Охарактеризуйте основні принципи оцінки майна та майнових прав в Україні.

⇐ ПредыдущаяСтр 39 из 61Следующая ⇒

Принципи оцінки об'єктів нерухомості - це зведення методичних правил, на підставі яких визначається ступінь дії різних чинників на вартість об'єкта нерухомості.

В Україні оцінка майна проводитися з дотриманням принципів корисності, попиту і пропозиції, заміщення, очікування, граничної продуктивності внеску, найбільш ефективного використання.

Принцип корисності ґрунтується на тому, що майно має вартість тільки за умови корисності його для потенційного власника або користувача. Під корисністю слід розуміти здатність майна задовольняти потреби власника або користувача протягом певного часу.

Принцип попиту та пропозиції відображає співвідношення пропозиції та попиту на подібне майно. Відповідно до цього принципу під час проведення оцінки враховуються ринкові коливання цін на подібне майно та інші фактори, що можуть призвести до зміни співвідношення пропозиції та попиту на майно.

Принцип заміщення передбачає врахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбане майно не сплачується сума, більша від мінімальної ціни майна відповідно тому, яке продається на ринку.

Принцип очікування передбачає, що вартість об'єкта оцінки визначається розміром економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним.

Принцип внеску (граничної продуктивності) передбачає нарахування впливу на вартість об'єкта оцінки таких факторів, як праця, управління, капітал та земля, що є пропорційним їх внеску у загальний дохід.

Принцип найбільш ефективного використання полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об'єкта оцінки від його найбільш ефективного використання. Під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, и результаті якого вартість об'єкта оцінки є максимальною.

Охарактеризуйте основні методи оцінки об’єктів нерухомості використовуються при іпотечному інвестиційному кредитуванні.

Оцінка нерухомості з використанням методу валової ренти базується на тому, що існує пряма залежність між ціною продажу та доходом від здачі нерухомості в оренду.

Інструментом цього методу є мультиплікатор валових рентних платежів (GRM — gross rent multiplier), який визначається як відношення ціни покупки (продажу) до рентного доходу. Як рентний дохід може використовуватися або потенційний валовий дохід, або дійсний валовий дохід. Даний метод оцінки нерухомості часто використовується при її купівлі. Але необхідно зазначити, що він є надто приблизним, тому що не враховує різниці в операційних витратах різних об’єктів нерухомості, а також особливостей їх фінансування, ціни можливого перепродажу, розмірів і часу одержання майбутніх доходів.

Метод прямої капіталізації

Термін «капіталізація» слід розуміти як визначення величини поточної вартості майбутнього потоку доходів і вигод, одержаних у результаті володіння об’єктами нерухомості.

Капіталізований потік доходів, тобто поточна вартість цього потоку, є оцінкою вартості об’єкта нерухомості. Застосування методу капіталізації передбачає ділення доходу за один рік або середньорічного доходу за період на коефіцієнт капіталізації.

У рамках дохідного підходу вартість нерухомості визначається за формулою:

V = NOI / K, (6.1)

де V — вартість нерухомості; NОІ — чистий операційний дохід;
K — коефіцієнт капіталізації.

Формула (6.1) є основою в оцінці нерухомості методом капіталізації.

Одним із найважчих питань у процесі оцінки дохідності нерухомості є розрахунок коефіцієнта капіталізації.

Інвестуючи капітал у дохідну нерухомість, інвестор бажає отримати дохід не тільки на вкладений капітал, а й повністю відшкодувати сам капітал. Відшкодування інвестованого капіталу можливе або шляхом перепродажу об’єкта нерухомості, або шляхом одержання доходу, величина якого забезпечує одержання не тільки відсоткового доходу на капітал, а й поступове його відшкодування за певний період часу. Показником, який характеризує цей процес, є коефіцієнт капіталізації.

Коефіцієнт капіталізації складається з двох частин. Одна відображає дохід на інвестований капітал, тобто винагороду власнику капіталу за цінність грошей з урахуванням часового фактора і ряду інших факторів, пов’язаних з даним інвестиційним проектом. Іншими словами, це відсоток, який виплачується за використання грошових коштів. Його також називають віддачею. Друга частина коефіцієнта капіталізації виражає суму, яка йде на відшкодування початкового інвестованого капіталу.

Для розрахунку коефіцієнта капіталізації використовують таку формулу:

K = М · і₂+ (1 – М)· і₁,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   (6.2)

де K — коефіцієнт капіталізації; М — відношення величини кредиту до вартості нерухомості; і₁— відношення величини грошових надходжень до виплати податків до суми вкладених коштів (ставка капіталізації на власний капітал); і₂ — відношення щорічних виплат з обслуговування боргу до основної суми іпотечної позички.

Метод відшкодування
інвестованого капіталу

Інвестор, розміщуючи свій капітал у той чи інший інвестиційний проект, передбачає насамперед відшкодування вкладеного капіталу та одержання прибутку. Існує три способи відшкодування інвестованого капіталу:

· прямолінійне відшкодування капіталу;

· повернення капіталу по фонду відшкодування за ставкою доходу на інвестиції;

· повернення капіталу по фонду відшкодування за безризиковою відсотковою ставкою.

Прямолінійне повернення капіталу (метод Ринга) передбачає,що відшкодування основної суми інвестованого капіталу здійснюється рівними частинами. У цьому випадку розміри платежів по основній сумі інвестицій становитимуть:

D/n = R₁= R₂= … = R_k= R_n.

Залишок невідшкодованих інвестицій на початок кожного періоду обчислюється за формулою:

D_k = D – R (k – 1),                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                          (6.3)

де D — загальна сума інвестицій; k — номер розрахункового періоду; D_k—залишок невідшкодованих інвестицій у періоді k;
R—сума, яка йде на погашення інвестицій.

Величина строкової виплати U_k у кожному періоді становить:

U_k= D_k· і + R,                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    (6.4)

де і — відсоткова ставка.

⇐ Предыдущая 34 35 36 37 383940 41 42 43 Следующая ⇒

Последнее изменение этой страницы: 2018-05-30; просмотров: 278.

stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда...