Организация деятельности по содержанию недвижимости

Организация деятельности по содержанию недвижимостиОбеспечение полноценной эксплуатации в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Под этим сходным названием понимается инструкция по эксплуатации и обслуживанию недвижимости. Необходимо отметить существенную разницу между двумя этими понятиями. Эксплуатирует объект пользователь — жилец, предприниматель и т. д., в этом смысле эксплуатация является синонимом использования. Для нормального содержания объекта необходимо иметь четкое представление об условиях эксплуатации: предельные значения нагрузок и их характер, разрешенные и запрещенные действия пользователя. Обслуживают же объект специализированные организации, выполняющие те или иные виды работ (санитарная уборка, вывоз мусора, вывоз твердых бытовых отходов, ремонт и т. д.).Технический паспорт объединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания. Это создает необходимые условия для согласования интересов всех сторон, задействованных в содержании объекта.Вопросам содержания недвижимости в надлежащем состоянии и ухода за нею уделялось слишком мало внимания при проектировании, заказе-застройке и строительстве жилых домов. Кондоминиумы располагают весьма небольшими знаниями в области планового обслуживания недвижимости и ухода за ней.Прочие материалы, в частности, пересмотренная проектная документация, определяются отдельно в подрядных документах.Кроме того, в каждую квартиру в пользование распоряжающегося ею лица передаются инструкции по эксплуатации квартиры (инструкции для жильца).В случае проекта капитального ремонта техпаспорт жилого здания с приложениями рекомендуется составлять, передавать и пересматривать таким же образом, как и при проекте нового строительства, однако с учетом особенностей капремонта.Составление техпаспорта ставит задачи и накладывает обязанности на всех участников строительства, т. е. заказчиков-застройщиков, проектировщиков, инспекторов, подрядчиков, изготовителей материалов и их поставщиков.Чтобы из поступающих от различных сторон материалов создать годный к применению техпаспорт, необходимо назначить его ответственного составителя или координатора, который соединит материалы и составит инструкции по обслуживанию и т. п. документацию. Задача координатора состоит также в пересмотре техпаспорта по окончании гарантийного года. Координатором может выступать, например, один из проектировщиков, инспектор или заказчик-застройщик.

Сервейинг

Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода к развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) в целях эффективного функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технической и экономической экспертиз объектов недвижимости имущества, обеспечение получение максимального эффекта.Поскольку главным в сервейинге является системный подход, то необходимо охарактеризовать сервейинг в понятиях и категориях систем.Под системой понимается упорядоченная совокупность элементов, находящихся в отношениях и связях друг с другом. Структура системы - это состав элементов и порядок связи между нимиТеориясервейинг представляет собой форму организации научного знания, дающая целостное представлене о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объекта недвижимости на всех этапах его ЖЦ.Цели, задачи и инструменты системы сервейинг

Важнейшими целями экономики недвижимости является:

- Стоимостные – ожидаемые в будущем фин. результаты (прибыль, доходность, наличие оборотных средств);

- Потребительские – достижение определенных материальных целей посредством реализации производства задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений);

- Социальные – соц. обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с установкой общества - защита окружающей среды);

Сервейинг как система управления недвижимостью включает следующие этапы:

1) анализ и постановка проблемы; 2) поиск альтернатив решений; 3) оценка и принятие решений.

Сервейинг как процесс реализации проекта включает:

1) проведение в жизнь выбранной альтернативы;

2) контроль за функционированием;

3) процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости.

Задачи на каждом этапе управления:

1. На этапе постановки и анализа проблемы:

- формирование и описание проблемы

- определение времени для принятия решения;

- определение необходимости ресурсов;

2. На этапе поиска альтернативных решений:

- анализ проблемной ситуации;

- подбор альтернативной ситуации;

- формирование и выбор альтернатив;

- формирование целей и определение ограничений;

3 На этапе оценки и принятия решений:

- определение допустимых решений;

- формирование критериев выбора решений;

- определение эффективности решений;

- выбор единственного решения.