Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.

Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению.

Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

Вывод из судебной практики: Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Судебная практика:

Примечание: В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы. Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, арендатор, исходя из смысла указанной нормы, может вообще отказаться оплачивать его аренду.

Однако суды в данном случае руководствуются нормой п. 1. ст. 611 ГК РФ и признают, что арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию, по сути не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08

"...Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.

Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.

При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы..."

Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.

 Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Примечание: Суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Постановление ФАС Московского округа от 17.11.2004 N КГ-А40/10365-04

"...Так, в соответствии с ч. 1 ст. 612 ГК РФ в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочного расторжения договора.

Ссылаясь на названную норму закона, суд не выяснил, уведомлял ли ответчик арендодателя после принятия помещения по акту приема-передачи о невозможности использования по назначению переданного в аренду помещения, предъявлял ли требования о безвозмездном устранении арендодателем недостатков сданного в аренду помещения либо соразмерного уменьшения арендной платы и расторжения договора в силу названных оснований.

Из акта приема-передачи от 05.03.2002 следует, что состояние передаваемого в аренду помещения ветхое.

Замечаний относительно состояния передаваемого помещения от арендатора не последовало.

Указанным обстоятельствам судом оценки не дано.

Между тем согласно ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу изложенного выводы суда об освобождении арендатора от обязанности по уплате арендных платежей не могут быть признаны соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в деле доказательствам и закону, в связи с чем принятое по делу решение подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы..."

Статья 614. Арендная плата.