера земельного участка можно точно руководствоваться СНиП, императивно при землях публ собственности. При этом за счет приобретателя старый земельный участок снимается с кадастрового учета и новый ставится.

Если сделка между частными лицами, то СНиП не применим, собственник может делать все, что хочет, но если участок делиться, но новые участки должны соответствовать СНиП.

Какое право переходит к покупателю здания:

Право собственности.

До июня 2007 ГК продавец здания мог сам определить, какое право на землю переходит покупателю, а если не определил, то презюмировалось право собственности. С июня 2007 эти статьи приведены в соотв с ЗК: и 273 и 552 ГК говорят, что при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве собственности, к покупателю здания переходит право собственности, если иное не предусмотрено законом.

Ранее самой распространённой сделкой была аренды этой части земельного участка, ибо никто со своей собственностью расставаться не желал.

ФРС традиционно для регистрации прав перехода требовала предоставления единого договора купли-продажи здания и участка, либо 2 договоров, кот должны были быть поданы одновременно. Пост ВАС № 11: сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания без земельного участка или земельного участка без здания, если они принадлежат одному лицу на праве собственности, признаются ничтожными. Определяющим здесь является «воля сторон». Например, предварительный договор по земле свидетельствует о наличии воли сторон.

Право аренды

ВАС Пост № 11: покупатель здания приобретает право пользования земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на здание, не зависимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между собственником участка и покупателем участка.

Это положение неоднозначно трактуется. Модель ФАС СЗО и Московского округа.

А) СЗО имеет мнение, что у покупателя здания в момент регистрации перехода права собственности на здание возникает фактическое пользование земельным участком, за которое он должен вносить платеж в размере арендной платы, и которое он должен оформить через заключение нового договора аренды. Тем самым у покупателя возникает новое право, ничего не переходит => не гарантировано получение земельного участка прежнего размера => п 3 ст 33 ЗК, т.е. по СНиП. Зато покупателю здания не переходят долги продавца по аренде за землю и к нему не применяется неустойка за просрочку внесения платежей за землю, ибо она носит договорный характер. Однако регистрировать новый договор аренды можно только при наличии заявления на прекращение договора аренды со стороны продавца здания, что не есть хорошо, ибо при его отсутствии – суд на расторжение договора.

 Б) Московская модель преобладает. Она исходит из замены стороны в договоре аренды => положительный момент в том, что покупатель получит участок в гарантированном размере, п 3 ст 33 не применяется, земельный участок как предмет договора меняться не может. Но к покупателю переходят долги по арендной плате продавца здания и к нему применима неустойка за просрочку платежа. Арендодателю это, соответственно, выгодно. Для регистрации смены субъектного состава в договоре аренды достаточно заявления только со стороны покупателя здания, мнение продавца здания не учитывается.

В) Существует еще уральская модель: права аренды к покупателю здания переходит в силу закона. Размер остается тот же, просрочка не применяется, неустойка не взыскивается, смену субъектного состава можно не регистрировать. Но сие возможно только если аренда – вещное право, а ВАС все как-то больше к обязательству склоняется.

Право ПБП

До июля 2007 в ФЗ О введении в действие ЗК в ст 3: при продаже здания, расположенного на земельном участке на праве ПБП, право ПБП подлежит переоформлению на право аренды, или земельный участок должен быть приобретен в собственность.

При таком подходе перехода права нет, у покупателя возникает в момент регистрации перехода права на здание фактическое землепользование, а затем тот должен выкупить участок или заключить договор аренды.

Но каким образом у продавца прекратиться право ПБП и что платят за период фактического землепользования?! Ст 45 ЗК такого основания прекращения права ПБП как переход прав на здание не содержит => для закона единственный возможный вариант: продавец отказывается от права ПБП. А пока он откажется… => суд практика постепенно перешла на позицию, в соотв с кот отказываться продавцу от ПБП не надо, оно прекращается в силу закона.

Что платить за землю?! До введения в действие главы 31 НК в соотв с ФЗ О Плате за землю, исходя из пост Президиума ВАС, фактические землепользователи платили за землю земельный налог => период фактического землепользования оплачивался по ставкам земельного налога. 388, кажется, ст НК установила, что плательщиками налога являются лица, у кот участок на праве собственности, ПБП, ПНВ => фактические землепользователи (не имеющие правоустанавливающих документов) платить земельный налог не могут. Но принцип платности землепользования никто не отменял => суды с 2006 года, опасаясь на НК, делают вывод, что фактические землепользователи должны вносить за землю платеж в размере базовой ставки арендной платы без договора. Но это не соответствует ГК! Таки чем жертвуем?! В 2008 большинство судов опиралось на старую позицию ВАС => платить надо налог! В 2009 Пост ВАС № 54 указало, что объект налогообложения появляется только тогда, когда земельный участок будет сформирован => платить фактические землепользователи не могут ничего => чтобы что-то взыскать, нужно подавать иск в суд на взыскание неосновательного обогащения. И тут ВАС вспомнил свою позицию 2005 года № 11: если продавцу здания земля принадлежит на ПБП, а покупатель не относится к субъектам ПБП, то после перехода к покупателю права ПБП он может оформить право на участок в аренду или собственность. Наряду с фактическим землепользованием может существовать и второй вариант: к покупателю здания право ПБП на землю переходит в силу закона, и оно будет существовать, пока не будет переоформлено. Это московская позиция аналогична замене стороны в договоре аренды. Пост ВАС от 23 марта 2010 этот вывод формулирует.