Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Оценка эффективности привлечения заемных средств
Стоимость недвижимости с использованием заемных средств определяется следующим образом: V=Vm+Ve (33) где V – стоимость недвижимости; Vm – стоимость заемных средств; Vе – стоимость собственного капитала инвестора. Ie=NOI-DS (34) где Ie – денежные поступления на собственный капитал; NOI – чистый операционный доход; DS – годовые расходы по обслуживанию долга (включая погашение основного долга и суммы уплачиваемых процентов). Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита. (35) где Rm – ипотечная постоянная; DS – годовые расходы по обслуживанию долга; Vm – величина первоначально полученного ипотечного кредита. Финансовый левередж Финансовый левередж – это возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе, бывает положительный и отрицательный. Rv=NOI/V (36) Re=Ie/Ve (37) Rv – ставка доходности недвижимости. Re – ставка доходности на собственный капитал. Rv = Re (нейтральный) Rv > Re (отрицательный) Rv < Re (положительный) Коэффициент ипотечной задолженности показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости. Кm=Vm/V (38) Задача 18: Прогнозируемая величина чистого операционного дохода, рассчитанная оценщиком, составляет 9100 тыс.руб. Предполагается, что инвестор вложит 18300 тыс.руб. собственных средств и 37200 тыс.руб. заемных средств. Самоамортизирующийся ипотечный кредит предоставлен на 10 лет под 12 % с ежемесячным погашением. Инвестор предполагает получить 15 % дохода на вложенный капитал. Определить, обеспечит ли доход, приносимый недвижимостью, требуемую ставку доходности на собственный капитал. Решение: 1. Требуемая сумма дохода на вложенный собственный капитал Iе=18300×0,15=2745 тыс.руб. 2. Требуемая сумма дохода для покрытия расходов по обслуживанию долга DS=Vm×Rm=37200 0,1722=6405,8 тыс.руб. Rm=(iaof, ежемес., 12%, 10 лет)×12=0,1722 3. Минимальная величина чистого операционного дохода NOI=Ie+DS=2745+6405,8=9150,8 тыс.руб. Вывод: величина дохода обеспечит требуемую ставку доходности на собственный капитал при условии выполнения обязательств перед банком. При получении ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (DCR), сравнить его с требованиями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход(NOI), приносимый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку(DS). DCR=NOI/DS (39) Задача 19: Ипотечный банк выдает кредит при условии, что DCR≥2,5. Оценить возможность получения кредита для покупки недвижимости приносящих ежегодно 680 тыс.руб. чистого операционного дохода. Инвестор рассчитывает получить кредит в сумме 1810 тыс.руб. на 17 лет под 14% с ежемесячным погашением. Решение: 1. Ипотечная постоянная Rm=(iaof, ежемес., 14%, 17 лет)×12=0,012875×12=0,1545 2. Годовые расходы по обслуживанию долга DS=Vm×Rm=1810000×0,1545=279645 руб. 3. Коэффициент покрытия долга DCR=680000/279645=2,4<2,5 Вывод: Банк не предоставит кредит, т.к. DCR=2,4 ,что не удовлетворяет условиям банка.
|
||
Последнее изменение этой страницы: 2018-06-01; просмотров: 198. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |