Начало течения срока действия договора аренды

Нередко стороны, заключая договор аренды, распространяют его действие на отношения, возникшие до его заключения. Впоследствии могут возникнуть споры относительно того, с какого момента отсчитывается срок действия договора.

От решения данного вопроса может зависеть, подлежит ли такой договор государственной регистрации (если совокупный срок аренды составляет год или более).

Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"

"...Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, согласно которому арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату, а также возмещать арендодателю расходы по уборке территории, прилегающей к арендуемому зданию. За просрочку платежа предусмотрена неустойка.

Данное здание было передано ответчику по акту приема - передачи до заключения договора аренды и фактически использовалось им в течение этого времени.

В договоре стороны установили, что его условия распространяются на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приема - передачи здания.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции признал иск подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции решение в части взыскания договорной неустойки отменил, а в части взыскания арендной платы и расходов по уборке территории за период фактического использования ответчиком здания оставил без изменения. При этом суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора.

В связи с этим у суда первой инстанции не имелось оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора..."

   2. Согласование срока договора аренды

 Вывод из судебной практики: Определение срока действия договора указанием на событие, наступление которого не является неизбежным, свидетельствует о том, что условие о сроке действия договора является несогласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.10.2009 по делу N А79-3051/2009

"...Как установил суд и видно из документов, Администрация издала распоряжение от 26.12.2006 N 4172-р "О прекращении у предпринимателя Никифорова Ю.А. права аренды земельного участка и предоставлении индивидуальному предпринимателю Вишневскому В.Н. земельного участка по Мясокомбинатскому проезду" и заключила с Вишневским В.Н. договор аренды от 16.04.2007 N 158/3295-К земельного участка площадью 3396 квадратных метров с кадастровым номером 21:01:03 03 09:0019, расположенного по указанному адресу, для размещения производственной базы из временных сооружений.

В пункте 2.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с даты подписания и действует до начала строительства транспортной развязки. Оценив данное условие, суд обоснованно исходил из того, что стороны не определили срок действия договора аренды. В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Предусмотренное в договоре условие о действии арендных правоотношений до строительства транспортной развязки не может являться, по смыслу упомянутой нормы права, согласованием срока аренды..."

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу N А13-10727/2008

"...В соответствии со статьей 190 названного Кодекса установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который может исчисляться годами, месяцами. Срок также может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В пункте 6.3 договора от 10.04.1996 стороны определили срок его действия указанием на событие (до ликвидации Общественной организации), наступление которого не является неизбежным, поскольку зависит от волеизъявления и действий самих сторон. В таком случае условие о сроке действия договора, изложенное с нарушением указанных выше правил, следует считать несогласованным..."

Последствия несогласования срока договора аренды

В соответствии с общими положениями о договоре аренды ГК РФ срок такого договора не является существенным условием. Таким образом, если стороны его не согласовали либо срок невозможно однозначно определить, суд признает такой договор заключенным на неопределенный срок.