Особенности проведения специализированных ленд-девелопментов

Ленд-девелопмент достаточно сложная система мероприятий по развитию земельных участков и единых объектов недвижимости (ЕОН). Поэтому кроме общих, характерных для любого проекта сторон в зависимости от направления использования земельных участков, целей, задач и видов ленд-девелопмента проявляются большое число особенностей решения отдельных вопросов.

3.1. Особенности (строительного) инвестиционного ленд-девелопмента        

    Рост отдельных отраслей экономики вызвал подъем в сфере строительства, как способ наилучшего использования активов и эффективную отдачу инвестиций, направленных на развитие участков и недвижимости на рынке. Это в свою очередь привело к увеличению спроса на земельные участки под коммерческое строительство. И, как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент получают все наибольшее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40% до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги, и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Очень быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства так же приносят большие дивиденды своим владельцам.

    В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России, будет большим вследствие выгодности данного бизнеса. Существует очень большой, и все более увеличивающийся, спрос на земельные участки для строительства  по всей России. Продавцам крупных земельных участков целесообразно воспользоваться повышением ликвидности земельного участка путем разработки концепции освоения и развития территории и превращении обычного земельного отвода в дорогой девелоперский инвестиционный проект. Основной объём в рамках данного направления приходится на рынок жилой и коммерческой загородной недвижимости. Инвестиционный  проект предшествует по времени проекту ленд-девелопмента, а его решения являются основой формирования содержания последнего. Разработка инвестиционного проекта включает в себя следующие основные этапы:

§ Оценка финансовой реализуемости проекта и поиск дополнительных финансовых источников.

§ Оценка выгодности реализации инвестиционного ленд-девелопмента или участия в нем с точки зрения участников проекта, государства и общества.

§ Выявление граничных условий эффективности реализации проекта.

§ Финансово-экономическое обоснование и инвестиционная привлекательность проекта (ссылка на ФЭО)

§ Выработка рекомендаций по стратегии продвижения и по стратегии продаж проекта

§ Оценка риска, связанного с реализацией ленд-девелопмента и устойчивости проекта при случайных колебаниях рыночной конъюнктуры и других изменениях внешних условий реализации.

    Поскольку ленд-девелопмент не просто покупка - продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, тщательной проработатки соответствующий всему проекту архитектурногого и строительного  план. Так же необходимо проведение организационной работы для налаживания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры - подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества, и т.п.

    Этапы ленд-девелопмента для строительства:

· Поиск необходимого земельного участка и подготовку коммерческого предложения по нескольким наиболее интересным объектам;

· Просмотр (для собственных нужд компании-девелопера) или показ (заказчику-инвестору) земельных участков с выездом на «объекты»;

· Проведение предварительных расчетов экономической эффективности проекта, который можно реализовать на выбранных земельных участках;

· Подготовка отчета по оценке выбранного земельного участка или участков;

· изменение целевого назначения (чаще всего под строительство);

· разработка концепции объекта недвижимости, который можно построить на данном участке (маркетинговое исследование, маркетинговая и архитектурно-строительная концепция, бизнес план);

· подведение дежурных коммуникаций, получение технических условий (на коммунальные ресурсы - газ, электричество, воду, тепло);

· получение ряда согласований и продажа корпоративных прав на участок инвестору.

При разработки концепции особое внимание обращается на параметры земельного участка, которые определяются в первую очередь требованиями объекта строительства – здания или сооружения:

• Транспортная доступность и подъездные пути

• Предложение по разработке ландшафта

• Анализ прилегающего к участку района

• Окружение, видовые характеристики

• Экологическое состояние участка

• Статус и разрешенное использование земельного участка

• Наличие коммуникаций

• Экономическая ситуация и инфраструктура в районе

• Перспективы развития участка с учетом экономической ситуации в районе и перспектив развития района

• Оценка сильных и слабых сторон земельного участка, а также перспектив и возможных негативных последствий, связанных с развитием участка (SWOT анализ)

• Предварительное заключение по текущей стоимости участка (опт/розница)

• Аудит всех документов на земельный участок

Все остальные вопросы решаются в соответствие с общими положениями ленд-девелопмента.