Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

Аренда имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), на практике вызывает ряд вопросов, связанных со следующими обстоятельствами.

1. Установленное в законе ограничение права унитарного предприятия (учреждения) на свободное распоряжение переданным ему собственником имуществом.

В соответствии со ст. ст. 294 - 296 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.

Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).

Однако данное правило не распространяется на движимое имущество, принадлежащее унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"), и на имущество образовательных учреждений (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании", п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании").

2. Особый статус унитарных предприятий и учреждений как юридических лиц со специальной правоспособностью, которые могут иметь только те права, которые соответствуют предмету и целям их деятельности, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.

Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли образовательное учреждение сдавать в аренду имущество, переданное ему в оперативное управление, существует две позиции судов.

Образовательные учреждения вправе сдавать в аренду имущество, закрепленное за ними на праве оперативного управления, без согласования с учредителем и собственником имущества.

Судебная практика:

Примечание: В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008 указано, что собственник знал о передаче имущества в аренду и не возражал против этого. Также отмечено, что договор был зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом. При этом нельзя сказать определенно, счел ли суд, что учреждение обязано сдавать имущество только с согласия собственника, и явились ли указанные выше действия выражением такого согласия.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2009 по делу N А05-5585/2008

"...Полагая, что договор аренды от 15.11.2007 заключен в нарушение пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации" (далее - Закон N 124-ФЗ) и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации без согласия собственника, прокурор обратился в суд с иском о признании названной сделки недействительной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска исходя из следующих обстоятельств.

Училище является государственным образовательным учреждением, поэтому в отношении него действует положение пункта 11 статьи 39 Закона Российской Федерации "Об образовании", согласно которому образовательные учреждения вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества. Указанной нормой права предусмотрено исключение из общего правила, установленного пунктом 1 статьи 298 Гражданского кодекса Российской Федерации, о том, что частное или бюджетное учреждение не вправе отчуждать либо иным способом распоряжаться имуществом, закрепленным за ним собственником или приобретенным этим учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества.

Таким образом, закон предоставляет образовательному учреждению право сдавать закрепленное за ним имущество в аренду, а следовательно, Училище вправе выступать в качестве арендодателя такого имущества.

В ходе рассмотрения дела Департамент по управлению имуществом подтвердил, что ему как представителю собственника названного имущества было известно о передаче помещений, закрепленных за Училищем на праве оперативного управления, в аренду Центру и что он не возражал против такой передачи. В материалы дела представлены доказательства, свидетельствующие о том, что договор аренды от 15.11.2007 зарегистрирован в Департаменте по управлению имуществом 20.11.2007.

Таким образом, договор заключен в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации..."

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2009 N Ф09-323/09-С1 по делу N А60-19499/2008-С6

"...Данное нежилое помещение находится в федеральной собственности и принадлежит учреждению на праве оперативного управления, при этом отсутствует согласие собственника на передачу в аренду указанного нежилого помещения.

В силу положений ч. 1, 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ "О высшем и послевузовском профессиональном образовании" за высшим учебным заведением в целях обеспечения деятельности, предусмотренной его уставом, учредитель закрепляет на праве оперативного управления здания, сооружения, имущественные комплексы, оборудование, а также иное необходимое имущество потребительского, социального, культурного и иного назначения, а также предоставлено право выступать в качестве арендатора и (или) арендодателя.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, получение предварительного согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом обязательно при заключении договора аренды, объектом которой является данное имущество..."

Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды