Риски в управлении портфелем недвижимости

Различают следующие риски инвестирования в недвижимость:1.Несистематические риски, характерные для разных типов недвижимости и различных регионов. Они поддаются диверсификации за счет формирования портфеля.2.Систематические риски определяются такими факторами, как:—низкая ликвидность активов;—нестабильное налогообложение;—изменение уровня конкуренции;—длительность делового цикла на рынке недвижимости;—демографическая тенденция в стране и по регионам;—занятость работоспособного населения;—уровень доходов;—инфляция;—риск изменения процентных ставок;—изменение курса валют и ценных бумаг. 3.Случайные риски — результат качества объектов, природно-климатических катаклизмов, уровня управления недвижимостью. К источникам риска огут быть отнесены:—тип недвижимости;—изменение спроса и предложения на рынке недвижимости;—местоположение (регион, район, квартал, наличие инфраструктуры);—климатические условия в местоположении объекта;—физический и моральный износ объекта;—возможность реинвестирования капитала;—арендный и кредитный риски;—законодательное регулирование в стране, регионе;—инфляция.]Риски при финансировании недвижимости и управление ими.Кредитный риск — риск неплатежеспособности заемщика. Риск процентной ставки не соответствует изменению ставок по кредиту на рынке инвестиций..Риск альтернативного выбора — потери, вызванные досрочным погашением ипотечного кредита с фиксированной ставкой процента или связанные с неправильно определенной ставкой кредита (заниженная). Риск изменения условий мобилизации фондов — потенциальные потери, вызванные обесцениванием фондов при кредитовании с фиксированной надбавкой к базовой ставке.Риск ликвидности — затраты на поддержание уровня ликвидности недвижимости, вызванные продажей ценных бумаг по заниженным ценам для получения наличных средств

Модель-Привлекательность рынка-приемущество в конкуренции

Модель "привлекательность рынка - преимущества в конкуренции" (Матрица "Дженерал Электрик - МакКинзи").Данная матрица разработана консультационной группой МакКинзи (McKincey) совместно с корпорацией Дженерал Электрик (GeneralElectric) и получила название "экран бизнеса" [16, с. 156]. Она включает девять квадратов, а анализ в данной матрице осуществляется по следующим параметрам:- привлекательность СЗХ (стратегической зоны хозяйствования);- позиция в конкуренции.

Показатель "привлекательность СЗХ" является неподконтрольным компании, т.е. те которые тот или иной хозяйствующий субъект может только фиксировать и на них ориентироваться. Показатель "позиция в конкуренции", напротив, зависит от результатов деятельности самого субъекта хозяйствования.

В отличие от матрицы БКГ новая матрица применима во всех фазах циклов спроса и технологии и при самых различных условиях конкуренции. Однако пользоваться ею можно только после ряда трудоемких операций.

Матрица "Дженерал Электрик - МакКинзи" имеет размерность 3x3. По осям выставляются интегральные оценки привлекательности рынка и относительного преимущества компании на данном рынке или сильных сторон бизнеса компании. По оси X в матрице "Дженерал Электрик - МакКинзи" располагаются параметры, которые подконтрольны компании, соответственно, по оси Y - неподконтрольные.Увеличение размерности матрицы до 3x3 позволило не только давать более детальную классификацию сравниваемых видов бизнеса, но и рассматривать более широкие возможности стратегического выбора.

Анализируемые виды бизнеса отображаются на сетке в виде кружков или пузырьков. Каждый кружок соответствует общему объему продаж на некотором рынке, а доля бизнеса компании показывается сегментом в этом кружке.

Каждая из двух осей матрицы условно делится на три части, таким образом сетка оказывается состоящей из девяти клеток. Стратегические позиции бизнеса улучшаются по мере его перемещения на матрице справа налево снизу вверх.

В матрице "Дженерал Электрик - МакКинзи" выделяются три области стратегических позиций:

- область победителей;

- область проигравших;

- средняя область, в которую входят позиции, в которых стабильно генерируется прибыль от бизнеса, средние позиции бизнеса и сомнительные виды бизнеса (табл. 1.2.).

Факторы, определяющие привлекательность отрасли и позиции бизнеса на отдельных рынках, различны. Так, основными критериями привлекательности могут быть размер рынка, темпы роста, уровень конкуренции, чувствительность рынка к цене. Конкурентоспособность бизнеса можно оценить, используя такие критерии, как доля рынка, контролируемая фирмой; эффективность системы маркетинга, уровень издержек, потенциал и др. Поэтому при анализе каждого рынка следует выделить характеризующие его факторы и оценить их уровень (низкий, средний или высокий).Рекомендации матрицы "Дженерал Электрик - МакКинзи" таковы:инвестировать, чтобы удерживать занятую позицию и следовать за развитием рынка;инвестировать в целях улучшения занимаемой позиции, смещаясь по матрице вправо, в сторону повышения конкурентоспособности;инвестировать, чтобы восстановить утерянную позицию. Такая стратегия трудно реализуема, если привлекательность рынка слабая или средняя;