Метод дисконтирования денежных потоков

Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) представляет собой метод расчета стоимости, который базируется на предположениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости объекта недвижимости в течение срока прогноза. Метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) пересчитывает будущие доходы (платежи) в настоящую стоимость объекта недвижимости либо путем дисконтирования каждого будущего дохода (платежа) соответствующей нормой дисконтирования, либо путем капитализации с применением расчетных моделей. При этом расчетные модели являются частными случаями дисконтирования денежных потоков для некоторых регулярно изменяющихся потоков доходов.

Определение стоимости объекта недвижимости методом капитализации по норме отдачи (дисконтирования денежных потоков) производится по формуле:V=Σ(NOIt/(1+ rt)^t+ REVn/(1+ rn)^ n)Где:V– стоимость объекта недвижимости;NOIt− годовой чистый операционный доход по объекту недвижимости в году t;rt− норма дисконтирования в году t;rn− норма дисконтирования в году n;REVn– реверсия в году n;t− расчетный период от 1 до n;

n− срок прогноза.

Организация работы по управлению недвижимостью на уровне ЖРЭО

Основными задачами деятельности предприятия являются:• хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребностей населения Советского района г. Минска в жилищных услугах;• защита социально-экономических интересов собственника имущества и членов трудового коллектива предприятия.Основными функциями предприятия являются:•        обеспечение содержания и сохранности жилищного фонда, надлежащего его использования, контроль за соблюдением жильцами правил содержания и пользования жилыми и нежилыми помещениями и придомовой территорией в соответствии с требованиями Жилищного кодекса Республики Беларусь;контроль за соблюдением собственниками индивидуальных домовладений надлежащего санитарного содержания придомовых территорий сектора усадебной застройки, ведение договоров с жителями на вывоз и обезвреживание ТКО, регистрация договоров найма в одноквартирных и блокированных жилых домах;•организация эксплуатации, технического обслуживания и санитарного содержания жилищного фонда;планирование и организация всех видов ремонта, включая реконструкцию жилых домов;осуществление операций по выдаче справок и копий лицевых счетов, переоформлению лицевых счетов в установленном порядке, подготовка документов для прописки и выписки граждан;принятие мер по снижению задолженности по оплате за пользование жилыми помещениями, техническое обслуживание и коммунальные услуги.Под руководством ЖРЭ работают ЖЭС и расчетные центры. Таким образом, ЖРЭО выполняет функции организации и планирования, а ЖЭС фактически исполняет обязанности по техническому обслуживанию жилищного фонда. Однако в данном положении существуют определенные противоречия, связанные с нечетким разграничением функций жилищных объединений и служб. Например, текущие ремонты (в частности, кровельные работы) выполняют ЖРЭО по заявкам, поступившим от ЖЭС, так как последние не имеет кровельщиков.ЖЭС в силу своей слабой оснащенности многое не может выполнить. Поэтому происходит так называемое «перетягивание» производственных функций от ЖЭС к ЖРЭО. Следует отметить, что это противоречит общей тенденции повышения роли и ответственности жилищных служб.

Задачи управления недвижимостью

Задачи владельца делятся на 3 части:1. задачи владения, обслуживания (ухода);2. задачи текущего ремонта;3. задачи организации услуг для пользователя.Задачи пользователя по определению услуг включают:• определение потребности в помещениях на данный момент;• приобретение и оборудование этих помещений;• выезд из освободившихся помещений;• текущий ремонт помещений и оборудования;• управление использованием помещения. .Для нежилых помещений решаются дополнительные задачи:1. Рациональное использование помещений;2. Управление информацией (наличие обучающего персонала, который может грамотно установить, использовать и обслужить элементы информационной системы – приборы, сети, программы);3. экономическое и юрид. управление недвижимостью, профессиональная организация бух. учета ( затраты на использование этих помещений).Задачи владения:1. Управление собственностью (владение имуществом должно быть экономически обосновано, планируемым, достигать поставленных стратегических целей).;2. Управление фондом помещения. Владелец недвижимости постоянно участвует в формировании фонда помещения, который можно увеличить (новое строительство, купля) или уменьшить (продажа, снос);3. Организация содержания. Управляющий должен организовать уход собственными силами персонала или на договорных условиях передать его другим организациям. К задачам ухода относятся: уборка помещений, сбор и вывоз мусора, контроль и обслуживание систем отопления, вентиляции, водо-, электроснабжения, уход за придомовой территорией;4. Организация профилактики, текущего ремонта. Объекты недвижимости должны находиться в надлежащем порядке; выявление при организации ухода дефекты должны быть устранены. Для этого проводится текущий ремонт указанных систем, кровли, отмостки и т.д.;5. Различные управленческие задачи. В подчинении владельца недвижимости имеется персонал, кроме того привлекаются сторонние организации; имеются также пользователи (арендаторы и др.), между ними должны организована устойчивая связь, основанная на договорных отношениях;6. Экономическое управление. Необходима точная бухгалтерия, соответствующая требованиям законодательства (приобретаемые услуги должны время от времени выставляться на торги, чтобы держать цену на них на приемлемом уровне);7. Юридическое управление состоит в грамотном составлении договора аренды, договора на приобретение услуг от внешних организаций, а также трудовых контактов с собственниками;8. Управление используемым помещением. Владелец должен иметь надежных платежеспособных арендаторов. 9. Выбор и организация услуг для пользователей. Владелец должен изучать потребности пользователей.