Виды арендной платы и способы ее определения

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

 Вывод из судебной практики: Арендная плата может быть установлена в виде оказания услуг или выполнения работ арендатором. Если арендатор не исполнил этих обязательств, он должен внести арендную плату за все время пользования имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.02.2006 по делу N А21-7574/04-С2

"...Согласно пункту 5.1 договора арендная плата в течение всего срока действия договора не взимается в соответствии с решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 20.04.99 N 41.

Подпунктами а), б), в), г) пункта 7.1 договора предусмотрена обязанность арендатора ввести в строй баню и пекарню до 31.12.2000, рыбоперерабатывающий цех - до 31.12.2001, завершив проектные работы по всем объектам до 01.11.99; за счет собственных средств спроектировать, построить очистные сооружения модульного типа мощностью не менее 200 куб. м/сутки.

В соответствии с пунктом 9.1 договора в случае невыполнения до 31.12.2001 подпунктов а) - г) пункта 7.1 арендатор обязан внести на счет бюджета округа сумму, равную арендной плате, рассчитанной в соответствии с расчетом арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями (зданиями, сооружениями), расположенными на территории Балтийского городского округа, утвержденным решением Совета депутатов Балтийского городского округа от 13.11.97 N 88.

Всесторонне и полно исследовав материалы дела, надлежащим образом оценив их, суд установил, что проектная документация ни к указанному в договоре от 02.06.99 сроку, ни позднее не была разработана, объекты производства в строй не введены, цель, для которой строения передавались в аренду, не достигнута. Таким образом, неисполнение отделением фонда "Монолит" предусмотренных договором аренды от 02.06.99 обязательств подтверждается материалами дела. Администрация неоднократно обращалась к арендатору с предложениями перечислить арендную плату в связи с невыполнением условий безвозмездного пользования строениями, а также подписать соглашение о расторжении договора.

При таких обстоятельствах суд правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 431, 450, 452, 614, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования в части взыскания с ответчика арендной платы за пользование нежилым зданием, расторжения договора аренды данного имущества и выселения отделения фонда "Монолит" из спорного здания. При этом суд дал правильное толкование условиям договора от 02.06.99, определяющим обязательства сторон, в том числе сроки исполнения, и устанавливающим последствия неисполнения арендатором своих обязательств..."

Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.

Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

Вывод из судебной практики: В случае отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды данный договор признается действующим, в связи с чем арендатор обязан вносить арендные платежи до момента регистрации указанного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008

"...Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, исходил из того, что земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, посчитал договор действующим.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется..."

Статья 615. Пользование арендованным имуществом.