Договори з передання майна у користування. Прокат

Всього годин – 10, у т.ч. лекцій – 2, семінарських – 2, практичних - 2, самостійна робота – 4.

Семінарське заняття № 1.

Питання для обговорення:

1. Поняття та загальна характеристика договору найму (оренди). Предмет, сторони, істотні умови, форма договору.

2. Права та обов’язки наймача та наймодавця за договором найму (оренди).

3. Припинення договору майнового найму (оренди). Відповідальність сторін.

Методичні рекомендації для підготовки до семінарського заняття

Договір найму (оренди) – це цивільно-правовий договір, за яким наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певнй строк (ст. 759 ЦК).

З точки зору загальної характеристики цивільно-правових договорів договір найму (оренди) є двостороннім, консенсуальним або реальним, оплатним договором.

Сторонами договору найму (оренди) є наймодавець та наймач. За загальним правилом наймодавцями можуть виступати будь-які особи: фізичні, юридичні особи, держава, адміністративно-територіальні утворення тощо. Наймодавцем речі за договором оренди може бути її власник або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму (ч. 2 ст. 761 ЦК).

Об’єктом договору найму (оренди) можуть бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ), а також майнові права (ст. 760 ЦК). Предметом договору найму можуть бути і майнові права.

До основних умов договору, що передбачають обов’язки наймодавця, звичайно відносять умови про майно (об’єкт оренди) та про порядок і строки передачі його наймачеві. Коло обов’язків наймодавця залежить від того, чи є договір найму реальним чи консенсуальним правочином. Основним обов’язком наймодавця у консенсуальному договорі найму є обов’язок передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму. В разі невиконання зазначеного обов’язку наймодавцем наймач має право вимагати від наймодавця передачі майна та відшкодування збитків, завданих затримкою. Незалежно від того, чи є договір найму реальним або консенсуальним, наймодавець зобов’язаний передати річ наймачеві у стані та у комплекті, що відповідають умовам договору найму та призначенню речі. До того ж, наймодавець зобов’язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров’я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею.

Обов’язки наймодавця не вичерпуються періодом передачі речі наймачеві. Ряд обов’язків ЦК покладає на нього і в період дії договору найму. Так, наймодавець зобов’язаний за свій рахунок проводити капітальний ремонт речі, переданої у найм.

Виходячи з положень ЦК, можна виділити три основні обов’язки наймача, що випливають із договору оренди: 1) наймач зобов’язаний користуватися річчю відповідно до її призначення або умов договору; 2) наймач зобов’язаний своєчасно вносити плату за користування майном, розмір якої встановлюється договором найму; 3) наймач зобов’язаний повернути річ після закінчення строку найму або припинення договору найму за інших підстав.

Договір найму (оренди) припиняється як на загальних підставах припинення зобов’язань, передбачених ЦК, так й у разі виникнення спеціальних підстав, зазначених у Главі 58 ЦК. Спеціальні підстави припинення договору найму можна розділити на дві групи: а) об’єктивні, які не залежать від волі сторін; б) суб’єктивні– розірвання або відмова від договору однією зі сторін або за згодою сторін.

Завдання для самостійної роботи:

1. Які види майна не можуть бути предметом договору найму?

2. Як визначається плата за користування майном за договором найму?

3. Які правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору найму?

4. Які гарантії якості речі, переданої у найм?

5. Хто повинен здійснювати страхування речі, переданої у найм?

6. На кого покладається ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження речі?

7. Кому належить право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані від користування річчю, переданою у найм?

8. Які наслідки погіршення речі, переданої у найм?

9. Чи може наймодавець відмовитися від договору найму?

10. Який строк позовної давності застосовується до вимог, які випливають із договору найму?

Тематика рефератів:

1. Поліпшення орендованого майна: законодавство та практика його застосування.

2. Право на укладення договору оренди майна, яке знаходиться у спільній частковій власності.

Практичні завдання:

Завдання 1.Підприємство «Ельф» уклало договір оренди нежилого приміщення з ТОВ «Вега» терміном на 5 років. Через 4 роки ТОВ «Вега» за договором купівлі-продажу нерухомості продало вказане приміщення ТОВ «Ніка».

Підприємство «Ельф» звернулося до ТОВ «Ніка» з пропозицією переукласти договір оренди, але в цьому йому було відмовлено. Протягом наступного року підприємство «Ельф» продовжувало користуватися приміщенням, а орендну плату перераховувало ТОВ «Вега». Через декілька місяців ТОВ «Ніка» звернулося до суду з позовом про стягнення з підприємства «Ельф» суми орендної плати за користування приміщенням, що знаходиться у їх власності, з урахуванням штрафних санкцій. Підприємство «Ельф» проти позову заперечувало, посилаючись на те, що договір оренди в них укладено з ТОВ «Вега» (ТОВ «Ніка» відмовилося від його переукладення), і тому орендна плата також сплачувалася ТОВ «Вега».

Вирішіть справу.

Завдання 2.Фермер Онишко взяв в оренду у сільськогосподарського підприємства автофургон для перевезення овочів та фруктів на ринок. Сільськогосподарське підприємство передало автофургон без документів на нього. Працівник ДАІ, виявивши відсутність у Онишка документів на автофургон, затримав автомобіль для з’ясування питання про його власника. За час затримання вантаж зіпсувався. Фермер вимагає від сільськогосподарського підприємства відшкодування завданих збитків.

Чи правомірна вимога фермера Онишка до с/г кооперативу? Які дії вправі був здійснити фермер Онишко, коли с/г підприємство не передало йому документів на автофургон?

Завдання 3.Міщенко орендував у Крамаренка однокімнатну квартиру. Після в’їзду до орендованої квартири Міщенко з’ясував, що ванна не тримає воду, оскільки має відкол. Міщенко замінив ванну, а її вартість та вартість робіт по заміні утримав із орендної плати. Крамаренко з цим не погодився та вимагає від Міщенка сплати орендної плати в повному обсязі.

Вирішити справу.

Завдання 4.ТОВ «Альфа» передало ТОВ «Вега» в оренду баштовий кран. При передачі кран не мав видимих дефектів, але із умов договору випливало, що кран був не новий. У процесі експлуатації кран впав та пошкодив кілька легкових автомобілів, які стояли на стоянці. Під час розслідування виявилося, що інцидент стався з причини зношеності механізмів крану, а також через порушення крановиком правил техніки безпеки.

ТОВ «Вега» (орендар) відшкодувало потерпілим завдану шкоду, і в свою чергу, звернувся з вимогою до Орендодавця про сплату відповідної компенсації. ТОВ «Альфа» відмовилося, мотивуючи тим, що в інциденті винен Орендар. Тоді ТОВ «Вега» звернулося до суду.

Вирішіть справу.

Завдання 5.При укладенні договору оренди 4-х соток землі для городництва орендодавець Міщенко не попередив орендаря Катишева про те, що юридично земля належить його тещі Марукіній, 80 р.н., яка дозволила йому користуватися землею безкоштовно. Дозвіл був оформлений письмово. Дізнавшись про те, що Катишев вимагає від Міщенка зменшення орендної плати вдвічі.

Вирішіть справу. Які додаткові вимоги може пред’явити Катишев до Міщенка?

Завдання 6. Між ТОВ «Альфа» та ТОВ «Вега» був укладений договір оренди кімнати під розміщення офісу ТОВ «Вега». Строк договору встановлювався в 1 рік. Через три місяці після закінчення строку договору ТОВ «Альфа» пред’явило ТОВ «Вега» вимогу про звільнення приміщення. ТОВ «Вега» заперечувало, посилаючись на те, що оскільки ТОВ «Альфа» одразу після закінчення строку договору не пред’явило вимогу про його припинення, договір вважається продовженим ще на один рік.

Хто має рацію в даному спорі?

Завдання 7. Фермер Гусєв взяв в оренду у фермера Малишева трактор з плугом та бороною з метою обробки своєї землі під посадку овочів, але незабаром помер. Його син, який був єдиним спадкоємцем, нічого не розумів у сільському господарстві та збереженні техніки та залишав техніку на зберігання під відкритим небом, внаслідок чого вона почала іржавіти. Малишев у судовому порядку вимагає від сина Гусєва розірвання договору та відшкодування вартості фарбування техніки.

Чи був зобов’язаний син Гусєва виконувати умови договору оренди? Чи вправі був Малишев розірвати договір оренди з сином Гусєва до прийняття ним спадщини? Чи правомірні вимоги Малишева до сина Гусєва?

Нормативні акти:

1. Конституція України від 26 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-41. - Ст. 356.

3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 18. - Ст. 144.

Спеціалізована література:

1. Журик Ю. Правова природа та колізійність регулювання орендних відносин за чинним законодавством України // Підприємництво, господарство і право. - 2007.- № 4. - C. 27-30.

2. Кондратьєва Н.М. Право на укладення договору оренди майна, яке знаходиться у спільній частковій власності // Держава і право: Збірник наукових праць. Юридичні і політичні науки. – 2007. – Вип. 37. – С. 419-425.

3. Серебрякова О.Ю. Поліпшення орендованого майна: законодавство та практика його застосування // Проблеми правознавства та правоохоронної діяльності. - 2006. - Вип. 4. - C. 311-319.

Практичне заняття № 1.

Питання для обговорення:

1. Поняття та особливості договору прокату.

2. Договір найму (оренди) земельної ділянки.

3. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.

4. Договір оренди транспортних засобів.

Методичні рекомендації для підготовки до практичного заняття

Крім загальних положень про договір майнового найму (оренди) ЦК містить спеціальні норми, якими регулюються окремі види договорів найму (оренди), до яких відносяться: прокат; найм (оренда) земельних ділянок; найм (оренда) будівлі або іншої капітальної споруди; найм (оренда) транспортного засобу. Розглядаючи зазначені види договорів, слід звернути увагу на те, що всі вони є різновидами договору майнового найму (оренди), а отже, на відносини, що випливають із таких договорів, розповсюджуються всі основні положення щодо договору майнового найму (оренди), крім випадків, коли спеціальними нормами передбачений інший спосіб регулювання відносин.

За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов’язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк. Прокат являє собою короткостроковий найм майна, за якого предмет прокату багаторазово використовується різними наймачами. Договір прокату, як і інші види договорів найму, є оплатним, консенсуальним або реальним, двостороннім. Крім того, договір прокату є договором приєднання та публічним договором.

Як наймодавець за договором прокату можуть виступати лише суб’єкти підприємницької діяльності, які здійснюють передачу речей у найм. Об’єктом договору прокату може бути лише рухома річ (крім транспортних засобів, для яких ЦК містить окремі правила). Як правило, об’єкт договору прокату використовується для задоволення побутових невиробничих потреб, хоча можлива й інша мета використання речі. Наймач за договором прокату має право відмовитися від договору та повернути річ наймодавцеві в будь-який час. При цьому плата за прокат, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю. Наймач не має права здавати в піднайм майно, надане йому за договором прокату. Даний обов’язок є імперативним та не може бути змінений угодою сторін. Крім того, в разі, якщо наймодавець протягом дії договору прокату вирішить продати майно, наймач, на відміну від загального договору найму, не має переважного права на купівлю цього майна.

ЦК передбачає окрему норму, що стосується найму (оренди) земельної ділянки. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Норма ЦК має відсилочний характер та відсилає до спеціальних нормативних актів, що регулюють відносини щодо оренди земельних ділянок. На сьогодні такими нормативними актами є ЗК України, ЗУ «Про оренду землі».

Договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди виділений у самостійний вид, виходячи із його об’єкту. Треба звернути увагу на те, що у відношенні договору найму будівель та споруд ЦК розширив зміст обов’язку наймодавця передати об’єкт найму наймачеві. Так, одночасно з правом найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) наймачеві надається право користування земельною ділянкою, на якій вони знаходяться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети найму. ЦК визначає обов’язкову письмову форму договору найму будівлі; іншої капітальної споруди або їх окремої частини. Якщо договір найму укладається на строк на один рік і більше, він підлягає нотаріальному посвідченню.

Найм транспортних засобів виділяється в окремий різновид договору найму, виходячи із особливостей його об’єкту, яким є повітряні, морські, річкові судна, а також наземні самохідні транспортні засоби тощо. Наймодавецем транспортного засобу можуть бути будь-який його власник або особа, уповноважена передавати транспортний засіб у найм. Крім передачі самого транспортного засобу в найм, сторони можуть передбачити надання наймодавцем наймачеві комплексу послуг для забезпечення нормального використання транспортного засобу.

ЦК допускає укладення договору найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує. Такий договір поєднує в собі риси найму та надання послуг, оскільки наймодавець не лише передає наймачеві транспортний засіб у користування, але й надає йому послуги з керування та технічної експлуатації транспортного засобу.

Дати визначення наступних понять:

прокат, договір найму (оренди) земельної ділянки, земельна ділянка, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди, будівля, капітальна споруда, капітальний характер, договір найму транспортного засобу, транспортний засіб, повітряне судно, судно, морське судно, наземні самохідні засоби, екіпаж.

Завдання для самостійної роботи:

1. Яким чином встановлюється плата за прокат речі?

2. Чи має право наймач укладати договір піднайму речі?

3. Хто здійснює капітальний і поточний ремонт речі за договором прокату?

4. Чи може передаватись у найм земельна ділянка без насаджень, будівель, споруд, водойм, які знаходяться на ній?

5. Яким чином оформлюється передання та повернення будівлі за договором найму?

6. Хто несе витрати, пов’язані з використанням транспортного засобу за договором найму?

7. Які правові наслідки пошкодження транспортного засобу?  

Тематика рефератів:

1. Особливості найму транспортного засобу з екіпажем, який його обслуговує.

2. Договір оренди державного та комунального майна: поняття, суб’єкти та об’єкти.

3. Оренда землі в Україні.

Практичні завдання:

Завдання 1.Впункт прокату звернувся Чернишов з проханням надати йому в користування пилосос строком на місяць. Через тиждень з’ясувалося, що Чернишов використовує пилосос для зайняття підприємницькою діяльністю – він зареєструвався як СПД та надає послуги по прибиранню квартир та офісних приміщень. Оскільки в комерційній експлуатації пилосос зношується швидше, пункт прокату звернувся до Чернишова з вимогою про розірвання договору прокату та повернення пилососу. Чернишов відмовився.

Вирішіть справу.

Завдання 2.Малишев та Козін уклали договір оренди автомобіля, який належав Козіну. Через певний час Козін дізнався, що Малишев зареєструвався як СПД – фізична особа та використовує орендований автомобіль як таксі.

Козін звернувся до Малишева з вимогою про збільшення орендної плати, встановивши її в розмірі 30% від доходу, який одержує Малишев від експлуатації його автомобіля. Малишев не погодився. Тоді Козін звернувся до нього з вимогою про розірвання договору оренди, оскільки автомобіль використовується не за призначенням.

Вирішіть справу.

Завдання 3.Товариство взяло в Бюро прокату автомобіль «Волга» строком на 7 місяців. Через два тижня товариство передало автомобіль в суборенду своєму співробітнику Мішину. В процесі експлуатації з’ясувалося, що двигун автомобіля потребує капітального ремонту. Мішин звернувся з вимогою про проведення капітального ремонту двигуна до товариства. Товариство, в свою чергу, звернулося з такою вимогою до Бюро прокату. Бюро прокату відмовилося проводити капітальний ремонт, вказуючи на те, що товариство порушило умови договору, здавши автомобіль в суборенду.

Хто має провести капітальний ремонт двигуна автомобіля?

Завдання 4.АТ «Ост» здало в оренду ТОВ «Вест» нежилу будівлю для організації виробництва та розміщення офісу на строк 10 років. За окремим договором оренди на такий самий строк АТ «Ост» передало ТОВ «Вест» земельну ділянку, на якому було розміщена будівля. Обидва договори були зареєстровані у встановленому порядку.

Через рік АТ «Ост» звернулося до суду з вимогою до ТОВ «Вест» про розірвання договору оренди будівлі у зв'язку з несплатою ТОВ «Вест» орендної плати протягом більш, ніж 5 місяців поспіль. Договір оренди будівлі був розірваний.

ТОВ «Вест» встановило на земельній ділянці, яка оточує будівлю, паркан та відмовилося пропускати в будівлю представників АТ «Ост» та нових орендарів.

Що має робити АТ «Ост» для захисту свого права, якщо за договором оренди земельної ділянки ТОВ «Вест» вчасно сплачує орендну плату?

Завдання 5.За договором прокату суб’єкт підприємницької діяльності Борисов передав Іванову бензопилу в користування строком на 1 рік зі сплатою орендної плати щомісячно. Іванов сплатив орендну плату за перший місяць та поїхав на заробітки по селах пиляти дрова місцевим мешканцям. В селі при розвантаженні дров колода впала на Іванова на зламала йому ногу. Знайомий Іванова Сидоров побачив, що Іванов через хворобу не в змозі пиляти дрова, попросив у нього бензопилу для виконання цієї роботи. Іванов погодився. Через тиждень у Сидорова бензопилу вкрали. Коли через два місяці Іванов одужав та приїхав у місто, Борисов звернувся до нього з позовом про сплату орендної плати за два місяці, пені за прострочення оплати орендної плати та про відшкодування вартості втраченої бензопили.

Чи мав право Іванов передавати пилу Сидорову?

Хто зобов’язаний відшкодувати Борисову вартість втраченої бензопили: Іванов чи Сидоров? Яке рішення має прийняти суд?

Завдання 6.Державне підприємство «Кристал» та ТОВ «Борт» вирішили укласти договір оренди нежилого приміщення, яке знаходиться на балансі у ДП «Кристал». В проекті договору сторони зазначили строк оренди – 20 років. Сторони підписали зазначений проект, скріпили його печатками. Фонд державного майна узгодив договір, але зазначив, що він підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Коли сторони звернулися до нотаріуса, виявилося, що для належного нотаріального посвідчення договору не вистачає необхідних документів. Тоді сторони вирішили перепідписати договір оренди на строк 11 місяців.

Після закінчення строку оренди через 11 місяців ДП «Кристал» почало вимагати передачі йому орендованого приміщення. ТОВ «Борт» відмовилося передавати приміщення, посилаючись на підписаний та скріплений печатками сторін договір зі строком оренди 20 років.

Вирішіть справу.

Нормативні акти:

1. Конституція України від 26 червня 1996 р. // Відомості Верховної Ради України. - 1996. - № 30. - Ст. 141.

2. Цивільний кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 40-41. - Ст. 356.

3. Господарський кодекс України від 16 січня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 18. - Ст. 144.

4. Про оренду державного та комунального майна: Закон України від 10 квітня 1992 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1995. - № 15. – Ст. 99.

5. Про оренду землі: Закон України від 6 жовтня 1998 р. // Відомості Верховної Ради України. – 1998. - № 46-47. – Ст. 280.

6. Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень: Закон України від 1 липня 2004 р. // Відомості Верховної Ради України. – 2004. - № 51. – Ст. 553.

7.  Про затвердження Правил побутового обслуговування населення: Постанова Кабінету Міністрів України від 16 травня 1994 р. № 313.

8.  Про затвердження Порядку надання у тимасове користування громадянам предметів культурно-побутового призначення та господарського вжитку: Наказ Укрсоюзсервіс від 16 грудня 1999 р. № 46 // Офіційний вісник України. – 2000. - № 3. - Ст. 189.

9. Про Методику розрахунку і порядок використання плати за оренду державного майна: Постанова Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786 

Спеціалізована література:

1. Резніченко С.В. Особливості найму (оренди) транспортного засобу // Південноукраїнський правничий часопис. - 2007. - № 2. - C. 105-107.

2. Тарасенко Л. Правова природа та сфера застосування договорів найму (оренди) транспортних засобів // Проблеми державотворення і захисту прав людини в Україні: Матеріали ХІІІ регіональної науково-практичної конференції (м. Львів, 8-9 лютого 2007 р.) / Львівський національний університет ім. І. Франка: ЛНУ ім. Я.Франка. - 2007. - С. 350-352.

ТЕМА № 26