Охарактеризуйте напрямки діяльності в Україні Фонду операцій з нерухомістю.

Фонд операцій з нерухомістю (ФОН)- засоби, отримані керівником ФОН в управління, а також нерухомість і інше майно, майнові права і доходи, придбані від управління цими засобами.

Основна діяльність фондів операцій з нерухомістю - фінансування споруди конкретних об’єктів нерухомості. Кожен фонд вибирає свою стратегію інвестування і будує свій об’єкт. Таким чином, фонди операцій з нерухомістю є чимось середнім між класичним інвестиційним фондом і фондом фінансування будівництва, завдання якого - фінансування споруди об’єктів, власниками яких згодом стануть вкладники. У випадку з вкладенням засобів до фонду операцій з нерухомістю, вкладник не претендує на володіння побудованими об’єктами, він лише набуває сертифікатів фонду, які після продажу побудованої будівлі фонд викупляє вже за підвищеною вартістю.

Технічно механізм інвестування виглядає таким чином: вкладник набуває певної кількості інвестиційних сертифікатів фонду за номінальною ціною в період їх первинного розміщення. На виручені гроші фонд набуває або орендує земельна ділянка, укладає договір з будівельною організацією і контролює споруду об’єкту. Зазвичай терміни інвестування складають від 1,5 до 3 років. Після того, як об’єкт побудований, він продається, а прибуток від продажу відбивається на вартості сертифікату, яка зростає. Розрахунок з приватними інвесторами виглядає як викуп фондом сертифікатів, що подорожчали. При цьому фонд заробляє на комісійних зборах, які вносять приватні інвестори на етапі покупки або продажу своїх сертифікатів.

Охарактеризуйте основні способи погашення банківських інвестиційних позичок.

Як правило, сума кредиту повертається банку поступово протягом строку кредитування. На практиці відомі два основні способи погашення інвестиційних позичок:

- погашення періодичними внесками;

- «амортизаційне» погашення.

Погашення періодичними внесками.У такий спосіб погашається основна сума кредиту протягом усього строку кредитування. Однак порядок такий, що на кінець періоду залишається значна сума, яку треба погасити.

«Амортизаційне погашення» кредитуздійснюється або однією сумою одночасно після закінчення строку користування позичкою, або періодично (поступово) протягом усього терміну дії кредитної угоди.

Одним із найважливіших елементів плану погашення заборгованості є визначення кількості виплат протягом року. Строкові виплати розглядаються як кошти, передбачені для погашення основного боргу і поточних відсоткових виплат по ньому. При цьому кошти, направлені на погашення основного боргу, можуть бути рівними або змінюватися, а відсотки можуть виплачуватися окремо.

Погашення боргу найчастіше проводиться платежами, які вносяться через рівні проміжки часу і включають у себе як виплату основного боргу, так і відсотковий платіж.

Далі розглянемо класичний приклад, коли план погашення складений таким чином, щоб погашення кредиту проводилося в кінці кожного розрахункового періоду рівними строковими виплатами, включаючи виплату основної суми боргу та відсотків по ньому, і дозволяє повністю погасити кредит протягом встановленого строку.

Кожна строкова виплата (Р) включає в себе рівні витрати по погашенню боргу (K) та відсотків по ньому (І):

Р = K+ І.

Розрахунок строкової річної виплати проводиться за формулою:

!!!!!!!!!!

, (3.1)

де і — відсоткова ставка; п — строк кредиту;В — величина боргу.

Величина і(1 + і)n / [ (1 + і)n – 1] називається коефіцієнтом погашення заборгованості, або внеском на амортизацію грошової одиниці.

Охарактеризуйте фактори, що впливають на визначення строку при банківському інвестиційному кредитуванні.

Сьогодні в Україні строк інвестиційного кредиту залежить від ряду факторів: цільове призначення кредиту; співвідношення попиту та пропонування аналогічних кредитів; розміру інвестиційного проекту; рівня інфляції; «довжини» кредитних ресурсів; національного законодавства та традиційної практики інвестицій­ного кредитування. Проте, в будь-якому випадку він не може бути коротшим, ніж строк окупності інвестицій.

Конкретний строк повернення позички залежить від форми кредитування, окупності витрат, платоспроможності та фінансового становища позичальника, кредитного ризику та необхідності прискорення оборотності кредитних ресурсів.

Розрахунки, що виконуються банком у період надання кредиту на нове будівництво, технічне переозброєння, розширення підприємств, здійснюється за такими формулами.

1. Розрахунок повного строку кредиту:

ПСк = Пв + Плп + СПк                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                   (3.5)

де ПСк — повний строк кредиту; Плп — пільговий період; Пв — період використання; CПк — період погашення.

2. Розрахунок строку погашення кредиту:

СПк = К : (Пр + А),                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              (3.6)

де СПк — період погашення кредиту; К — сума кредиту, включаючи відсоток за його користування; Пр — річна сума прибутку, яка направляється на сплату кредиту; А — річна сума амортизаційних відрахувань, яка направляється на сплату кредиту.