Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Оценка кредитуемой недвижимости
Метод капитализации дохода R=Re×(1-Km)+Rk×Km (40) где R – коэффициент капитализации; Re – ставка доходности инвестора (на собственный капитал); Rk – процентная ставка по кредиту; Km – коэффициент ипотечной задолженности. Задача 20: Для приобретения недвижимости, приносящей ежегодно 12160 тыс.руб. чистого операционного дохода, можно получить самоамортизирующийся ипотечный кредит сроком на 15 лет под 16% с коэффициентом ипотечной задолженности – 65%. Оценить недвижимость, если требуемая инвестором ставка дохода на собственный капитал – 12%. Схема погашения кредита предусматривает ежемесячные платежи. Решение: 1. Коэффициент капитализации R=0,12×(1-0,68)+0,2121×0,68=0,1826 Rm=(iaof, ежемес., 19%, 12 лет)×12=0,017674×12=0,2121 2. Стоимость кредитуемой недвижимости V=NOI/R=12220/0,1826=66912 тыс.руб. Метод дисконтирования денежных потоков Задача 21: Определить рыночную стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой составит следующие величины: в 1-й год – 160 тыс.руб., во 2-й – 300 тыс.руб., в 3-й – 500 тыс.руб., в 4-й – 800 тыс.руб., в 5-й – 1000 тыс.руб. Цена продажи объекта в конце 5-го года ожидается в размере 3100 тыс.руб. Ставка дохода на собственный капитал инвестора – 15%. Инвестор получает в банке кредит в сумме 600 тыс.руб. на 29 лет под 9% с ежегодной выплатой равными частями с начислением процентов на остаток долга. Решение: 1. Составление графика погашения кредита в течение анализируемого периода и расчет расходов по обслуживанию долга (таблица 10). Таблица 10 – Расчет доходов по обслуживанию долга
2. Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений (таблица 11). Применяется фактор текущей стоимости денежной единицы (pvf). Таблица 11 – Расчет суммы дисконтированных денежных поступлений
3. Расчет текущей стоимости выручки от продажи объекта недвижимости: · цена продажи = 3100 тыс.руб. · остаток долга на конец 5-го года = 600-20,7×5=496,5 тыс.руб. · выручка от продажи = 3100-496,5=2603,5 тыс.руб. · текущая стоимость выручки от продажи = 2603,5×0,4972=1294,5 тыс.руб. 4. Оценка рыночной стоимости собственного капитала инвестора Ve=1409,7+1294,5=2704,2 тыс.руб. 5. Оценка рыночной стоимости недвижимости V=600+2704,2=3304,2 тыс.руб. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа (41) где V – стоимость недвижимости; Vm – ипотечный кредит; NOI – чистый операционный доход; DS – годовые расходы по обслуживанию долга; pvaf – фактор текущей стоимости аннуитета; FVB – цена продажи объекта недвижимости в конце анализируемого периода; Vmn – остаток долга по ипотечному кредиту на конец анализируемого периода; pvf – фактор текущей стоимости денежной единицы; Re – ставка дохода на собственный капитал; n – анализируемый период. Задача 22: Определить стоимость недвижимости, чистый операционный доход которой в течение ближайших 13 лет составит 1820 тыс.руб. В конце 13-го года объект планируется продать за 12740 тыс.руб. инвестор получает ипотечный кредит в сумме 9260 тыс.руб. на 30 лет под 12% с ежемесячным погашением. Требуемая инвестором ставка дохода на вложенный собственный капитал – 19%. Решение: 1. Ипотечная постоянная Rm=(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)×12=0,010286×12=0,1234 2. годвые расходы по обслуживанию долга DS=9260×0,1234=1142,7 тыс.руб. 3. остаток долга на конец 13-го года (конец анализируемого периода) · ежемесячный платеж РМТ=Vm×(iaof, ежемес., 12%, 30 лет)=9260×0,010286=95,2 тыс.руб. · остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13=17 лет · остаток долга на дату продажи Vmn=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 17 лет)= =95,2×86,86=8269,5 тыс.руб. 4. Текущая стоимость денежных поступлений PVО=(NOI-DS)×(pvaf, ежегод., 19%, 13 лет)=(1820-1142,7)×4,7147=3193,1 тыс.руб. 5. Текущая стоимость выручки от продажи объекта PVВО=(FVB-Vmn)×(pvf, ежегод., 19%, 13 лет)=(12740-8269,5)×0,1042=459,6 тыс.руб. 6. Рыночная стоимость собственного капитала Ve=PVO+PVBO=3193,3+459,6=3652,9 тыс.руб. 7. Стоимость недвижимости V=Vm+Ve=9260+3652,9=12912,9 тыс.руб. Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом (42) где Vmo – остаток долга на дату оценки; Vmnk – остаток долга на дату продажи с учетом срока, отделяющего дату получения кредита от даты оценки. Задача 23:Требуется оценить объект недвижимости. Используются условия предыдущей задачи 22. Ипотечный кредит получен за 6 лет до даты продажи. Решение: 1. Остаток задолженности по ипотечному кредиту на дату оценки Vmo=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 24 лет)=95,2×94,30565=8977,9 тыс.руб. 2. Остаток задолженности на дату продажи · остаточный срок кредитования после продажи объекта=30-13-6=11 лет · остаток долга на дату продажи Vmnk=РМТ×(pvaf, ежемес., 12%, 11 лет)=95,2×73,11075=6960,1 тыс.руб. 3. Текущая стоимость денежных поступлений (не меняется) РVo=3193,3 тыс.руб. 4. Текущая стоимость выручки от продажи PVВО=(FVB-Vmnk)×(pvf, ежегод., 19%, 13лет)=(12740-6960,1)×0,1042=602,3 тыс.руб. 5. Рыночная стоимость собственного капитала Ve=PVO+PVBO=3193,3+602,3=3795,6 тыс.руб. 6. Стоимость недвижимости V=Vmо+Ve=8977,9+3795,6=12773,5 тыс.руб.
Расчет стоимости кредита
Андеррайтинг – оценка кредитором (банком) вероятности погашения кредита путем определения надежности и платежеспособности заемщика, результатом которой является положительное решение или отказ в предоставлении ссуды.
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Последнее изменение этой страницы: 2018-06-01; просмотров: 205. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |