Модели управления недвижимости

Организационно-правовые методы – это прямые командно-распорядительные воздействия на субъекты имущественных отно-шений в форме прямых административных указаний, установленияправил, регулирующих процессы передачи прав собственности, вы-работки стандартных процедур и правил управления имуществом. К таким методам управления имуществом отнесены: хозяйственное ведение, оперативное управление пакетами акций (долями, паями), участие в капитале и доверительное управление, аренда и лизинг, наем и безвозмездное пользование, залог и хранение, ипотека, стра-хование и др.

Организационно-экономические методы – это целенаправлен-ное воздействие государства на имущественные отношения, процесс управления и участвующих в нем лиц через экономические интересы субъектов имущественных отношений посредством кредитно-денеж-ной, бюджетной, налоговой политики. К таким организационно-эко-номическим методам отнесены: планирование; маркетинг; контроль и мониторинг; аудит и оценка эффективности использования имущества; оценка имущества и бизнеса; мониторинг; инвентаризация и учет.

В управлении недвижимостью на микроуровне должны находить применение современные технологии, организационные модели и ре-гулирующие ее нормы законодательства. Соответствие фонда недви-жимости протекающей в ней основной деятельности выясняется и подтверждается проведением оценки по специальным методикам. При этом особую важность приобретает взаимодействие управляющего недвижимостью и менеджеров, ответственных за основную деятель-ность. Управляющие недвижимостью должны постоянно отслеживать методы и формы работы, применяемые лидерами отрасли (так назы-ваемыйbenchmarking). В качестве стратегической деятельности управляющие недвижимостью должны знать состояние других облас-тей экономики и прогнозировать как их будущее развитие, так и воз-можные изменения, а также развитие сферы недвижимости в разных регионах страны, изменение количества, качества и размещения объ-ектов недвижимости, особенностей ее владения и аренды, расценок на сопутствующие услуги и т. д. Развитие недвижимости в единстве взаимосвязанных экспертиз и управление ею напротяжении всего жизненного цикла объекта долж-но осуществляться с помощью сервейинга, т. е. через систему интег-рированного информационного обеспечения, проведения различных видов экспертиз, планирования и развития недвижимости во времени. В соответствии со структурой сервейинга осуществляются следующие экспертизы

Модель сервейинга является важнейшей составляющей модели эффективного управления недвижимостью на микроуровне. Данная модель может быть реализована и должна учитывать понятие и прин-ципыдевелопмента [

Принципы управления недвижимостью

Принцип пообъектного управления Основным объектом управления является объект недвижимости, под которым понимается юридически обособленная часть недвижи-мого имущества, состоящая из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий и сооружений (или их частей). В качест-ве объекта управления могут выступать также имущественные ком-плексы, основу которых составляют объекты (группы объектов), Принцип целенаправленности управления Применительно к каждому объекту недвижимости (имуществен-ному комплексу) собственником должна быть определена и зафикси-рована цель, которую он преследует и достижению которой служит объектПринцип экономической обоснованности управленческих решений Управленческие решения должны приниматься в соответствии с четко выверенными критериями, на основании достоверной и всестронней информации о состоянии объекта недвижимости, состоянии рынка недвижимости, тенденциях развития экономических явлений и процессов. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования В соответствии с данным принципом управление объектом не-движимости должно обеспечивать его наилучшее и наиболее эффек-тивное использование. Наилучшее и наиболее эффективное использо-вание (ННЭИ) определяется как разумное и возможное использова-ние, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Принцип единства системы управления Система управления недвижимостью должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: – цели собственника; – анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости; – определение ответственных за управление каждым конкретным объектом недвижимости лиц (управляющих) и системы их мотивации; – контроль за объектами управления и деятельностью управляющих; – предоставление отчетности о результатах управления; – принятие управленческих решений на основании анализа ре-зультатов контроля и отчетности; – ответственность за результаты управления; – постоянное поступление, обработка и анализ информации о ра-боте управляющих и состоянии объектов управления.

Принцип комплексности управления Деятельность по управлению недвижимостью предполагает сис-тематическое принятие решений и их выполнение на всех стадиях ее жизненного цикла, направленных на достижение целей собственника. Полноценный процесс управления недвижимостью может быть обес-печен только при соблюдении обязательного условия охвата всего жизненного цикла объекта.

Принцип профессионализма управления Управление недвижимостью должно осуществляться на профес-сиональной основе: специализированными управляющими компания-ми, обладающими необходимым опытом и обученным кадровым по-тенциалом; в соответствии с апробированными стандартами и мето-диками.

Системность – принцип управления недвижимостью, заключаю-щийся в подходе к объекту управления как целостной взаимосвязанной системе отношений и свойств. Применение принципа системности при управлении недвижимостью предполагает систематическое принятие решений и их выполнение во всех функциональных областях управле-ния с учетом стадий жизненного цикла объекта недвижимости

Понятие рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, воз­никающие:* в ходе создания объектов недвижимости — между инвесторами, застройщи­ками, подрядчиками и пользователями недвижимости;* в процессе оборота прав на недвижимость — между продавцами и покупате­лями, арендодателями и арендаторами и т. д.;* в процессе эксплуатации объектов недвижимости — между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.Эти отношения, конечно, существенно отличаются по своему содержанию друг от друга, но все они объединены одним общим началом — объектом недвижимости. Именно специфика этого объекта является главным фактором, определяющим осо­бенности рынка недвижимости.Объект недвижимости обладает такими характерными признаками, как стационарность, уникальность, долговечность, длительность создания, ограниченность и невоспроизводимость земли. Эти признаки обуславливают целый ряд особенностей рынка, в частности такие, как индивидуальность ценообразования, ограниченность числа продавцов и покупателей, локальность рынков и вытекающая из нее высокая зависимость процессов, происходящих на рынке недвижимости от состояния региональной экономики и законодательно-нормативной базы и т.д. «Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регу­лируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недви­жимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости.Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждо­го объекта, условиями финансирования, сложными юридическими пра­вами, низкой ликвидностью (табл.1).За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с не­движимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершен­ной конкуренции вследствие существенных особенностей функциониро­вания, обусловленных такими факторами как:• специфика объектов недвижимости;• относительно более высокие уровни риска, характерные для недви­жимости;• воздействие рынка капитала;• невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.