Расшифровка принятых сокращений и терминов.

1. Графа 2 («Назначение и текущее использование объекта оценки»):

АДМ −административно-офисное;

ТОРГ –торговое;

ПС −производственно-складское.

2. Графа 3 («Место нахождения объекта оценки (район)»):

Кир –Кировский;

Окт –Октябрьский;

Св –Свердловский;

Лен –Ленинский.

3. Графа 8 («Общая оценка технического состояния здания»):

По Таблице III Приложения 5 к Учебному пособию.

4. Графа 10 («Класс качества внутренней отделки помещений»):

По Таблице IV Приложения 5 к Учебному пособию.

Таблица III

Шкала оценки технического состояния объекта недвижимости

Физический износ, %	Оценка технического состояния	Общая характеристика технического состояния
0 − 20	Хорошее	Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ
21 − 40	Удовлетворительное	Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии
41 − 60	Неудовлетворительное	Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта
61 − 80	Ветхое	Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а несущих − весьма ветхое. Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента
81 − 100	Негодное	Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы

Таблица IV

Классы качества внутренней отделки помещений

Класс качества внутренней отделки помещений	Общая характеристика
Высококачественная	Поверхности потолков и стен совершенно ровные и отшлифованные. Стены покрыты высококачественными обоями, или декоративной штукатуркой, или дорогостоящим природным камнем. Потолки - подвесные, натяжные или лепные художественно оформленные с комбинированным освещением. Полы - из натурального паркета, высококачественного ламината, керамической плитки, в некоторых помещениях теплые. Сантехника, отопительное и кухонное оборудование самого высокого качества (премиум-класса)
Улучшенная	Поверхности потолков и стен ровные и отшлифованные. Стены покрыты качественными обоями или окрашены. Потолки - подвесные из ГКЛ (могут быть с встроенными светильниками) или натяжные. Полы - из ламината, качественного линолеума, керамической плитки, частично могут быть теплые. Сантехника, отопительное и кухонное оборудование - улучшенного класса качества
Простая	Стены и потолки - штукатурка, шпатлевка, покраска, побелка. Полы - линолеум, плитка. Инженерное оборудование - эконом-класса качества

Заключение

Изучение Учебного пособия, являющегося практическим руководством в составлении Отчета об оценке объектов недвижимости, завершено. Надеемся, что читатели, опираясь на рекомендации и примеры, одновременно с изучением пособия выполняли свои практические расчёты. Скорее всего, теперь Вы будете рассматривать каждый объект недвижимости с точки зрения его рыночной стоимости и мысленно давать предложения по его лучшему, наиболее эффективному использованию. Надеемся, что Вы овладели различными подходами к оценке стоимости недвижимого имущества, а также частичных имущественных прав, познакомились с основными видами отчетов об оценке, их содержанием, структурой и порядком составления.

Несмотря на практический аспект книги, подведем основные итоги и выводы после изучения данного пособия.

Прежде всего, это касается особенностей рынка недвижимости: рынок недвижимости является нецентрализованным; данные по ценам совершаемых сделок имеют конфиденциальныйхарактер; сделки с недвижимостью заключаются на нерегулярнойоснове; каждый объект недвижимости уникален; несбалансированность рынка недвижимости; подверженность правительственному регулированию на федеральном и местном уровне.

Следует отметить условия, приводящие к появлению стоимости: спрос, полезность, ограниченное предложение и возможность передачи прав собственности.

Также следует иметь в виду, что одно и то же имущество будет иметь разную стоимость при использовании различных определений стоимости.

В начале любой оценки определяется, стоимость каких прав собственности подлежит оценке. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Состав процесса оценки:

- предварительный этап − постановка задачи и подписание договора с заказчиком,

- сбор данных и определение даты, на которую действительна оценка,

- определение наилучшего использования,

- оценка стоимости тремя общепринятыми подходами,

- согласование результатов и итоговая оценка стоимости,

- написание отчета об оценке.

В каждом из разделов отчёта об оценке есть сложные решаемые задачи: в доходном подходе – определение доходности объекта и рисков инвестиций; в затратном − определение стоимости строительства, прибыли инвестора и износа; в сравнительном – поиск объектов-аналогов и расчет корректировочных коэффициентов.

Для дальнейшего изучения предмета можно рекомендовать выполнение расчётов по оценке для более сложных объектов недвижимости, в том числе с различной комбинацией прав на данный объект, используя научную и учебно-методическую литературу, издаваемую в нашей стране и за рубежом.

Библиографический список

1. Библиотека оценщика LABRATE.RU [Электронный ресурс]. URL: http://www.labrate.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая). Федеральный закон РФ № 51-ФЗ от 30.11.1994 г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая). Федеральный закон РФ № 14-ФЗ от 26.01.1996 г.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья). Федеральный закон РФ № 146-ФЗ от 26.11.2001 г.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая). Федеральный закон РФ № 230-ФЗ от 18.12.2006 г.

6. С.В. Грибовский, С.А. Сивец, И.А. Левыкина. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. – М.: Маросейка, Книжная линия, 2014. – 352 с.

7. С.В. Грибовский. Оценка стоимости недвижимости : Учебное пособие. – М.: Маросейка, 2009. – 432 с.

8. Единый портал «Мониторинг жилищного фонда» // Фонд капитального ремонта многоквартирных домов Иркутской области [Электронный ресурс]. URL: https://portal-irkutsk.itgkh.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

9. Земельный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон РФ № 136-ФЗ от 25.10.2001 г.

10. Информационные бюллетени «Индексы цен в строительстве» // Иркутский региональный центр ценообразования в строительстве [Электронный ресурс]. URL: http://irccs.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

11. Кузьминых В.Н. Оценка технического состояния объектов недвижимости: учеб.-практич. пособие / В.Н. Кузьминых. – Новосибирск : Издательское агентство НПО «Сибинтел», 2004. – 269 с.

12. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. Утверждена Постановлением Госстроя России от 05.03.2004 № 15/1.

13. Международные Стандарты Оценки 2011 // Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков [Электронный ресурс]. URL: http://smao.ru/files/dok_novosti/2013/perevod_mco.pdf (дата обращения: 19.04.2017).

14. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 г. № 568-р.

15. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков; утверждены Распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 10.04.2003 г. № 1102-р.

16. Мониторинг рынка недвижимости // Портал услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: https://portal.rosreestr.ru/wps/portal/!ut/p/c4/04_SB8K8xLLM9MSSzPy8xBz9CP0os3gTZwNPL8tgY5MwIwM3A88AIwvv4FAPI3cjY_2CbEdFAO5-2_s!/ (дата обращения: 19.04.2017).

17. Мой дом // Реформа ЖКХ. Государственная корпорация – Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства [Электронный ресурс]. URL: https://www.reformagkh.ru/myhouse (дата обращения: 19.04.2017).

18. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая). Федеральный закон РФ № 117-ФЗ от 05.08.2000 г.

19. Обзоры и прогнозы // Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости. Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга [Электронный ресурс]. URL: http://guion.spb.ru/obzory-i-prognozy/ (дата обращения: 19.04.2017).

20. Озеров, Е.С. Экономическая оценка недвижимой собственности: учебное пособие / Е.С. Озеров; Министерство образования и науки Российской Федерации, Санкт-Петербургский государственный политехнический университет. – СПб: Издательство Политехнического университета, 2013. – 367 с.

21. Оценка недвижимости: учебник / под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2002. – 496 с.

22. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88(р) Госкомархитектуры.

23. Положение по техническому обследованию жилых зданий ВСН 57-88(р) (утв. Приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 06.07.1988 № 191.

24. Постановление Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек»; приложение № 1 «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей»; приложение № 2 «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей, учитывающие особенности изменения сметной стоимости, стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления».

25. Правила оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р). Государственный комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.

26. Практикующим оценщикам - специальный цикл изданий КО-ИНВЕСТ. Серия «СПРАВОЧНИК ОЦЕНЩИКА» // КО-ИНВЕСТ [Электронный ресурс]. URL: http://www.coinvest.ru/shop/index.php?CURRENT_FOLDER=22 (дата обращения: 19.04.2017).

27. Приложение к Письму Государственного комитета СССР по делам строительства (Госстрой СССР) от 6 сентября 1990 года № 14-Д «Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей»; «Территориальные коэффициенты к индексам, установленным по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (кроме отрасли «жилищное строительство»), учитывающие особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по областям, краям, автономным республикам, союзным республикам, не имеющим областного деления».

28. Публичная кадастровая карта // Росреестр [Электронный ресурс]. URL: http://pkk5.rosreestr.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

29. Рынок недвижимости России [Электронный ресурс]. URL: http://realtymarket.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

30. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

31. СП 13-102-2003. «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» (принят Постановлением Госстроя РФ от 21.08.2003 № 153).

32. СП 14.13330.2011. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81* (утв. Приказом Минрегиона РФ от 27.12.2010 № 779).

33. Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online // Росреестр. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request (дата обращения: 19.04.2017).

34. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с.

35. Федеральный закон РФ № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

36. Федеральный закон РФ № 102-ФЗ от 16.07.1998 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

37. Федеральный закон РФ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

38. Федеральный закон РФ № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

39. Федеральный закон РФ № 137-ФЗ от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

40. Федеральный закон РФ № 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

41. Федеральный закон РФ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости».

42. Федеральный закон РФ № 384-ФЗ от 30.12.2009 г. «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».

43. Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297.

44. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298.

45. Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299.

46. Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.

47. Федеральный стандарт оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 1 июня 2015 г. № 327.

48. Федеральный стандарт оценки «Определение ликвидационной стоимости (ФСО № 12)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 17 ноября 2016 г. № 721.

49. Федеральный стандарт оценки «Определение инвестиционной стоимости (ФСО № 13)»; утвержден приказом Минэкономразвития России от 17.11.2016 г. № 722.

50.  Appraiser.RU. Вестник оценщика [Электронный ресурс]. URL: http://www.appraiser.ru/ (дата обращения: 19.04.2017).

Оглавление

Введение. 3

Общие указания по выполнению отчета об оценке объекта недвижимости. 4

Цель оценки и предполагаемое использование результата оценки. 4

Нормативно-правовая база для осуществления оценки. 4

Виды стоимости. 5

Термины и определения, установленные Федеральными стандартами оценки. 7

Подходы к оценке. 8

Задание на оценку. 8

Порядок проведения оценки. 9

Содержание отчета об оценке. 10

Требования к составлению отчета об оценке. 12

Требования к информации, используемой при проведении оценки. 14

Документы, необходимые для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки. 15

Требования к округлению промежуточных и итоговых результатов вычислений. 16

Титульный лист Отчета об оценке. 18

Сопроводительное письмо к отчету об оценке. 19

1. Задание на оценку. Основные факты и выводы.. 20

1.1. Общие сведения. 20

1.2. Информация о Заказчике и Оценщике. 20

1.3. Определение задания на оценку. 21

1.4. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. 22

1.5. Основные факты и выводы.. 27

2. Общая часть. 28

2.1. Основные термины, определения и понятия для проводимой оценки. 28

2.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки. 29

2.3. Принятые при проведении оценки допущения, ограничительные условия и пределы применения полученного результата. 29

3. Описание объекта оценки. 30

3.1. Идентификация объекта оценки. 30

3.2. Анализ правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц. Описание оцениваемых имущественных прав. 31

3.3. Описание местоположения и окружения объекта оценки. 33

3.4. Описание земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект недвижимости 34

3.5. Описание здания оцениваемого объекта недвижимости. 35

4. Анализ рынка (сегмента рынка), к которому относится объект оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость. 41

4.1. Общие требования. 41

4.2. Источники информации для анализа рынка. 42

4.3. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта. 42

4.4. Анализ информации о рынке недвижимости в районе расположения объекта оценки. 42

4.5. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. 43

4.6. Анализ рынка недвижимости (здания и помещения) 43

4.7. Анализ рынка земельных участков. 44

4.8. Анализ состава и характера факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. 46

5. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки. 48

5.1. Общие требования. 48

5.2. Алгоритм проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки 49

6. Описание подходов и методов оценки недвижимого имущества. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки объекта оценки. 55

6.1. Общие требования. 55

6.2. Подходы к оценке имущества. 56

6.3. Краткая характеристика методов сравнительного подхода. 56

6.4. Краткая характеристика методов доходного подхода. 57

6.5. Краткая характеристика методов затратного подхода (применительно к улучшениям земельного участка) 57

6.6. Краткая характеристика методов оценки земельных участков. 57

6.7. Выбор и обоснование применяемых подходов и методов оценки. Обоснование отказа от использования подхода (подходов) к оценке (в случае такого отказа) 58

7. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.. 59

7.1. Общие сведения. 59

7.2. Отбор и описание объектов-аналогов. 62

7.3. Корректировка цен объектов-аналогов. 66

7.4. Анализ и обобщение скорректированных цен объектов-аналогов. 82

7.5. Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом.. 83

8. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.. 88

8.1. Общие сведения. 88

8.2. Расчет чистого операционного дохода, приносимого оцениваемым объектом недвижимости 91

8.3. Расчет (обоснование) ставки капитализации. 101

8.4. Определение итоговой стоимости оцениваемого объекта недвижимости доходным подходом 107

9. Определение рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом.. 109

9.1. Общие сведения. 109

9.2. Определение стоимости земельного участка как незастроенного. 111

9.3. Расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости. 117

9.4. Определение прибыли инвестора (предпринимателя) 124

9.5. Определение износа и устареваний. 126

9.6. Определение стоимости объектов капитального строительства оцениваемого объекта недвижимости 137

9.7. Итоговый расчет рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости затратным подходом 138

10. Обобщение полученных результатов и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки (согласование результатов оценки) 140

10.1. Общие требования. 140

10.2. Требования к оформлению обобщения результатов оценки и отражению итоговой величины стоимости объекта оценки. 141

11. Заявление (сертификат) качества оценки. 144

12. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. 145

13. Перечень используемых нормативных документов и справочных материалов. 145

Приложения к отчету об оценке. 145

Приложение 1. Рекомендуемые источники информации о рынке, к которому относится объект оценки, об объектах-аналогах объекта оценки, расположенного в г. Иркутске. 146

Приложение 2. Классификация нежилых объектов недвижимости. 147

Приложение 3. Основные ценообразующие факторы.. 154

Приложение 4. Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости, выявленные при экспертизе отчетов об оценке. 157

Приложение 5. Условия задания на оценку для индивидуальных вариантов курсовых работ (проектов) 160

Заключение. 166

Библиографический список. 167

[1] Рекомендации к использованию по тексту Отчета об оценке наименования оцениваемого объекта недвижимости изложены в п. 3.1 Учебного пособия.

[2] Типичное определение в рассматриваемом случае: «Оцениваемое имущество представляет собой объект недвижимости».

[3] Дата указывается в соответствии с имеющимися документами бухгалтерской отчетности и/или справки Заказчика оценки.

[4] Приводится адрес объекта в соответствии с правоудостоверяющими документами на здание объекта оценки.

[5] Приводится исторически установившееся название района.

[6] Приводится исторически установившееся название топонимической зоны (например, «Лисиха»).

[7] Приводится расчетная сейсмическая интенсивность в баллах по СП 14.13330.2011. Свод правил. Строительство в сейсмических районах. Актуализированная редакция СНиП II-7-81*.

[8] Приводятся сведения о вхождении территории объекта в зоны, охраняемые государством в соответствии с действующим законодательством РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления.

[9] Классификация нежилых (торговых, административно-офисных, производственно-складских) помещений приведена в приложении 2 Учебного пособия. Следует учесть, что приведенная в приложении 2 классификация носит рекомендательный, вариативный характер. В г. Иркутске на дату составления Учебного пособия, указанная классификация не нашла распространения у участников рынка, поэтому, данная строка таблицы описания здания может быть пропущена.

[10] Отдельно стоящее здание, встроенное помещение.

[11] Полезная площадь помещений распределяется по видам использования (типовые виды использования: торговые, административно-офисные, производственно-складские).

[12] Группа капитальности здания определяется по Сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов.

[13] И/или справки органов/организаций, осуществляющих технический учет и инвентаризацию зданий и сооружений.

[14] Приводится описание типа конструктивных элементов и применяемого материала; характеристика, источник для инженерных сетей (в случае отсутствия конструктивного элемента, инженерных сетей делается соответствующая отметка).

[15] Описание технического состояния отдельных конструктивных элементов, инженерных сетей производится по результатам осмотра объекта оценки и исследования его технического состояния аналогично приведенному в Правилах оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

[16] Общая оценка технического состояния здания определяется по шкале, приведенной в таблице 3.6 Учебного пособия. Указываются общая оценка и ее характеристика по шкале.

[17] Приводится при наличии информации.

[18] Приводится при наличии информации.

[19] Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. – М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2009. – 606 с.

[20] При оценке встроено-пристроенных помещений, как правило, дополнительно указываются: этаж расположения помещения и наличие/отсутствие отдельного входа.

[21] Физический износ объектов-аналогов определен по Шкале оценки технического состояния объекта недвижимости (см. гл.3, Таблицу 3.6 Учебного пособия). Физический износ оцениваемого объекта определен в ходе его оценки затратным подходом (см. гл.9, Таблицу 9.8 Учебного пособия). Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов принимается с округлением до ±5%.

[22] Информация о динамике цен на недвижимое имущество в Иркутске может быть принята по публикациям «Сибирского информационного агентства» (газета «Дело», сеть Интернет (http://www.sia.ru).

[23] Например, в публикации может быть указан рост цен за 4 месяца.

[24] Форма составления таблицы расчета поправок на местоположение может быть скорректирована Оценщиком с учетом характера используемой информации и специфики рассматриваемых объектов.

[25] Корректировка на состояние (износ) произведена в порядке, изложенном ниже.

[26] Форма составления таблицы расчета поправок на отделку помещений может быть скорректирована Оценщиком с учетом характера используемой информации и специфики рассматриваемых объектов.

[27] Форма составления таблицы расчета степенного коэффициента может быть скорректирована Оценщиком с учетом характера используемой информации и специфики рассматриваемых объектов.

[28] Величина предельно допустимой величины корректировки в практике оценки варьируется в пределах 10-50% и зависит от развитости рассматриваемого сегмента рынка недвижимости.

[29] Величина предельно допустимого расхождения в практике оценки варьируется в пределах 10-50% и зависит от развитости рассматриваемого сегмента рынка недвижимости.

[30] Физический износ объектов-аналогов определен по Шкале оценки технического состояния объекта недвижимости (см. гл.3, Таблицу 3.6 Учебного пособия). Физический износ оцениваемого объекта определен в ходе его оценки затратным подходом (см. гл.9, Таблицу 9.8 Учебного пособия). Физический износ оцениваемого объекта и объектов-аналогов принимается с округлением до ±5%.

[31] При расчете удельных весов для каждого объекта учитываются факторы, влияющие на достоверность результатов.

[32] Источник информации: информационный еженедельник «Дело» (адрес в сети Интернет: http://www.sia.ru/).

[33] Источники информации: «Рынок облигаций – RUSBonds» (адрес в сети Интернет: http://www.rusbonds.ru/); информационное агентство «Финмаркет» (адрес в сети Интернет: http://www.finmarket.ru/) и др.

[34] Классификация общественных зданий в зависимости от материала стен и перекрытий опубликована Эл. СМИ «APPRAISER.RU. Вестник оценщика». Адрес в сети Интернет: htpp://www.appraiser.ru (информацию собрал практикующий оценщик В.Г. Мисовец, Алтайский край, г. Бийск, ул. Льва Толстого, д. 150, тел. (3854)336039, 327896, факс: (3854) 328599, e-mail: misovets@hotbox.ru, labrate.ru/misovets).

[35] В настоящем Учебном пособии использование сборников УПВС считается допустимым для расчета любых зданий, поскольку это единственный открытый общедоступный источник информации для проведения расчетов в учебном процессе. Расчет альтернативным современным источникам информации носит, в целом, аналогичный характер.

[36] Фактор класса для офисных объектов является комплексной характеристикой, в которой учитывается ряд иных (местоположение, наличие парковки, охраны, системы кондиционирования, уровень отделки и др.) параметров.

[37] Приведенные подфакторы тесно взаимосвязаны между собой (например, как правило, интенсивность человеко-потоков тем выше, чем ближе рассматриваемый объект торговли находится к остановкам общественноготранспорта, жилым массивам, к основным улицам), поэтому должны рассматриваться в комплексе.