Стратегическое управление недвижимотью

Стратегическое портфельное управление направлено главным образом на достижение экономического эффекта от произведенных инвестиций. Объекты инвестиций (т. е. объекты недвижимости в собственности) являются объектами портфельного управления и имеют свои основные различия в характеристиках (местоположение, назначение, возраст и т. д.).Формулирование стратегии – должно обеспечить достижение определенных целей, с учетом необходимой достоверной информации, задач планирования и контроля. От достоверности и достаточности имеющейся информации напрямую зависит качество и выполнимость стратегии.На основе выработанной стратегии для управляющих тактического уровня формулируются программы и разрабатываются тактические мероприятия по управлению отдельными имущественными комплексами. Конечная задача управляющего тактического уровня - обеспечение общей доходности и требуемого уровня ликвидности за установленный период эксплуатации недвижимого имущества. Главный инструмент управляющего тактического уровня - анализ прибыльности (рентабельности), на основании которого разрабатываются:- общая политика в отношении имущественного комплекса;- тактическая программа исполнения управляющими оперативного уровня и ее согласование со стратегическим планом управления всем совокупным портфелем собственности.Управление на оперативном уровне заключается в исполнении задания (программы), полученной от управляющего тактического уровня. Основная задача оперативного управляющего - качественное содержание доверенного имущественного комплекса в процессе оперативного управления.Как правило, оперативный управляющий действует в рамках определенного для него бюджета (сметы) доходов и расходов. Он также заинтересован в улучшении экономических показателей.Оперативный управляющий выполняет три основные функции:- административное управление (расчеты с клиентами, контроль за повышением показателей использования имущества - снижение простоев, контроль за расходами на обслуживание имущества, отчетность);- техническое управление (текущие и плановые ремонты);- коммерческое управление (заключение договоров с клиентами, изучение спроса и предложения, подготовка предложений по инвестиционной политике, покупка и продажа имущества и др.).Основными элементами современной системы стратегического управления являются:- охват всего жизненного цикла имущественного комплекса;- формирование портфеля недвижимости, обеспечивающего наилучший вариант использования недвижимости;- регулярное проведение взаимосвязанных технических, эксплуатационных, экономических, управленческих и правовых экспертиз;- формирование и использование современных моделей и методов пространственно-экономического развития недвижимости;- применение базовых подходов оценки недвижимости при анализе эффективности инвестиционно-строительных проектов и проектов развития.Стратегический подход отличается долгосрочно подхода тем, что он ориентирует предприятие не на существующие условия, а на те, которым еще только предстоит, сложится, иными словами. Если долгосрочное планирование основывается на экстраполяции, то в соответствии со стратегическим подходом ставится задача прогнозирования изменений и заблаговременного приспособления к ним. Стратегическое планирование как принцип постановки задач появился в 60-е годы, когда уже давали себя знать возросшие нестабильность и динамичность внешней среды. Но попытка внедрить его без адекватного ему способа реализации задач натолкнулась на не восприятие сотрудниками и крупных компаний. Эту проблему и решило единое стратегическое управление.

Главными структурными звеньями крупной компании становятся так называемые стратегические хозяйственные центры, отвечающие за достижение определенных стратегических целей в «стратегических зонах хозяйствования».

Управление недвижимостью на примере жилья

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам. До момента реализации собственниками своего права на осуществление управления недвижимым имуществом управление этим имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом. Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения принимается на общем собрании собственников. Общее собрание собственников по выбору способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть созвано по инициативе собственников, застройщика, предприятия, учреждения или организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится это имущество, а также по инициативе органов местного управления и самоуправления либо иного заинтересованного физического и (или) юридического лица.По закону: товарищество самостоятельно решает все вопросы касательно управления своим домом. На практике: самостоятельно решаются разные бытовые мелочи, например, в какой цвет и когда перекрасить подъезды. Хотят перекрасить – собирают деньги, нанимают подрядную организацию и перекрашивают. С такими крупными событиями, как капремонт, товарищества пока не сталкивались, но тут им нельзя будет проявить самостоятельность. Придется обращаться все в тот же ЖЭС, потому что он получает деньги от жильцов на капремонт. Те ТС, которые сами ведут свою хозяйственную деятельность, точно также отстегивают на капремонт и точно также должны будут заключить договор на него со ЖРЭО. Аккумулировать деньги на капремонт на своем счету, чтобы спустя годы самим ими распорядиться, смысла нет, потому что это будут мертвые деньги, за которые только надо отчитываться.

Управлением недвижимости так же занимается ЖРЭО.

Развитие недвижимости

Девелопмент – специф. вид коммерческой деятельности в сфере инвестиционно-строительных проектов и оборота недвижимости. В буквальном переводе с английского это слово означает «развитие». В целом процесс развития недвижимости включает в себя подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Это вид деятельности, где требуются сравнительно крупные инвестиции с длительным циклом и где продукт может длительное время генерировать регулярный поток денежной массы.

Основными целями, которые преследует инвестор при найме девелоперской компании, являются:отсутствие необходимости создания и содержания собственной службы заказчика для выполнения функций по управлению проектом; профессиональное формулирование стратегии проекта и технического задания;          обеспечение контроля проектирования и строительства;обеспечение финансового контроля;         достижение максимальной финансовой эффективности проекта;представление и защита интересов инвестора перед проектной и подрядной организациями, государственными органами;предотвращение ситуации, когда подрядчик, пользуясь недостатком технической грамотности инвестора, стремится увеличить сметную стоимость строительства или снижает издержки за счет низкого качества материалов и работ.В конечном итоге цель девелопмента – получение и максимизация прибыли за счет создания объектов, удовлетворяющих потребностям потенциальных покупателей (арендаторов). Результатом его должно явиться возникновение нового объекта недвижимости, удовлетворяющего определенные потребности населения и бизнеса по таким своим характеристикам, как материальность, долговечность, высокая капиталоемкость.

Стадии развития недвижимости.1.Предпроектная стадия.В первую очередь предпроектная стадия включает в себя анализ рынка, Результатом анализа являются выбор сегмента рынка для проекта, типа проекта в рамках сегмента, рекомендации по финансовой и маркетинговой стратегии. После этого начинается целевой подбор конкретных проектов.Следующей после анализа составляющей предпроектной стадии является формирование стратегии проектаКлючевым элементом этого этапа является инвестиционный анализ с составлением бизнес-плана.

После решения финансовых вопросов предпроектной стадии оформляется исходно-разрешительная документация (ИРД). После ее подготовки осуществляется привлечение кредитных и инвестиционных ресурсов. Именно оно имеет решающее значение на предпроектной стадии девелопмента. Как правило, инвестор начинает строительство, не имея достаточных средств на полную реализацию проекта. Эти средства привлекаются по ходу от внешних инвесторов и кредиторов. Этот этап реализации девелоперского проекта является самым сложным и узким его местом.

2.        Стадия проектирования.На этой стадии предполагается, что участники проекта уже определены, источники инвестиций известны, и к этому времени желательно иметь проработанную финансовую схему.

Базовой составляющей стадии проектирования является формирование профессиональной архитектурно-инженерной группы.

3.        Стадия строительства.

Управляющая компания может на этом этапе полностью представлять интересы инвестора, осуществляя следующие мероприятия:• проведение тендеров, ведение переговоров, заключение договоров с подрядчиками и субподрядчиками;

•          непосредственное управление строительством •        сдача объекта в эксплуатацию, которая может включать: выбор компании, управляющей объектом на этапе эксплуатации; сдача объекта государственной и рабочей комиссиям; оформление и получение документов на готовый объект.4.    Стадия реализации.

В первую очередь эта стадия включает маркетинг на соответствующем сегменте рынка недвижимости, а также разработку и реализацию стратегии продажи объекта или сдачи его в аренду.