Охарактеризуйте зміт техніки іпотечно-інвестиційного аналізу як методу оцінки нерухомості.

Сутність традиційної техніки іпотечно-інвестицій­ного аналізу полягає в тому, що вартість об’єкта нерухомості визначається шляхом вирахування суми, яка включає власний капітал та іпотечні кредити.

Після розрахунку величини власного капіталу до неї додається основна сума іпотечного боргу. Результат цієї суми є вартістю об’єкта, що оцінюється. Це можна представити у вигляді простого рівняння:

вартість нерухомості = власний капітал + іпотечний кредит.

Вартість власного капіталу визначається як сума двох елементів: дисконтованих грошових надходжень і дисконтованої суми від перепродажу нерухомості. Обидва елементи дисконтуються за відповідної ставки віддачі, яка являє собою передбачену дохідність інвестора. Якщо вважається, що грошові надходження матимуть рівномірний характер, тобто поступатимуть рівними сумами та через рівні часові інтервали, то їх щорічну суму слід помножити на коефіцієнт приведення звичайної ренти. Якщо ж прогнозується їх надходження нерівними величинами, то кожну величину дисконтують з використанням дисконтного множника, після чого всі дисконтовані величини суму­ються. В результаті кожної з цих операцій одержують поточну вартість грошових надходжень.

Послідовність дій при оцінці вартості нерухомості така:

1. визначається прогнозний річний чистий операційний дохід (NOI);

2. у випадку, якщо погашення іпотечного боргу проводиться частіше одного разу на рік (наприклад щомісячно), визначається розмір щомісячного платежу за обслуговування боргу (Y);

3. визначається річний платіж за обслуговування боргу (12 · Y);

4. визначаються річні надходження інвестора як різниця між величиною чистого операційного доходу та річною величиною платежу за обслуговування боргу (NOI – 12 · Y);

5. обчислюється поточна вартість щорічних грошових надходжень на момент перепродажу нерухомості: (NOI – 12 · Y)´ ´ a_{k; і1}, де а_{k; і1} — коефіцієнт приведення на момент перепродажу n за передбаченою інвестором ставкою доходу на власний капітал і₁;

6. визначається залишок іпотечної заборгованості (D_k) на момент перепродажу. Для цього використовують дохідну ставку кредитора і₂, тобто ставку, за якою одержано іпотечний кредит;

7. вираховується різниця між передбаченою ціною перепродажу (RР) (реверсії) та залишком боргу на момент перепродажу (RР – D_k);

8. визначається поточна вартість величини, що вирахована в п. 7, (RР – D_k)V^k, де коефіцієнт приведення обчислюється за ставкою доходу на власний капітал, тобто V^k = (1 +і₁) ^{– k}, де k — число років на момент перепродажу об’єкта нерухомості;

9. вартість власного капіталу визначається як сума величин, п. 5 та п. 8;

10. вартість оцінюваного об’єкта нерухомості вираховується як сума вартості власного капіталу та повної вартості іпотечного боргу (D).

У тому випадку, коли одержання чистого операційного доходу прогнозується у вигляді рівномірних сум, послідовність дій для визначення вартості нерухомості (V) може бути виражена формулою:

V= (NОI – 12Y)а_k;i1+ (RР – D_k)V^k + D.

Визначте особливості оцінки земельних ділянок при іпотечному кредитуванні.

Ви́ди оці́нки земе́ль. Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

бонітування ґрунтів;

економічна оцінка земель;

грошова оцінка земельних ділянок.

Данні бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Грошова оцінка земель базується на матеріалах державного земельного кадастру, тобто вона включає в себе кількісну і якісну характеристику ґрунтів, їх економічну оцінку, матеріали землеустрою, та інвентаризації земель, тощо.