Анализ портфеля применительно к рынку жилья (ж.)

Спрос (С.) на дома опр-ся дефицитностью разл. типов и категорий ж., равно как и состоянием доходов (Д.) разл. съемщиков и их предпочтений. Как Д., так и предпочтения связаны с фазой «жилищ.карьеры», в к-рой нах-сязаинтер-ное лицо. Д., возраст, постоянство домашнего хоз-ва явл-ся факторами, оказыв-ми влияние на растущую потребность в пространстве и качестве. «Жилищ. карьера» м. б. представлена след-щимобразом:работающая семья с детьми.средняя семья с детьми.одинокиеродителт.средняясемья.'бездетей.'работающие пары с детьми.""одиноко живущие работающие ."начинающие, проживающие одни.

Анализ динамики С. на рынке важен для разработки инвест-ной и рын-ой стратегии. Большое значение имеет анализ соотношения цены дома (суммы аренды) и сост-ияД.ов потреб-лей. Если цены слишком высоки, то пользователи не могут позволить себе их оплачивать, если цены занижены, владельцы (арендодатели) недополучают Д. Если рассматривать соотношение между Д.ами потреб-лей и ценами, очевидно, что общая сумма расходов на ж. и размер Д.овопред-ют общий С. на рынке сд-ого в аренду ж. Если опред-ный лимит расходов нарушается, С. быстро падает. Этот предел —предел взаимозаменяемости аренды ж. и его покупки. Для обеих частей рынка — аренд-го ж. и ж. на продажу — хар-на своястр-ра расходов, как и свои треб-ния в отн-ниикач-ва. Если кач-во сд-ого в аренду ж. улучш-ся, ар.платаповыш-ся автоматически. Если улучш-сякач-во ж. на продажу, повыш-ся только его рын.цена. Сущ-ет разница в возм-стяхфин-вания для этих случаев. В такой ситуацииопределяющимявл-ся %ставка по кредиту. Если % ставка низка, покупка и инвест-ние в ж. стан-ся более привлек-ными, если - высокая, то более выгоднымявл-ся аренда ж.Упр-ние на стратег-ком уровне не всегда соответствует уровню фактич-говып-ния решений об инвест-нии. Путем сравнения своей позиции с позицией «конкурента» ж. м. быть получено макс-но полное представление о рынке. Если соотнести сценарий с данным анализом, в к-ром учтены отдельные тенденции (в демогр-ком развитии, экон-ке, развитии Д.ов и др.), имеющие место в наст.время, можно получить представление о «разрыве» между наст. предложением и буд. С.ом. Проведение анализа портфеля (рис. 6.6) позволяет установить определ-ые законом-сти в части предложения на рынке ж..

После выявления нынешней и буд. ситуаций м. разработать сценарии возм-стей С. и предложения на рынке во времени, ог-раниченностьфин-ых условий и опред-ния приоритетов.