Договір найму (оренди). Лізинг. Договір позички.

Всього годин – 8, у т.ч. лекцій – 2, семінарських – 2, практичних - 2, самостійна робота – 2.

Семінарське заняття № 1.

Питання для обговорення:

1. Поняття та юридична характеристика договору лізингу. Види лізингу.

2. Особливості укладення, зміни та припинення договору лізингу. Відповідальність сторін.

3. Поняття та юридична характеристика договору найму (оренди) житла. Предмет, сторони, істотні умови, форма договору. Поняття члена сім’ї наймача.

4. Права та обов’язки наймача, членів його сім’ї та наймодавця.

5. Підстави та порядок припинення договору найму. Наслідки припинення договору.

Методичні рекомендації для підготовки до семінарського заняття

Окремим різновидом договорів в сфері орендних відносин є лізинг. За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг) або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг) на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі). ЦК майже не містить норм, які стосуються безпосереднього врегулювання лізингових відносин, відсилаючи до спеціального законодавства, яким є ЗУ «Про фінансовий лізинг».

Згідно зі ст. 810 ЦК користування житловим приміщенням здійснюється відповідно до договору найму житла.

Особливості цього договору полягають у тому, що він є одним із видів цивільно-правових договорів, направлених на тимчасову передачу майна в оплатне користування, і одночасно виступає основним договором житлового права. Саме тому умови укладення, зміни і припинення договору найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, передбачаються Житловим кодексом України.

В договорі найму сторонами є наймодавець, який зобов’язується надати житлове приміщення в користування, і наймач, якому передається це житлове приміщення для проживання в ньому.

Наймодавцем може виступати як власник житлового приміщення, так і уповноважена власником особа. Наймачем може бути громадянин, а також юридична особа. Але юридична особа може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Ще однією особливістю цього договору є те, що права та обов’язки виникають не лише у наймача, а, як правило, й у осіб, які постійно проживають разом з ним. До цих осіб, згідно з п. 1 ст. 816 і ст. 64 ЖК, відносяться інший із подружжя наймача, їх діти та батьки, а також інші особи, якщо вони постійно проживають разом з наймачем і ведуть з ним спільне господарство.

Предметом договору найму житлового приміщення може бути придатне для проживання приміщення, яке відповідає певним передбаченим законом вимогам.

Договір житлового найму укладається в письмовій формі.

За своєю юридичною природою договір житлового найму є двостороннім, консенсуальним, оплатним.

Необхідно звернути увагу на те, що в залежності від приналежності предмету договору (житлового приміщення) до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку укладення договору, в об’ємі прав та обов’язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору. І в залежності від цього можна виділити договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлового фондів та договір найму житлового приміщення в приватному житловому фонді.

Дати визначення наступних понять:

договір лізингу, фінансовий лізинг, прямий лізинг, непрямий лізинг, оперативний лізинг, міжнародний лізинг, житло, договір найму житла, житловий фонд, квартира, житловий будинок, член сім’ї наймача, тимчасові мешканці, поточний ремонт, тимчасовий ремонт, договір піднайму житла.

Завдання для самостійної роботи:

1. Чи можлива передача предмета лізингу у сублізинг?

2. Що включає в себе поняття «лізинговий платіж»?

3. Які об’єкти не можуть бути предметом договору лізингу?

4. Хто несе ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу?

5. Чи має право наймач житла у багатоквартирному житловому будинку користуватися майном, що обслуговує будинок?

6. Як відбувається правонаступництво у разі зміни власника житла, переданого у найм?

7. Хто зобов’язаний здійснювати ремонт житла, переданого у найм?

8. Які переважні права має наймач житла?

9. Які правові наслідки розірвання договору найму житла?

Тематика рефератів:

1. Підстави та особливості укладення договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів.

2. Співвідношення договору лізингу та кредитного договору.

3. Оренда житла в Україні: колізійні питання.

Практичні завдання:

Завдання 1.За договором фінансового лізингу лізингодавець придбав у продавця обладнання та передав його лізингоодержувачу за актом приймання-передачі. Через деякий час у приміщенні лізингоодержувача, де знаходилось обладнання, трапилася пожежа, внаслідок якої обладнання повністю вийшло з ладу.

Хто буде нести майнові наслідки знищення обладнання?

Завдання 2.АТ «Ост», яке є лізинговою компанією, уклало договір лізингу з ТОВ «Вест». Об’єктом лізингу було поліграфічне обладнання, яке АТ «Ост» самостійно придбало у продавця – заводу «Поліграф». Вибір продавця здійснювався лізингоодержувачем, при цьому лізингодавець повністю звільнявся від відповідальності за невиконання або неналежне виконання продавцем умов договору купівлі-продажу.

АТ «Ост» уклало договір купівлі-продажу, але не попередило продавця, що придбане обладнання призначається для передачі в лізинг. Протягом гарантійного терміну поліграфічне обладнання зламалося. ТОВ «Вест» звернулося до продавця з вимогою про ремонт обладнання, але продавець відмовився на підставі того, що він не був повідомлений про договір лізингу та не зв’язаний його умовами. Тоді ТОВ «Вест» звернулося до АТ «Ост» з вимогою про розірвання договору лізингу та відшкодування збитків.

Вирішіть справу. Чи зміниться ситуація, якщо вибір продавця здійснювався лізингодавцем?

Завдання 3.Ярченко пред’явила позов про визнання права на житлову площу в квартирі, наймачем якої є свекруха, і вселення. Позовні вимоги обгрунтовувала тим, що поселилась у спірну квартиру у зв’язку з укладенням шлюбу з сином відповідачки. Після розірвання шлюбу їй стали перешкоджати користуватись житловою площею, тому вона просила задовольнити вимоги.

Заперечуючи проти позову, свекруха посилається на те, що згоди на постійне проживання невістки в квартирі вона не давала, в квартирі вона у зв’язку з цим не була прописана і тому права на житлову площу в ній не мала.

Вирішіть спір.

Завдання 4.В лютому 2004 р. Л. пред’явив позов до АТ «Тодак» про визнання права на житлове приміщення і вселення. Позивач зазначав, що їх сім’я з чотирьох осіб (він, батьки, молодший брат) проживали у двокімнатній квартирі, що належить відповідачу. Батьки шлюб розірвали, і матері в 1999 р. було надано двокімнатну квартиру, в якій вона поселилась з молодшим сином, оскільки двокімнатної квартири на двох не надавали, мати включила до членів сім’ї і його – позивача, на той час малолітнього. Незважаючи на це, він залишився проживати з батьком, у грудні 2003 р. був призваний звідти на строкову військову службу. Того ж місяця його батько помер.

Посилаючись на те, що відповідач не визнав за ним права на житлову площу в спірній квартирі, перешкоджає його вселенню туди, позивач просив суд задовольнити позов.

Зібраними у справі доказами підтверджено, що позивач зі спірної квартири не виселявся і постійно проживав до призову на військову службу. Це підтверджується показаннями свідків: лікарями поліклініки, вчителями, сусідами; особисті речі позивача на момент смерті батька знаходились у спірній квартирі. Батько позивача неодноразово звертався із заявою про прописку сина на свою житлову площе, де той фактично проживав.

Відповідач зазначав, що Л. був прописаний в іншій квартирі, зазначав її в окремих документах як місце своєї прописки, тому втратив право на спірну квартиру.

Вирішіть спір.

Завдання 5.Корбут звернулася з позовом до місцевого органу самоврядування про визнання права на житлове приміщення і укладення з нею договору найму в зв’язку з тим, що наймачка житлової площі, де вона проживає, померла. В позовній заяві Корбут підтверджувала, що вселилась до своєї знайомої наймачки 10 років тому, перебувала на її утриманні як інвалід з дитинства, вони спільно вели господарство, для чого позивачка віддавала свою пенсію, займалась веденням домашнього господарства. У прописці її в цю квартиру їй відмовляли, посилаючись на відсутність родинних відносин з наймачкою житлової площі. Вважаючи, що відповідно до ст. 65 ЖК України вона набула самостійного права на житлову площу, Корбут просить визнати за нею права на житлову площу.

Чи підлягає позов задоволенню?

Завдання 6.Сім’ Кащуків у складі чотирьох осіб: чоловік, дружина, їх син та невістка проживає в трикімнатній квартирі загальною площею 72 м² .

Син проходить альтернативну службу. Наймач (чоловік) бажає придбати займане приміщення у власність.

Роз’ясніть підстави та порядок придбання цієї квартири у власність. Хто буде власником квартири?

Завдання 7. Сім’я Сидорчуків складається із чотирьох осіб (батько, мати, неповнолітня дочка та син, який перебуває на дійсній строковій військовій службі) і проживає в 3-кімнатній квартирі загальною площею 76 м² , наймачем якої є батько. Наймач протягом 6 місяців не оплачував квартирної плати та плати за комунальні послуги, внаслідок чого утворилась заборгованість у сумі 4500 грв. Наймодавець письмово попередив наймача та членів його сім’ї про виселення без надання іншого житла в тому разі, якщо вони протягом 30 днів не ліквідують заборгованість. Наймач звернувся до юриста з проханням дати юридичну оцінку вимогам наймодавця, роз’яснити випадки виселення, та чи має він пільги по оплаті житлово-комунальних послуг, якщо ого заробіток 1000 грв., а дружини 800 грв.

Вирішіть спір.

Завдання 8. Максимов із сім’єю проживав у квартирі в м. Львів. У зв’язку з переїздом на інше місце проживання і отриманням квартири він здав займану квартиру житловим органам і вона була надана сім’ї Савко.

Через деякий час син Максимова, який навчався в аспірантурі в м. Києві, пред’явив позов про визнання виданого Савко ордера недійсним і виселення, посилаючись на те, що своєї згоди на переїзд він недавав, в ордер на нову житлову площу батько включив сина без його відома.

Чи підлягає позов задоволенню?

Нормативні акти:

1. Конституція України від 26 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-41. - Ст. 356.

3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 18. - Ст. 144.

4. Житловий кодекс УРСР

5. Про фінансовий лізинг: Закон України від 16 грудня 1997 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1998. - № 16. – Ст. 68.

6. Про приватизацію державного житлового фонду: Закон України від // Відомості Верховної Ради України. – 1992. - № 36. – Ст. 524.

7. Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку: Закон України від 29 листопада 2001 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2002. - № 10. – Ст. 78.

8. Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію: Закон України від 20 лютого 2003 р.  // Відомості Верховної Ради України. – 2003. - № 23. - Ст. 151.

9. Про вдосконалення системи державного регулювання розміру квартирної плати та плати за утримання будинків і прибудинкових територій: Постанова Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939

10. Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»: Постанова Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572.

11.  Про затвердження Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій і Типового договору про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій: Постанова Кабінету Міністрів України від 20 травня 2009 р. № 529 // Урядовий кур'єр. - 2009 - № 111.

12.  Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України: Постанова Пленуму Верховного Суду України від 12 квітня 1985 р. № 2.

Спеціалізована література:

1. Ващишин М. Правове регулювання лізингу сільськогосподарської техніки в Україні // Проблеми державотворення і захисту прав людини в Україні: Матеріали ХІІІ регіональної науково-практичної конференції (м. Львів, 8-9 лютого 2007 р.) / Львівський національний університет ім. І. Франка: ЛНУ ім. Я.Франка. - 2007. - С. 375-377.

2. Ментух Н.Ф. Види лізингу та їх особливості // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. - 2007. - Вип. 36. - C. 364-371.

Практичне заняття № 1.

Питання для обговорення:

1. Поняття та загальна характеристика договору позички (безоплатного користування майном). Відмінність позички від найму (оренди).

2. Сторони, предмет, істотні умови, форма договору позички.

3. Права та обов’язки сторін за договором позички.

4. Припинення договору позички. Розірвання договору позички. Правові наслідки припинення договору позички.

Методичні рекомендації для підготовки до практичного заняття

Згідно ч. 1 ст. 827 ЦК за договором позичики одна сторона (позичкодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Договір позичики є безоплатним, може бути як реальним, так і консенсуальним, безоплатним. Сторонами договору позички виступають позичкодавець і користувач. Позичкодавцем може бути фізична або юридична особа. Як правило, позичкодавцем є власник майна, проте ним може виступати також особа, наділена правом управління майном (ст. 829 ЦК). Користувачем може виступати будь-який учасник цивільних відносин. Предметом договору позички виступають лише індивідуально визначені речі, адже після завершення строку дії договору річ підлягає поверненню позичкодавцеві. Слід зазначити, що істотною умовою договору позички є умова про предмет договору.

Особливості форми договору позички, передбачені ст. 828 ЦК.

При підготовці до практичного заняття студентам слід відмежувати договір позички від суміжних договірних конструкцій: договору позики, дарування, зберігання.

Завдання для самостійної роботи:

1. В якій формі укладається договір позички?

2. Чи можлива оплатність договору позички?

3. Які правові наслідки невиконання обов’язку передати річ у користування?

4. Чи має право позичкодавець на відчуження речі?

5. В яких випадках договір позички припиняється?

6. Які правові наслідки неповернення речі після закінчення строку користування нею?

Тематика рефератів:

1. Види договорів з передачі майна у користування.

2. Позичка і позика: відмінності в правовій конструкції.

Практичні завдання:

Завдання 1.С. звернувся до свого сусіда М. з проханням передати йому на певний час грошові знаки часів дореволюційної Росії для того, щоб він мав згоду прийняти участь у круглому столі, організованому спілкою дослідників історії.

Через два місяці М. почав вимагати повернення грошових купюр, проте С. пояснив, що він передав їх у тимчасове користування своєму знайомому К., якого зустрів під час проведення круглого столу. С. пояснив, що договір позички він не порушив, адже М. не ставив умови повернути позичене у чітко визначений строк. При цьому С. запевнив, що грошові знаки він або К. неодмінно повернуть власникові.

Яким чином позичкодавець може захистити своє право? Чи змінилося б вирішення задачі, якби користувач не передав би безоплатно, а продав би зазначене майно К.?  

Завдання 2.Власник ½ частки у праві спільної часткової власності на квартиру під час відсутності другого співвласника вирішив передати свою частку у позичку своєму знайомому. Договір був укладений усно. При цьому під час дії договору позички сам позичкодавець у квартирі не проживав, виїхавши в інше місто на відпочинок, тому користувач фактично здійснював користування усією квартирою.

В чому полягає порушення прав другого співвласника і яким чином він може їх захистити?

Завдання 3. Між власником автомобіля А. та ПП «Світанок» було укладено договір позички автомобіля, належного А. на праві приватної власності. Договір було укладено у простій письмовій формі. Під час проведення перевірки працівником ДАІ з’ясувалося, що ПП «Світанок» не має довіреності на використання автомобіля, через що останній забрали на штрафмайданчик.

Унаслідок вилучення автомобіля ПП «Світанок» зазнало збитків, вимогу про відшкодування яких і заявило до позичкодавця.

Чи підлягають вимоги ПП задоволенню?

Завдання 4. Після смерті Б. з’ясувалося, що він є власником приватного будинку, в якому проживає його сестра Ц. на підставі укладеного з Б. нотаріально посвідченого та зареєстрованого безстрокового договору позички. З’ясувалося також, що Ц. відповідно до договору передала права на користування частиною будинку М., який з дозволу Ц. за власний рахунок здійснив прибудову і зареєстрував її на своє ім’я.

Право на яке майно виникло у спадкоємців власника будинку? Чи мають вони право вимагати виселення Ц. та (або) М. з будинку?  

Нормативні акти:

1. Конституція України від 26 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-41. - Ст. 356.

3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 18. - Ст. 144