Договоры аренды зданий или сооружений, не подлежащие государственной регистрации

Вывод из судебной практики: Срок действия договора аренды здания, сооружения или помещения в здании, определенный в 364 дня, не признается равным году, поэтому такой договор не подлежит государственной регистрации.

Судебная практика: Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13

"...10.06.2004 между ООО "Городской жилищный фонд" (арендодатель) и ИП Комаровой С.В. (арендатор) был заключен договор аренды части вышеуказанного нежилого помещения площадью 40 кв. м., находящегося на 1 этаже здания, сроком на 364 дня с 06.05.2004.В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО "Мегасвязь" (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м. в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007. Считая, что договор субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 является незаключенным, поскольку при сроке действия более года не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке, а также, указывая на то, что за период использования спорного помещения ООО "Мегасвязь" оплату за такое использование не вносило, в результате чего неосновательно обогатилось, ВРООИ "Импульс" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Считая необходимым оставить в силе решение суда первой инстанции, судебная коллегия исходит из следующего. Согласно п. 11 договора субаренды N 7/1/27 от 10.06.2004 срок его действия был определен сторонами с 15.06.2004 по 15.06.2007. При этом данный договор заключен ИП Комаровой С.В., являющейся арендатором спорного помещения на основании договора аренды от 10.06.2004. Пунктами 5 и 6 договора аренды от 10.06.2004 предусмотрено, что договор действует 364 дня (то есть менее года), начиная с 06.05.2004. При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора..."

Сроки регистрации договора аренды

Вывод из судебной практики: Если договор аренды, заключенный на срок, при котором требуется его государственная регистрация, в период срока его действия не был зарегистрирован, то по истечении срока действия он не подлежит такой регистрации.

Судебная практика: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.06.2009 по делу N А52-4610/2008

"...В последующем 15.04.2007 между сторонами заключены договоры аренды N 1 и 2 на эти же помещения. Срок действия договоров установлен с 15.04.2007 по 14.04.2008. Государственная регистрация договоров не произведена. По окончании срока действия договоров Учреждение направило Обществу уведомление от 21.03.2008 N 70 об отказе в их продлении и о необходимости возврата имущества арендодателю в срок до 25.04.2008. Аналогичное требование арендодателя содержится в письмах от 17.07.2008 N 153 и от 12.08.2008 N 173. Суд первой инстанции удовлетворил требования истца в части выселения Общества, признав их обоснованными и подтвержденными материалами дела; в удовлетворении встречного иска о государственной регистрации договоров отказал. Отказывая во встречном иске, суды правомерно руководствовались тем, что регистрация договора возможна только в период его действия, требования Общества направлены на желание пользоваться занимаемыми помещениями при наличии возражений со стороны арендодателя, в указанных договорах отсутствует чья-либо обязанность совершить необходимые действия для регистрации аренды, в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, свидетельствующие об уклонении Учреждения от государственной регистрации договоров аренды..."

Статья 610. Срок договора аренды