Накопленная сумма денежной единицы

Экономическая оценка объектов

Недвижимости

Курсовая работа

по специальности 120303

«Городской кадастр»

Вариант №19

Выполнил студент 41 группы

Т.Н. Кокшарова __________

«__»_________________2009

Проверил преподаватель

Н.Н. Поносова ___________

«__»_________________2009

Пермь 2009
СОДЕРЖАНИЕ

Введение                                                                                                         3

1. Функции сложного процента                                                          5

1.1 Накопленная сумма денежной единицы                                             7

1.2 Текущая стоимость единицы                                                               8

1.3 Накопление денежной единицы за период                                                   8

1.4 Формирование фонда возмещения                                                     9

1.5 Взнос на амортизацию                                                                        10

1.6 Текущая стоимость аннуитета                                                                      11

2. Анализ рынка вторичного жилья в городе Чусовой                                        13

3. Применение методических подходов к оценке недвижимости                14

3.1 Доходный подход оценки недвижимости                                                    14

3.1.1 Прямая капитализация дохода                                                              15

3.1.2 Дисконтирование денежных потоков за период                         17

3.2 Рыночный (сравнительный) подход оценки недвижимости                        19

3.2.1 Метод сравнения продаж                                                                  20

3.2.2 Валовой рентный мультипликатор                                              23

3.3 Затратный подход оценки недвижимости                                                    24

4. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта

использования недвижимости                                                    28

4.1 Свободный земельный участок                                                           29

4.2 Застроенный земельный участок                                                        30

5. Ипотечно-инвестиционный анализ                                                           32

5.1 Оценка эффективности привлечения заемных средств                                32

5.2 Оценка кредитуемой недвижимости                                                             34

5.3 Расчет стоимости кредита                                                                   38

5.3.1 Расчет постоянного ипотечного кредита (самоамортизирующегося

кредита)                                                                                         39

5.3.2 Расчет ипотечного кредита с фиксированным платежом основной

суммы долга                                                                                           39

6. Методы определения стоимости земельных участков                             41

6.1 Метод сравнения продаж                                                          41

6.2 Метод соотнесения (переноса)                                                            42

6.3 Метод разбивки на участки                                                                 43

6.4 Метод капитализации земельной ренты (дохода)                              44

6.5 Метод остатка дохода для земли                                                        45

Заключение                                                                                                              46

Список литературы                                                                                       47

Введение

В настоящее время возросла необходимость оценки недвижимости, к которой относятся не только здания, строения и сооружения, но и земельные участки. Статья 130 Гражданского Кодекса: « К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.»

 Закон "Об оценочной деятельности" был принят в октябре 1996 года, предпосылкой для принятия которого послужила статья 71 Конституции Российской Федерации. В законе определены хозяйственные отношения, связанные с рыночным оборотом недвижимости, выделены все объекты и субъекты недвижимости, охарактеризованы права и ответственность оценщиков, условия лицензирования их деятельности.

Понятие оценка тесно связано с понятиями "цена" и "стоимость".

Стоимость в пользовании – это стоимость с точки зрения конкретного человека, который использует или собирается использовать объект недвижимости определенным образом для собственных целей.

Стоимость в обмене – это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляется в форме цены при обмене этой вещи на другую (другие) или деньги.

Цена – это определенная денежная сумма, которая передается покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.

Рыночная стоимость – это самая твердая стоимость, цена, по которой имеющий полную информацию о стоимости имущества продавец и необязанный его продавать, а покупатель, имеющий полную информацию о степени имущества и не обязан его приобретать, был бы согласен его купить.

Существуют подходы к оценке недвижимости:

1. Доходный подход;

2. Рыночный подход;

3. Затратный подход.

Функции сложного процента

Теория  стоимости  денег  во  времени

По теории стоимости денег во времени одна денежная единица сегодня стоит дороже, чем полученная в будущем.

Весь период до появления будущих доходов  денежная единица приносит прибыль или новую стоимость. Сумма денег приписываемая к определенному моменту времени называется денежными потоками. Основной операцией позволяющей сопоставить разновременные деньги являются операции накопления и дисконтирования.

Накопление – это процесс определения будущей стоимости.

Дисконтирование – это процесс приведения денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости.

На этих двух операциях строится весь финансовый анализ, так как денежная единица рассматривается как капитал.

Задачи накопления наиболее наглядно показаны примерами из области кредитных отношений, при этом используется формула начисления сложного процента.

Одним из основных критериев является процентная ставка (i) – это отношение чистого дохода к вложенному капиталу. В случае операции накопления – эта ставка называется ставкой дохода на капитал. При дисконтировании называется ставкой дисконта или ставкой дисконтирования.

Суммы денег, получаемые (отдаваемые) регулярно (ежемесячно, ежеквартально, ежегодно) называются аннуитетом - они бывают простые и авансовые, в зависимости от того, в конце или в начале периода они выплачиваются.

Риск – это неопределенность, связанная с инвестициями, т. е. вероятность того, что прогнозируемые доходы от инвестиций окажутся больше или меньше предполагаемых величин.

Финансовые расчеты могут основываться на простом и сложном проценте.

Простой процент – приращение дохода на вложенную сумму денег по единой процентной ставке в течение всего срока.

Сложный процент – приращение дохода на вложенную сумму денег по сумме остатка предыдущего периода времени в течение срока инвестиций или кредита.

Расчет простого процента:

                                                        (1)

Расчет сложного процента:

FV=PV× (1+i)ⁿ                                                     (2)

PV – текущая стоимость, руб (у.е.);

FV – будущая стоимость, руб (у.е.);

i – ставка процента (далее - i; в долях 5,5%=0,055),   %;

n – период (срок) вклада, лет (мес.).

Таблица 1 - Получение простого и сложного процента

Разница в расчетах по простому и сложному проценту заключается в том, что при простом проценте ставка начисляется каждый раз на первоначально – вложенный капитал, при сложном проценте каждое последующие начисление ставки осуществляется в предшествующий период суммы, т. е. идет начисления процента на процент.

Правило 72-х: 

Применяется для примерного расчета количества лет, необходимых для увеличения денежной суммы в 2 раза:

n=72 / i                                                         (3)

Выделяют шесть функций сложного процента:

1. Накопленная сумма денежной единицы

2. Текущая стоимость единицы (реверсии)

3. Накопление денежной единицы за период

4. Фонд возмещения

5. Взнос на амортизацию единицы

6. Текущая стоимость аннуитета (платежа)

Теперь рассмотрим каждую функцию по отдельности.

Накопленная сумма денежной единицы

Экономический смысл – показывает, какая сумма будет накоплена на счете к концу определенного периода при заданной ставке дохода, если сегодня положить на счет одну денежную единицу.

При начислении процентов 1 раз в год:

FV=PV× (1+i)ⁿ                                             (4)

При начислении процентов чаще, чем 1 раз в год:

FV=PV× (1+i/k)^n×k                                        (5)

i – ставка дисконта, %

n – период ( срок ) вклада, лет ( месяц )

k – число начислений процентов в год

(1+i)ⁿ – фактор накопленной суммы единицы при ежегодном начислении процентов

(1+i/k)^n*k – фактор накопленной суммы денежной единицы при начислении процентов чаще, чем раз в 1 год.

Задача 1: Определить какая сумма будет накоплена на счете к концу 28,5 года, если сегодня положить на счет, приносящий 26 % годовых, 4450 руб. Начисление процентов осуществляется в конце каждого полугодия.

Решение:

FV = 4 450×(1+0,26/2) ^28,5×2 = 4 718 796,94 руб.

Текущая стоимость единицы

Экономический смысл – показывает, какова при заданной ставке дисконта текущая стоимость одной денежной единицы, получаемой в конце определенного периода времени.

Определяется по формулам:

                                           (6)

                               (7)

1/(1+i)ⁿ – фактор текущей стоимости единицы при ежегодном начислении процентов;

1/(1+i/k)^n×k – фактор текущей стоимости единицы при более частом, чем 1 раз в год начислении процентов.

Задача 2: Определить текущую стоимость 3100 руб., которые будут получены в конце 9-го года при ставке дисконта 9%. Начисление процентов каждый день.

Решение:

PV= 3 100×1/(1+0,09/365)^9×365 = 1 379,20 руб