Организация девелоперской деятельности

        Учитывая, что ленд-девелопмент как вид деятельности достаточно сложен, его проведение имеет определенную структуру, связанную как направлениями будущего использования земельного участка, видами девелоперской деятельности и целями и задачами конкретного ленд-девелопмента. Относительно направлений, целей и задач содержание ленд-девелопмента ранее рассмотрено.

По видам  участия в самом процессе и результатам девелоперская деятельность подразделяется:

- Fee-девелопмент, где девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар.

- Speculative-девелопменткогда девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта.

- BTS-девелопмент (Built-to-suit) в котором девелопер осуществляет решение комплекса задач по созданию объекта недвижимости под цели конкретного заказчика.

этапы комплексного ленд-девелопмента

    2.5.1 Этапы ленд-девелопмента

В наиболее общем виде ленд-девелопмент объекта недвижимости может быть сведен к трем основным этапам осуществления:

- концептуально- подготовительный;

- организационно-проектный;

- исполнительский;

Причем каждый из этапов может продолжаться несколько лет, так что собственно строительство составляет в общем цикле девелопмента лишь незначительную часть.

Этап разработки концепции включает в себя (п. 2.4.1, 2.4.3.):

• постановка целей девелопмента, общего видения проекта, и алгоритма их достижения;

• определение основных целей, задач и стратегии девелопмента по их достижению;

• исследование рынка и определение подходящего по местоположению и размерам земельного участка

Кроме того, для создания начальных стартовых условий ленд-девелопмента необходимо формирование объекта (рассмотрен в п.2.4.2),

• сбор необходимой информации и проведение специальных обследований и изысканий.

Организационно-проектный этап включает:

- формирование команды девелопера

- разработка и обоснование проекта по развитию земельного участка и других объектов недвижимости,

- согласование технических условий на подключение и присоединение

- определение финансовых средств для проведения ленд-девелопмента,

- получение согласований и разрешений от органов государственного контроля

Исполнительский этап включает:

- заключение контрактов на строительство, мелиорацию и др. виды работ и реализацию их;

- управление и распоряжение результатами ленд-девелопмента.

    Решение проблем по разработки концепции, формирования объекта и  анализу собранной информации позволяет приступать к осуществлению ленд-девелопмента. Оно определяет необходимую квалификацию и компетентность специалистов. привлекаемых для реализации ленд-девелопмента. При этом учитывается вид девелопмента, который осуществляется компанией. 

    Профессиональные ленд-девелоперы при Speculative-девелопментспециализируются на полном спектре услуг, а при Speculative-девелопмент и Fee-девелопмент выбирают, как правило,  консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекают подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Зачастую они осуществляют только начальную стадию ленд-девелопмента - инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам. В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся девелоперские компании решающие все вопросы – от заключения сделки до получения документа о регистрации собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

    В настоящее время девелопер обычно решает вопросы выбора и определение концепции развития земельного участка, формирование объекта недвижимости в наибольшей степени  соответствующей данной установленной идее, маркетинга; поиска путей и механизмов привлечения инвесторов; организация финансирования проекта; управление процессами ленд-девелопмента, сдача объекта собственнику, инвестору или его реализация путем продажи или аренды. 

Над проектом работает команда специалистов – число их может составлять десятки специалистов разной квалификации: изыскатели, проектировщики, разного направления,  экономисты, маркетологи, финансисты, инженеры шести-семи специальностей (по инфраструктуре, транспорту, оборудованию, инженерным сетям и т.п.), экологи, ландшафтные архитекторы, дизайнеры и пр. При этом основная фирма - девелопер устанавливает перечень фирм, имеющих необходимых специалистов и заключает с ними договоры. Разработка проекта может осуществляться как в одну, так и две стадии. В случае сложного объекта проектирования на первой стадии составляется проект-схема на весь объект и на весь период реализации ленд-девелопмента. В этой схеме производится увязка различных частей объекта или нескольких объектов по технологии, срокам создания. Она включает в себя следующие основные разделы:

• система территориальной организации отдельных видов деятельности, размещение инженерной и транспортной инфраструктуры, зонирование по функциональным типам использования земли (угодьям), организация территории в границах земельного участка.

• схема генерального плана, архитектурно-планировочных решений по застройке, рекомендаций по конструктивным особенностям, материалам строительства. Предложения по инфраструктуре и благоустройству территории,

• инвестиционная программа, позволяющую максимизировать доходность на основании маркетинга объекта недвижимости: определение потребности в инвестициях, стратегию ценообразования, прогноз графика продажи (сдачи в аренду), рекомендации по организации продаж (подбору арендаторов) и стратегию продвижения; прогноз поступления прибыли, график движения денежных средств и анализ финансовой эффективности проекта.

• организационной схемы проекта, охране и безопасности и графику реализации проекта;

На втором этапе составляются техно-рабочие проекты каждой части или отдельного объекта.

Все проектные решения подвергаются детальному экономическому обоснованию.