ПОНЯТИЕ УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Риски

- это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнениюс планируемыми вначале.Наиболее существенными представляются следующие виды неопределенностей и инвестиционных рисков:-риск, связанный с нестабильностью экономического законодательства текущей экономической ситуации, условий инвестирования и использования прибыли;внешнеэкономический риск(возможность введения ограничений на торговлю и поставки, закрытия границ и т.п.);неопределенность политической ситуации, риск неблагоприятных социально-политических изменений в стране или регионе;неполнота или неточность информации о динамике технико-экономических показателей, параметрах новой техники и технологии; -колебания рыночной конъюнктуры, цен, валютных курсов и т.п.;неопределенность природно-климатических условий, возможность стихийных бедствий; производственно-технологический риск (аварии и отказы оборудования, производственный брак и т.п.);неопределенность целей, интересов и поведения участников; неполнота или неточность информации о финансовом положении и деловой репутации предприятий-участников (возможность неплатежей, банкротств, срывов договорных обязательств). Внешненепредсказуемые1. Неожиданные государственные меры регулирования в сферах: материально-технического снабжения; охраны окружающей среды.ценообразования;налогообложения.2.Природные катастрофы:3.Преступления:вандализм.саботаж;терроризм.4.Неожиданные внешние эффекты:-экологические;-социальные.5.Срывы в финансировании;Внешнепредсказуемые риски1.Рыночный риск в связи с:- ухудшением возможности получения сырья; повышением стоимости сырья;2. Операционные невозможность поддержания рабочего состояния элементов проекта; нарушение безопасности; отступление от целей проекта. Недопустимые экологические воздействия .Отрицательные социальные последствия.Изменение валютных курсов. Нерасчетная инфляция.Внутренние нетехнические риски Срывы планов работ из-за:- недостатка рабочей силы;- нехватки материалов; изменения руководства; инцидентов и саботажа;Технические риски: Изменение технологии. Ухудшение качества и производительности производства, связав проектом.Правовые риски Лицензии. Патентное право. Невыполнение контрактов.

 3.Управление недвижимостью в процессе застройки. Подход к процессу застройки в частном секторе.

Для становления проекта необходимо, чтобы кто-нибудь выступил с инициативой. Инициатором м. б. застройщик или любой другой участник процесса застройки, выступающий в роли застройщикаЗачастую появление идеи проекта обусловлено наличием участка или возможностью приобретения такового, особенно, если инициатива исходит от муниципалитета. Получение участка в собственность возможно не всегда, так как в некоторых муниципалитетах земли может быть предоставлена в длительное пользование. Что возможно, так это выкупить право наследственной аренды предыдущего арендатора.Приобретающая участок сторона, как правило, выступает и инициатором; это может быть застройщик, подрядчик или инвестор. Город выступает в качестве предоставляющей участок стороны, а приглашенный исполнитель (застройщик, подрядчик или инвестор) — в роли покупателя. При приобр. необходимо подключить к совершению сделки нотариуса.

Фазы застройки можно разбить на четыре части: прединвестиционное исследование и предварительное планирование рынка и участка, результатом которого является разработка технико-экономического обоснования плана реализации проекта, юридическая подготовка, архитектурно-строительный план с разработкой проектно-сметной документации и финансовый план. Эти части не могут рассматриваться по отдельности, ибо их выполнение требует постоянного взаимодействия и согласования.               

Для застройщиков и отделов по вопросам девелопмента институциональных инвесторов (банки, пенсионные фонды и страховые компании) и подрядчиков характерно наличие экспертизы на всех четырех вышеназванных частях. 

Важную роль играют юридические исследования. Т.к. с участком могут быть связаны какие-либо права(право сервитута или на него могут распространяться публично-правовые ограничения).

В ходе процесса планирования должен быть заключен ряд контрактов: общего договора о сотрудничестве с муниципалитетом, договоры о сотрудничестве с возможными участниками проекта, среди которых также могут оказаться городские власти, инвесторы или финансисты.

Финансовое планирование проходит красной нитью сквозь весь процесс планирования. Необх. постоянно проверять финанс. целесообразность проекта. Необх. изучить и проанализ. все возможные схемы финансирования.

Результатом всего процесса планирования является инвестиционное предложение, в котором важное место занимают показатели ожидаемой прибыли и уровня риска проекта.

Финансирование проекта начинается с тщательного составления финансового плана. Помимо планирования потока денежных средств, необходимо разработать порядок финансирования проекта в целом.

После принятия решения об осуществлении разработанного плана идет поиск подрядчика путем проведения подрядных торгов.

Процесс застройки относится к тактическому уровню управления и участниками его являются застройщик, заказчик, инвестор, подрядчик, органы власти, контролирующие органы. В процессе застройки последовательность действий должна быть следующей: инициатива→ решение вопроса по земельному участку→планирование и технико-экономическое обоснование→ финансирование→ исполнение→ эксплуатация.Регулирование и управление строительной деятельностьюКонтроль на этапах строительства:1) Подготовка к строительству:a) Заключение договора подряда на авторский надзор;b) Разрешение на начало строительных работ (государственный, архитектектурно-строительный надзор, государственная административно-техническая инспекция);c) Вынос в натуру осей здания (государственная геодезическая служба);d) Разрешение на начало работ нулевого цикла (административно-техническая инспекция, служба безопасности дорожного движения).2) Строительство:a) Выполнение строительных работ, надзор и промежуточные приемки (представители надзорных органов);b) Рабочая и государственная приемка построенного объекта (комитет по архитектуре и градостроительству, местная власть, коммунальные службы);3) Регистрация построенного объекта;a) Техническая регистрация объекта (служба тех. инвентаризации недвижимости);b) Регистрация собственности (земельный комитет, бюро регистрации прав на недвижимость);c) Налоговая регистрация собственности (налоговая инспекция).Разрешение на строительство:Строительство:Официальный надзор за строительством начинается с официального разрешения на начало работ и заканчивается процедурой государственной приемки построенного объекта.

Ипотека недвижимости.

ипотека» – это залог недвижимого имущества, а в широком – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности последнего, а кредитор в случае невыполнения должником своего обязательства приобретает право на получение удовлетворения за счет реализации данного имущества. Соответственно этому ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимого имущества.

Для рынка недвижимости ипотечное кредитование является механизмом, призванным разрешить одно из важнейших противоречий сферы недвижимости — противоречие между высокой стоимостью (ценой) объектов недвижимого имущества и уровнем текущих доходов потенциальных приобретателей недвижимости.

Для приобретателя недвижимости ипотечное кредитование — способ разрешения противоречия между потребностью в жилье и уровнем дохода.

Для профессиональных участников рынка недвижимости (брокеров, девелоперов) ипотечное кредитование — механизм расширения спроса на рынке недвижимости.

С помощью ипотечного кредитования получает доступ на рынок недвижимости основная часть потенциальных приобретателей недвижимости.

В свою очередь для финансового рынка ипотечное кредитование — способ разрешения вечного противоречия между доходом и риском. Включение в состав финансового портфеля ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью, позволяет инвестору сбалансировать свой портфель, уменьшить риски, характерные для корпоративных ценных бумаг.

В основе развития ипотечного кредитования лежат следующие основные идеи:

— создать механизм, позволяющий трансформировать будущие доходы приобретателей недвижимости в их текущую платежеспособность;

— расширить ресурсную базу для финансирования развития и приобретения недвижимости;

— обеспечить надежность возврата и получения дохода инвесторам, средствакоторых вовлекаются в процесс ипотечного кредитования. Для применения этих идей на практике необходимо решение следующих проблем:

— создание гарантий для кредитных учреждений и инвесторов по возвратности кредита и уплате процентов;

— создание механизмов, позволяющих этим учреждениям привлекать широкие массы инвесторов;

— создание механизма, позволяющего заемщикам воспользоваться ипотечным кредитованием.

В зависимости от того, как решаются эти проблемы, можно выделить разновидности модели ипотечного кредитования (модели ипотеки), отличающиеся по следующим параметрам:

— характеру связи с финансовым рынком;

— источникам и масштабам привлечения финансовых ресурсов;

— наличию предварительных условий для получения кредита. В зависимости от того, каким образом разрешаются эти вопросы, могут быть выделены следующие модели ипотеки:

— открытая (англо-американская) модель ипотеки, включенная в систему финансового рынка страны в целом;

— закрытая (германская) модель, предполагающая относительную автономность ипотечного кредитования от финансового рынка, где предоставлению ипотечного кредита предшествует этап накопления.

Открытая модель ипотечного кредитования предполагает, что средства, используемые для выдачи ипотечных кредитов, привлекаются с финансового рынка, что предполагает вступление в конкурентную борьбу за инвестиционные ресурсы.

Закрытая модель основана на том, что источниками кредитных ресурсов являются накопления лиц, выступающих и в качестве заемщиков.

Закрытая и открытая модели ипотеки отличаются и по второму критерию — характеру условий, которые выдвигаются перед потенциальным заемщиком при решении вопроса о выдаче ему ипотечного кредита.

В закрытой модели этими условиями являются участие потенциального заемщика в предварительном (накопительном) этапе и аккумулирование определенной суммы для получения ипотечного кредита.

ПОНЯТИЕ УПРАВЛЕНИЯ ПОРТФЕЛЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.На рисунке представлен портфель недвижимости в общем виде, включающий рынок жилья, на котором одновременно присутствуют застройщики, инвесторы и пользователи. Рассмотрим более подробно составляющие портфеля недвижимости.Управляющий портфелем недвижимости (или управляющий инвестиционным портфелем недвижимости) отвечает за доходность доверенного ему портфеля (полностью или частично), состоящего из объектов недвижимости, а также за разработку и выполнение стратегической программы управления. С одной стороны, эта политика направлена на составление оптимального портфеля путем проведения хорошо сбалансированных инвестиций и изъятия средств с учетом распределения возможных инвестиционных рисков. С другой стороны, она направлена на оптимизацию соотношения риска и доходности с точки зрения эксплуатации и увеличения потребительной стоимости объектов. Управляющий портфелем на стратегическом уровне ставит задачи перед управляющим фондами на тактическом уровне и принимает окончательное решение об участии в реализации крупных (дез-) инвестиционных проектов.Выработка стратегической программы управления портфелем производится на основе результатов анализов портфеля, а также знания рынка, полученных от управляющего портфелем (дирекции по недвижимости).

Состав портфеля считается оптимальным с учетом рассредоточения инвестиционных рисков и зависит от входящих в него объектов, их типа, размеров, географического расположения и возраста.

Центральным аспектом управления портфелем являются инвестиции и, таким образом, получение максимальной прибыли на вложенные средства. Эта прибыль должна рассматриваться в непосредственном сочетании с возможными инвестиционными рисками. Таким образом, деятельность управляющего портфелем направлена на управление рисками и контроль за ними.

Управляющий портфелем также отвечает за полученный доход на вложенные в портфель средства в долгосрочной перспективе и за увеличение потребительной стоимости включенных в портфель объектов.

Наряду с этим управляющий отвечает за степень инвестиционных рисков, доля рынка (процента от суммарного объема продаж данного товара всеми участниками рынка) и т. д.

Кроме того, задачей управляющего портфелем является отслеживание изменений на рынке и внесение поправок в эти изменения, как в отношенииисследований и технологии, так и в отношении внедрения инвестиционных механизмов».

Как следует из вышесказанного, суть управления портфелем заключается в определении исходных пунктов стратегии, которым должен соответствовать состав портфеля, и в реализации этой стратегии. Конкретно это означает прежде всего определение тех комбинаций готовой строительной продукции и рынков, с которыми организация хотела бы работать. При этом все возможные риски (рискованность) данных комбинаций имеют решающее значение в выборе оптимального портфеля. Определение состава портфеля осуществляется на различных уровнях, например, на уровне секторов рынка (офисные и торговые помещения, жилье) или стран (США, Западная или Восточная Европа). В качестве иллюстрации процесса выработки стратегии управления портфелем жилых помещений далее подробно описывается голландский опыт, который наиболее приемлем для России как с теоретической (юридическая база близка) стороны, так и с практической.