Дисконтирование денежных потоков за период

При данном методе предполагается перерасчет (дисконтирование) ожидаемых будущих доходов в текущую стоимость по следующей модели:

                                                 (24)

где V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход за период;

FV_B – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов (порядковый номер);

m – период владения объектом до момента продажи.

Представляет собой сумму текущих стоимостей доходов за каждый период, плюс выручка от продажи объекта недвижимости в конце периода владения. Определяется через ставку дисконтирования.

Данный метод наиболее предпочтителен по сравнению с методом капитализации, т.к. учитывает показатели дохода за весь инвестиционный период.

Ставка дисконтирования – ставка, используемая для пересчета будущих доходов текущую стоимость. В отличие от коэффициента капитализации, ставка дисконтирования не содержит норму возврата капитала. Данная величина может меняться по периодам получения дохода, а также быть отличной для дисконтирования выручки от продажи объекта.

Задача 10: В соответствии с инвестиционным проектом, вкладывая 1,7 млн. в покупку оборудования сейчас, владелец кафе в течение последующих 5 лет получает годовой доход, приведенный в таблице 2. установить:

1. Какова величина текущей стоимости доходов?

2. Будет ли проект рентабельным, если ставка дохода составит 25% годовых?

Таблица 2 – Годовой доход объекта недвижимости, тыс. руб.

Решение:

1.

2. 1805,8-1700=105,8 тыс. руб. => проект рентабелен

Задача 11: На земельном участке в качестве варианта наиболее эффективного использования планируется офисная застройка. Затраты на постройку офисного здания составляют 20 млн. руб., из которых 12 млн. руб. приходится на начало 1-го года, 5 млн. руб. –  на конец 1-го года и 3млн. руб. на конец 2-го года. Предполагается, что объект недвижимости начнет приносить доход, в виде чистой аренды, начиная с конца второго года, в соответствии с данными, приведенными в таблице 3, и будет продан через 6 лет после начальной инвестиции за 42,5 млн. руб. Ставка дисконтирования определена в 18%, для объекта недвижимости 16%.

Таблица 3 – Итоговый поток денежных средств, тыс.руб.

Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости

Сравнительный подход определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

Подход базируется на трех принципах:

· спроса и предложения;

· вклада;

· замещения.

Рыночный подход представлен двумя методами:

1) метод сравнения продаж;

2) валовой рентный мультипликатор.

Метод сравнения продаж

                                           (25)

V – рыночная стоимость объекта недвижимости;

P_i – цена продажи i-го объекта сравнения (аналога);

K_i – корректировка (поправка) цены продажи i-го объекта сравнения на различие в j-ой характеристике от объекта оценки.

Под аналогичным объектом недвижимости понимается объект, максимально похожий на оцениваемый по функциональному назначению или использованию, размерам, местоположению. В оценочной практике используется 3-5 объектов-аналогов.

Единица сравнения – физическая или экономическая единица, в которой выражается поправка на отличия в характеристиках объектах. Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости и наличия рыночной информации.

Элемент сравнения – характеристики недвижимости и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену объектов-аналогов. Корректировка на выявленные различия в характеристиках объектов обеспечивается соответствующими величинами поправок. Поправки могут выражаться как в абсолютных (руб., тыс. руб. и т.д.), так и в относительных (процентах) величинах.

Из скорректированных цен объектов-аналогов в качестве окончательной величины, принимаемой за стоимость объекта оценки, могут быть:

¨ скорректированная цена объекта-аналога, в которую внесено наименьшее количество поправок, или их абсолютное значение минимально;

¨ статистические величины (мода, медиана).

Задача 12: Требуется оценить дачу общей площадью 60 м². Дача имеет 3 комнаты. Площадь садового участка, на котором расположена дача, составляет 11 соток. Имеется информация по сделкам купли-продажи пяти аналогичных объектов в рассматриваемом за городом районе. Четвертый и пятый объекты сравнения приобретены с привлечением ипотечного кредита. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в таблице 5.

Решение:

Устанавливаем единицу сравнения. Цена продажи объектов сравнения за весь объект недвижимости не может рассматриваться в качестве единицы сравнения, т.к. общая площадь дома для аналогов различается от 58 до 68 м². В качестве единицы сравнения принимаем цену продажи 1 м² общей площади дома, расчетные значения которой по объектам сравнения представлены в таблице 6.

Таблица 5 – Информация для проведения оценки

Таблица 6 – Корректировка цен продаж объектов-аналогов, руб.

Вывод: В качестве рыночной стоимости объекта оценки принимается скорректированная цена продажи, полученная по II и III объектам-аналогам, в размере 1147 руб. за кв. м (мода – величина, встречающаяся наибольшее количество раз). Правильность выбора подтверждается также тем, что в III объект сравнения внесено наименьшее количество поправок.

Рыночная стоимость оцениваемой дачи составляет (1147×60) 68820 рублей.