Случаи ограничения права арендодателя на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок

Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Но анализ судебной практики позволяет выделить ситуации, когда право арендодателя на отказ от такого договора может быть ограничено.

Вывод из судебной практики: Если по договору арендодатель (при соблюдении арендатором определенных условий) обязан заключить договор аренды на новый срок, то при выполнении арендатором этих условий арендодатель не вправе отказаться от договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2008 N А56-49004/2006

"...Из материалов дела усматривается, что Общество исполнило предусмотренное пунктом 7.1 договора обязательство и предоставило КУГИ утвержденный план границ земельного участка. Поскольку Общество выполнило условия договора, предусматривающие продление договорных отношений, у КУГИ возникло встречное обязательство продлить срок действия договора. Доводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что Общество направило в КУГИ план границ земельного участка с пропуском шестимесячного срока, а также о том, что Общество не предъявляло КУГИ требование о выполнении обязательств по продлению срока действия договора, являются несостоятельными. Из материалов дела следует, что направление плана границ земельного участка Обществом КУГИ осуществлено в период действия спорного договора аренды, равно как и требование о заключении дополнительного соглашения о продлении действия договора на основании пункта 7.1 договора направлено Обществом в адрес КУГИ в то время, когда договор аренды действовал. Следовательно, обязательства сторон, в том числе и предусмотренные упомянутым пунктом договора, продолжали действовать..."

Ст. 611. Предоставление имущества арендатору.

Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...8. Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.

До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.

Передача вертолета арендатору состоялась.

Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.

Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.

Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.

В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.

Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано..."

Вывод из судебной практики:Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от уплаты арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 N КГ-А40/3155-06

"...ЗАО "Ямалстроймеханизация" предъявило встречные требования о взыскании 4324998 руб. в возмещение убытков, причиненных неисполнением арендодателем обязательств по передаче технической документации, необходимой для использования дорожно-строительной техники.

Суды правильно отказали в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку ЗАО "Ямалстроймеханизация" не доказало факт нарушения арендодателем договорных обязательств и причинение в связи с этим убытков.

Суды установили, что в течение всего срока действия договора субаренды ЗАО "Ямалстроймеханизация" использовало дорожно-строительную технику. Никаких требований арендатору о необходимости передачи документации на арендованное имущество не заявлялось. Доказательств невозможности эксплуатации объектов аренды в связи с непередачей технической документации на нее не представлено. В связи с чем довод жалобы относительно неприменения судами ст. 611 ГК РФ является несостоятельным..."

Статья 612.Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.