Факторы, воздействующие на рынок недвижимости

Развитие рынка недвижимости определяется• экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;• финансовыми.возможностямидля приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития реги­она (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером ра­бочих мест;

• взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической пер­спективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоя­нии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структурных изменений в экономике.Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факто­ров, определяющих социально-экономическое развитие как страны в це­лом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политичес­кую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость».Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости: 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости; 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недви­жимостью; 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.2. Общеэкономическая ситуация: 2.1 - производство национального дохода; 2.2 - объем промышленного производства; 2.3 - занятость трудо­способного населения; 2.4. - ставки доходности финансовых активов; 2.5 - платежный баланс страны; 2.6 - состояние торгового баланса; 2.7 - притоки капитала; 2.8 - оттоки капитала; 2.9 - рост доходов населе­ния; 2.10 - индекс потребительских цен.3. Микроэкономическая ситуация: 3.1 - экономическое развитие ре­гиона; 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения; 3.3 - экономические перспективы развития региона; 3.4 - притоки капита­ла в регион; 3.5 - оттоки капитала из региона.4. Социальное положение в регионе. 4.1 - возможность межэтниче­ских и военных столкновений; 4.2 - отношение к частному капиталу; 4.3 - отношение к иностранному капиталу; 4.4 - устойчивость политики администрации региона; 4.5 - уровень безработицы в регионе; 4.6 - попу­лярность проводимой администрацией региона политики.5. Природные условия в регионе: 5.1 - экологическое положение в ре­гионе; 5.2 - наличие развитой инфраструктуры.Как видно на рис.1, решающая роль принадлежит макроэкономи­ческим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэко­номическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономиче­скими факторами.

Структура рынка недвижимоти

Весь рынок можно поделить на первичный и вторичный. Первичный рынок – это объекты, которые только-только создаются (то есть строятся) или оказываются в рыночном обороте в результате приватизации. Любое вновь построенное здание – объект первичного рынка. Когда этот самый объект с помощью сделки купли-продажи собирается поменять хозяина, он становится предметом сделки на вторичном рынке.

Можно подойти к классификации рынка с другой стороны. Вся недвижимость делится на жилую и нежилую (иногда ее еще называют коммерческой). Тут все очевидно: если помещение соответствует санитарным требованиям и в нем можно жить – значит, недвижимость жилая.

Также рынок делится на городской и загородный. В Петербурге внутри городского рынка еще выделяется пригородный, у которого в нашем случае много общего с загородным. Главной особенностью загородного рынка считается собственность на земельный участок, на котором располагается дом. Причем формирование цельного объекта недвижимости обычно как раз и начинается с земельного надела.

Кроме того, на рынке недвижимости объекты различаются по высоте. Есть застройка малоэтажная и высотная. Типовые дома еще называют многоквартирными – в отличие от коттеджей, таунхаусов и прочих малоэтажных объектов.

Каждое здание построено по определенной технологии и из определенного материала – из кирпича, панелей, монолитного бетона, дерева. Причем из панелей можно как смонтировать традиционный дом фабричного производства, так и навесить панели на монолитный каркас или применить их в качестве отделочного материала фасада. То есть для каждого материала существует множество вариантов использования. Таким образом, рынок недвижимости можно делить еще и по применяемым технологиям

Особенности функционирования рынка недвижимости

Функции рынков недвижимости1) Регулирующая – рынок, автономно функционируя, невидимой рукой перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства;2) Коммерческая – состоит в реализации стоимости, потребительной стоимости недвижимости и получения прибыли на вложенный капитал;3) Санирующая – очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных;4) Посредническая – рынок выступает в качестве совокупного для множества независимых покупателей и продавцов;5) Инвестиционная – рынок недвижимости это привлекательный и надежный способ сохранения и увеличения стоимости капитала;6) Социальная – проявляется в рост трудовой активности всего населения, повышении интенсивности труда, т.к. каждый стремиться сделать накопления, чтобы стать собственником более престижных объектов недвижимости;7) Информационная – уникальный рабочий способ оперативного сбора и распространения обобщенной информации о сделках;8) Стимулирующая – выступает в форме экономического поощрителя прибылью продуктивных, эффективных участников рынка.В целом необходимо принимать ряд мер для регулирования ситуации на рынке не-движимости. На макроуровне необходимо активизировать изменение законодательства дляоблегчения деятельности субъектов хозяйствования на рынке недвижимости, сократить со-циальные программы в сфере недвижимости. На микроуровне необходимо разрабатыватьновые стратегии по стимуляции продаж, внедрять новые, альтернативные источники рекла-мы; необходимо грамотно объяснять клиентам ситуацию и указывать им на реальные причи-ны снижения стоимости жилья, внедрять новые виды услуг, что опять же требует внесенияизменений в законодательство. В период снижения активности рекомендуется проводить семинары для повышения уровня квалификации сотрудников.