Охарактеризуйте основні методи оцінки заставного майна при інвестиційному кредитуванні.

На практиці виокремлюють три традиційні підходи до оцінки майна: 

• витратний (майновий) – визначає вартість об’єкта за сумою витрат на його створення та використання

• порівняльний – визначає вартість на базі зіставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод

• результатний (дохідний) – оцінює вартість об’єкта на засаді величини чистого потоку позитивних результатів від його використання

Витратний (майновий) підхід:
базується на постулаті, що потенційний власник не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату

Методи:

Метод розбивки за компонентами:

а) метод субпідряду

б) розбивка за профілем робіт

в) виділення витрат

Метод порівняльної одиниці починається з визначення базової вартості будівництва 1м³ або 1м², взятих у вигляді орієнтиру “типової” споруди. Потім вносяться поправки на особливості об’єкта, що оцінюється

Дохідний підхід в оцінці базується на порівнянні майбутніх доходів інвестора з його поточними витратами

Методи:

1. Метод прямої капіталізації

2. Метод непрямої капіталізації (дисконтованих грошових потоків)

Капіталізація- це визначення вартості об’єкта оцінки на підставі очікуваного доходу від його використання

Капіталізація може здійснюватися із:

1. застосуванням ставки капіталізації (пряма капіталізація) 

2. ставки дисконту (непряма капіталізація чи дисконтування)  

Коефіцієнт капіталізації складається із двох величин:

1. ставки доходу на інвестиції

2. норми повернення інвестицій

1.Прямолінійне відшкодування капіталу (метод Ринга)

2.Повернення капіталу по фонду відтворення за ставкою доходу на інвестиції (метод Інвуда)

3.Повернення капіталу по фонду відтворення за безризиковою ставкою доходу на інвестиції (i_p)
(метод Хоскольда)

Метод непрямої капіталізації або дисконтування майбутніх доходів

Порівняльний (ринковий) підхід в оцінці майна ґрунтується на принципі заміщення, тобто інвестор не вкладатиме свій капітал у об’єкт, якщо його вартість перевищує витрати на придбання на ринку подібного об’єкта, який має такі ж властивості

Метод ринку капіталу – базується на ринкових цінах подібних компаній

Ц = Ц_нм+ Ц_аj 

Ц – оцінна вартість майна

Ц_нм – ціна продажу подібного майна 

m – кількість факторів порівняння

Ц_аj – різниця (поправка) в ціні (+, -) продажу подібного майна стосовно того, що оцінюється, за j-m фактором порівняння

А. Охарактеризуйте методичні підходи до оцінки різних видів об’єктів застави.

Методичні підходи для різних видів об’єктів оцінки

Нерухоме майно:наявність ушкоджень та фізичного зносу (слідів пожежі, вивітрювання, тріщин фундаменту, протікання покрівлі), наявності прибудов та перепланувань, що здійснюються без належного погодження, передбаченого законодавством

Обладнання:ступінь зносу, комплектність та працездатність

Товари в обороті: відповідність фактично наявних залишків та асортименту товару тому переліку товарів, що визначені договором застави. Перевіряються також умови зберігання та їх відповідність умовам зберігання, що є необхідними для даного виду майна

Автотранспорт: розмір пробігу, наявність несправностей або слідів ДТП. Особливого контролю потребують автомобілі, які використовуються в якості таксі та автотранспорт, що підсилено експлуатується

Майбутній врожай: контроль на кожному етапі виконання необхідних агротехнічних робіт (внесення необхідної кількості гербіцидів, пестицидів, азотних добрив, тощо) на підставі довідок, що надаються заставодавцем 

Тварини на відгодівлі (вирощувані)(ВРХ, свині тощо): стан утримання тварин, звірка фактичної наявності поголів’я з зазначеним в переліку на звітну дату та документів щодо стану здоров’я тварин

Майнові права за контрактом: постійний контроль та перевірка фактичного виконання умов контракту (поставки товару, отримання грошових коштів, тощо) – в залежності від умов контракту перевірка здійснюється щомісячно (щоквартально, раз на рік)

Нерухоме майно

Будинки та споруди

Для оцінки будинків та споруд використовують усі три підходи – порівняльний, дохідний і витратний. При цьому в залежності від конкретної ситуації (специфіки об'єкта оцінки, наявності ринку нерухомості і достовірної інформації про ринок і т.п.) перевагу віддають тому або іншому методові.