Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
Прямая капитализация дохода
Прямая капитализация позволяет преобразовать стабильный ежегодный доход от объекта в величину его стоимости. V=NOI/R (20) V – стоимость объекта недвижимости NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью R – коэффициент капитализации Коэффициент капитализации – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода готового дохода в стоимость объекта оценки. Общий коэффициент капитализации включает две составляющие (R=on+of): · on – ставка доходности инвестора на вложенный капитал; · of – норма возврата (возмещения) капитала. В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Задача 7: Инвестор планирует приобрести земельный участок для осуществлении предпринимательской деятельности. Планируемый доход 21% годовых. Срок инвестиционного проекта 4 года. Безрисковая процентная ставка на аналогичные инвестиции оценивается в 9%. Ожидаемый доход арендной платы 730000 руб. в год. Определить рыночную стоимость участка по вариантам расчета ставки капитализации методами Ринга, Инвуда, Хоскольда. Решение: Метод Ринга: Метод Инвуда: Метод Хоскольда:
В случае, если объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, то ставка капитализации учитывает интересы как собственного, так и заемного капитала. Тогда коэффициент капитализации рассчитывается следующим образом (по методу остатка): или (21) где Rо – общий коэффициент (ставка) капитализации; М – доля заемного капитала; Rk – ставка доходности на заемный капитал (кредит); Е – доля собственного капитала; Rе – ставка доходности на собственный капитал. Задача 8: Оцениваемый объект недвижимости приобретен с привлечением заемных средств, доля которых составляет 59%. Стоимость собственных вложенных средств равна 645000 руб., которые приносят 150000 руб. годового дохода. Ставка капитализации для заемных средств определена величиной 15%. Определить общую ставку капитализации. Решение:
Метод остатка применяется также для физических составляющих (земельный участок и улучшения – здания, сооружения). Соответственно выделяют: Ø метод остатка для земли (используется, когда здания еще не построены или сравнительно новые), формула 22; Ø метод остатка для зданий, сооружений (для давно построенных и устаревших зданий, сооружений), формула 23. (22) (23) Задача 9: Свободный земельный участок под магазином оценен в 559000 руб. Ставка дохода для аналогичных объектов торговли определена в 19%. Размер ежегодного чистого операционного дохода бизнеса составляет 867000 рублей. Продолжительность экономической жизни здания 50 лет. Определить стоимость здания магазина. Решение:
|
||
Последнее изменение этой страницы: 2018-06-01; просмотров: 226. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |