Тактический уровень управления

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению приня­той конкретной программы по управлению отдельными комплексами не­движимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенно­стях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, де­лится на соответствующие сегменты.

Важной задачей, требующей внимания управляющего на тактическом уровне, является так называемое поддержание отношений с партнерами, которое составляет важную часть проводимой маркетинговой политики. Важнейшим партнером для управляющего на тактическом уровне является потенциальный пользователь (съемщик). На рис. 6.12. представлена общая блок-схема работы владельца по управлению недвижимости и управлением недвижимостью со стороны пользователя. В зависимости от сектора рынка недвижимости управляющему необходимо поддерживать отношения со съемщиками недвижимости (личный контакт) или косвенно.Для управляющего важно, что съемщики рассматриваются как достояние (ценность). Подход, направленный на удовлетворение потребностей клиентов, важен во всех отношениях. Управляющий фондами на тактическом уровне должен выработать линию поведения, которой стоит придерживаться оперативному управляющему, и постоянно осведомлять об ее выполнении. Исследование удовлетворенности клиентов — это из способов контроля за тем, должным ли образом поддерживаются отношения со съемщиками, возможны или необходимы изменения в отношениях.Партнерами управляющего фондами на тактическом уровне являются: оперативные управляющие, как правило — управляющие организаций в области недвижимости. Эти управляющие нуждаются в инструкциях управляющего фондами. В инструкции входят описание деятельности по управлению недвижимостью, а также оплата за работу, составление выделение бюджета, инструкция по поддержанию отношений с клиентами, инструкции по вопросам содержания (плановый и мелкий внеплановый ремонт), равно как и контроль, регулярный обзор информации для управления, ежегодные обзоры специфической информации о состоянии рынка, направленные на реализацию ранее указанной политики в отношении комплексов.

Выводы: управляющему фондами на тактическом уровне необходимо путем проведения всевозможных анализов отдельных комплексов и разработки на основании полученных результатов политики в отношении комплексов достичь оптимальной доходности на этапе эксплуатации части портфеля, а также позаботиться о максимальном повышении стоимости каждого комплекса в отдельности. Для этого в процессе эксплуатации чрезвычайно важен правильный выбор времени принятия решений. В вопросах оперативного управления управляющий фондами выполняет направляющую роль по отношению к управляющему собственностью. Так, управляющий фондами занимается составлением бюджетов и разработкой маркетинговой политики и плана управления недвижимостью.

Управляющему на тактическом уровне принадлежит инициатива привлечения возможных дополнительных инвестиций или продажи объекта. На нем также лежит ответственность за арендную политику и позиционирование комплекса на рынке и конечная ответственность за поддержание хороших отношений с потребителями (съемщиками).

Перепланировка и перестройка

Обновление и благоустройство объектов.

Управление на тактическом уровне соответствует выполнению принятой конкретной программы по управлению отдельными комплексами недвижимости. Учитывая значительные различия в управлении и особенностях требований потребителей, портфель недвижимости, как правило, делится на соответствующие сегменты. Для инвесторов, располагающих определенным портфелем, управление имуществом (фондами) большей частью означает осуществление эксплуатации (включая продажу) той части портфеля, которую составляет недвижимость.

Ключевым моментом в управлении имуществом на тактическом уровне является: анализ прибыльности, в результате которого должны быть:

А. 1. Инфляция:Инфляционное снижение доходов с аренды компенсируется путем индексации арендной платы. Как показывает практика, рост арендной платы на рынке далеко не всегда совпадает с уровнем инфляции. При ожидании высокой инфляции инвесторы склонны вкладывать капитал в недвижимость.А. 2. Уровень процентных ставок по кредитам.Высокие процентные ставки делают привлекательными вложения в ценные бумаги с фиксированным процентом, а вложения в вещные активы (недвижимость) являются менее привлекательными. Наоборот, низкий уровень процентных ставок благоприятствует инвестициям в недвижимость. В этом случае повышенный интерес к недвижимости приводит к росту цен на рынке объектов недвижимости.А.З. Деградация и обесценивание недвижимости.Недвижимость, в особенности офисные помещения, быстрее подвержены техническому и экономическому старению, чем жилые здания. Это приводит к снижению необходимого уровня рентабельности. Обесценивание включает в себя снижение реальной стоимости арендной платы и, тем самым, стоимости объекта. Последствием обесценивания являются рост расходов на его содержание, страхование и управление- Проводя целенаправленную ремонтную и коммерческую политику (своевременную модернизацию, перепланировку и перестройку), можно ограничить или нейтрализовать влияние деградации и обесценивания недвижимости.А. 4. Экономический рост.Рост валового внутреннего продукта (ВВП) страны, как правило, сопряжен с одновременным ростом инвестиций в основные средства, ростом занятости населения и ростом народного потребления. Экономический рост в секторе услуг приводит к увеличению количества офисных рабочих мест и, в результате, к росту спроса на офисные помещения.А. 5. Налоговое законодательство.

Большое значение для инвестиций в недвижимость и ее эксплуатацию имеют юридическое, налоговое и прочее законодательство. Упомянутые факторы с точки зрения инвестора определяют целесообразность инвестиций в стране или определенном регионе. Особенно существенны налоговые аспекты, ибо они влияют на приток денежных средств инвестора. Различия в законодательстве по вопросам аренды и в отношении оплаты коммунальных услуг разных стран весьма велики.Б. Социально-политические факторы

Б. 1. Демография.Изменения демографического характера оказывают прямое влияние на развитие рынка недвижимости. Б. 2. Месторасположение.

Б.З. Тенденции.

Развитие рынка недвижимости также обуславливается тенденциями в области семейных отношений, организации труда, продолжительности рабочего времени, проведении досуга и т. д.

Анализ

Управляющий фондами на тактическом уровне должен обеспечивать ежегодное обновление исходных данных и проводить совместно с оперативным управляющим анализ имеющейся информации.

Разработка возможных сценариев развития событий

Рассмотренные в предшествующем анализе явления и тенденции в отношении пользователей комплекса, экономической, фискально-монетарной, социально-политической обстановки, а также решение проблем, сопряженных с этими явлениями, излагаются в так называемом сценарии возможного развития событий. Для отдельного комплекса могут быть составлены несколько возможных сценариев. В качестве исходного сценария всегда рассматривается два варианта: доведения эксплуатации объекта (комплекса) до конца его жизненного цикла (существования);скорейшей продажи комплекса в целом или его отдельных частей (квартир или офисов). Доведение эксплуатации до конца жизненного цикла и скорейшая продажа — это два граничных значения (крайности), между которыми возможны самые различные сценарии, включая всевозможные вариации во времени осуществления. Например, в случае офисного здания возможны сценарии модернизации через год, два или три года, с соответствующими последствиями по получаемым доходам.Просчет сценариев