Определение эффективности проекта ленд-девелопмента

Являясь в первую очередь инвестиционным мероприятием ленд-девелопмент является не только способом решения предпринимательских целей собственника имущества, девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения значительных территорий. С учетом этого экономическая эффективность проектов девелопмента может быть оценена с позиции:

- девелопера и инвесторов, реализующих свои коммерческие интересы и обеспечивающих при этом экономическое развитие в целом территории;

- государства, муниципалитета для обеспечения бюджета и социально-экономического развития территории.

 Экономическая эффективность проектов девелопмента определяется соотношением затрат и результатов, обеспечением требуемой нормы доходности проекта. Ее оценка — неотъемлемая часть анализа проекта. Здесь же отметим основные аспекты народнохозяйственной, бюджетной и социальной эффективности девелопмента. Экономическая эффективность девелопмента  для территории проявляется в том влиянии, которое оказывает развитие недвижимости на экономические процессы и которое может иметь стоимостное измерение.

Влияние девелопмента на экономику подразделяется на два направления: территориальное и отраслевое. Территориальный направление экономической эффективности ленд-девелопмента состоит в том, что развитие земельной и связанной с ней другой недвижимости ведет к качественному изменению не только самих объектов недвижимости, но и их окружения, что максимально способствует повышению их ценности. При этом такое воздействие происходит как макро так и микроуровне. Стоимостная оценка положительных внешних эффектов ленд-девелопмента, и особенно создание механизмов, которые могли бы «улавливать» и перераспределять полученный эффект между участниками процесса развития недвижимости в соответствии с их вкладом в результат, — довольно сложная на практике задача. Чаще всего она ставится и решается применительно к ситуациям, когда стоимость частной недвижимости возрастает благодаря усилиям государства, а инструментом являются налоги  и платежи.  Обратная ситуация, когда частные инвестиции создают прирост стоимости окружающей недвижимости, далеко не всегда сопровождается компенсациями в пользу частного застройщика, хотя это с точки зрения устойчивости развития ленд-девелопмента необходимо. Максимизация экономического влияния ленд-девелопмента на качество развития территорий достигается при комплексном подходе с использованием таких организационно-экономических форм, которые рассматривают развитие отдельных объектов недвижимости системный подход к проблемам освоения территорий Эффективность определяется увеличением рыночной стоимости и доходности расположенной на территории недвижимости, ростом налоговых и иных поступлений в государственный бюджет и, самое главное, улучшением качества жизни населения территории: появление новых рабочих мест, развитие объектов социальной инфраструктуры, благоустройство территории и т. д..

Отраслевое направление эффективности ленд-девелопмента  его положительного влияния на экономическое развитие определяется высоким совокупным эффектом деловой активности в сфере недвижимости. Инвестиции в недвижимость ведут к росту активности в целом ряде смежных отраслей экономики: в мелиорации, производстве строительных материалов, жилищно-коммунальном хозяйстве, производстве потребительских товаров длительного пользования и в конечном счете обеспечивая прирост совокупного продукта в России.

Бюджетная эффективность ленд-девелопмента  проявляется в прямом и косвенном виде. Прямой бюджетный эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в росте платежей и налогов, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К  их числу  относятся платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов. Косвенный бюджетный эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

 Ленд-девелопмент имеет основной целью увеличение стоимости объектов недвижимости и приносимых ими доходов посредством учета изменяющейся ситуации, оценки рисков, использования возможностей развития, удачного вложения капитала. Он обеспечивает:

    - повышение ценности недвижимости на разных стадиях ее создания и использования, а значит рост налоговых поступлений;

- повышения эффективности производства, связанного с использованием недвижимости;

    - формирования новых, современных процедур управления,

    - сокращения времени и затрат на подготовительный этап инвестора и застройщика (особенно трансакционных затрат).

    Основные виды дохода от ленд-девелопмента на земельных участках за городом:

- при спекулятивной сделке, после приобретения участок перепродается если цена на него вырастет до приемлемого размера;

- стоимость земельного участка возрастает при смене категории земель, разрешенного использования, типа использования, устранения или сокращения влияние сервитутов;

- сокращение транзакционных затрат от земельно-кадастровых работ – разбивка на более мелкие участки, проведения комплекса работ от подготовки документации для постановке новых участков на кадастровый учет и регистрацию;

- стоимость земельного участка возрастает в результате улучшения свойств земельного участка в результате инжиниринга, строительства зданий и сооружений общего назначения;

- стоимость земельного участка возрастает в результате комплексного улучшения свойств объекта недвижимости (сдача под ключ).

    Для разных затронутых в процессе ленд-девелопмента сторон эффективность имеет определенные отличия.

    Для девелоперских компаний ее различия связаны с видами девелопмента. Эффективность Fee-девелопмент   связана с тем, что девелопер является исполнителем, не несет финансовых рисков и за свою работу получает фиксированный гонорар, который устанавливается  определенным образом по соглашению с заказчиком (собственник, инвестор). При реализации этого подхода заказчик нанимает Фи-девелопера, чтобы он предложил наиболее выгодный вариант использования земельного участка Инвестора или существующего уже объекта недвижимости, построил «под ключ» утвержденный объект и передал его заказчику для дальнейшего использования или продажи. Начинающие девелоперские компании, не имеющих значительных резервных финансовых средств и не завоевавших на этом рынке устойчивых позиций начинают именно с данного вида ленд-девелопмента.

    Эффективность Speculative-девелопмент, когда девелопер выступает в роли инициатора проекта, принимает на себя риски, связанные с неудачей проекта. В этом случае задача девелопера гораздо более сложна, нежели просто fee-development. Девелопер в этом случае создает недвижимость, выступая как организатор всего процесса. По сути девелопер выполняет все те же функции, что и в первой схеме, но кроме этого, еще и занимается формированием финансовой схемы ленд-девелопмента. При этом девелопер вкладывает в проект собственные средства, которые являются "начальным капиталом" инвестиционного части мероприятия. В дальнейшем финансирование у крупных девелоперских проектов обычно представляет собой сложную комбинацию собственных средств девелопера, привлеченных инвестиций, банковских кредитов и платежей от будущих владельцев (или арендаторов). Уровень прибыльности операций speculative-девелопментаопределяется уровнем рисков (финансовых, технологических, природных и др.) на территории где расположен объект ленд-девелопмента. В связи с этим, считается  что девелопмент такого рода является наиболее сложной из всех возможных операцией на рынке недвижимости, хотя бы потому что в одном проекте совмещены и риэлтерские, и строительные, и архитектурные, и очень сложные финансовые операции. Кроме того, девелоперу нужно понимать политические и экономические  процессы в жизни страны и хорошо знать законодательную базу.

    Виды эффективности ленд-девелопмента для государства и муниципальных образований.

• Непосредственный экономический эффект проектов развития недвижимости находит свое отражение в тех платежах и налогах, которые непосредственно возникают в процессе реализации проектов девелопмента. К такого рода доходам бюджета могут быть отнесены: платежи за право застройки, арендная плата за земельные участки, налоги на прибыль застройщиков и инвесторов, налоги с заработной платы работников, занятых в процессе реализации проектов.

• Опосредованный экономический эффект — это те доходы (или бюджетная экономия), которые получает бюджет в процессе функционирования созданного объекта недвижимости: налоги с прибыли предприятий, налоги с имущества, земельный налог и пр., а также экономия в связи повышением занятости населения, ростом их доходов и т. п.

    В итоге экономический эффект от денд-девелопмента трансформируется в социальный, который проявляется в улучшении среды проживания и жизнедеятельности, доходов, качества жизни населения под влиянием изменений в фонде недвижимости

 Принципиальными положениями при определении эффективности мероприятия ленд-девелопмента являются:

- учет различий в содержании мероприятий и действий входящих в ленд-девелопмент, расчет эффективности производится вначале по отдельным мероприятиям, а потом сводится в дальнейшем в целом по проекту;

- учет интересов всех затронутых сторон: поскольку в осуществлении процесса ленд-девелопмента принимает участие ряд коммерческих компаний, банки, страховые компании, муниципалитет, государство, необходимо определять эффективность для каждой заинтересованной стороны, чтобы иметь представление о их степени заинтересованности от результатов ленд-девелопмента;

- учет фактора времени - ленд-девелопмент может осуществляться в течение ряда лет, поэтому при расчете эффективности инвестиций следует учитывать не только факторы риска, но фактор времени.

    2.5.3. Организация осуществления ленд-девелопмента

Ряд мероприятий – строительных, мелиоративных по инжинирингу, геодезических выполняться могут выполнять эти специализированные работы. На основании разработанного проекта с ними также заключаются соответствующие договоры. При этом девелопер решает следующие задачи:

• выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

• создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

• создание системы контроля за ходом реализации проекта - наблюдение за процессами строительства, мелиорации и т.д.

• Консультирование по поводу принятия эффективных юридических и финансовых решений

• Постоянное нахождение в рабочей группе проекта, чтобы получить на выходе качественный привлекательный продукт

    Отсутствие какой-либо более или менее стройной системы, связывающей все вышеназванные формы реализации инвестиционных проектов, приводит к тому, что диалог участников процесса реализации проекта ленд-девелопмента не имеет под собой общепринятой и однозначной базы восприятия одних и тех же терминов и общего системного понимания реализуемых процессов. Процесс реализации ленд-девелопмента представляет собой последовательную смену состояния объекта во времени и последовательная совокупность этапов достижения целей инвестирования путем реализации инвестиционных проектов в области создания развития объектов недвижимости.

    Учитывая, что ленд-девелопмент в первую очередь инвестиционно-ориентированные мероприятия, а их реализация связана с изменением свойств и качеств объекта недвижимости, могут быть следующие модели в инвестиционно-строительной деятельности в порядке роста стоимости строительства и объема инвестиций:

1. Создание и развитие объекта недвижимости (строительство объектов) хозяйственным способом.

2. Привлечение генерального подрядчика.

3. На Основании договора EPC (engineering, procurement, construction — инжиниринг, поставки, строительство).

4. На основании договора EPCM (engineering, procurement, construction management — управление инжинирингом, поставками, строительством).

5. Привлечение Фи-девелопера.

6. Привлечение Концессионного Девелопера.

7. Реализация проектов через Спекулятивный Девелопмент.

    Выбор подрядчиков и заключение с ними контрактов, создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта и конечно создание системы контроля за ходом реализации проекта это важнейшая заключительная стадия ленд-девелопмента. Рассмотренные ранее этапы вовсе не обязательно последовательно сменяют друг друга; подчас в реальной практике они протекают параллельно друг другу, лишь логически вытекая друг из друга (как, например, проектирование и строительство), а некоторые вообще трудно рассматривать как отдельный этап, например то, что относится к маркетингу и управлению денежными потоками. По сути, перечисленные выше составляющие проектов развития недвижимости следует рассматривать как некоторые мероприятия, через которые раскрываются различные аспекты реализации проектов девелопмента.

    Девелопмент отличается от строительства тем, что  стадия внедрения проекта (строительство, реконструкция и т. п.) составляет лишь один (и далеко не самый сложный) из этапов процесса девелопмента. Цель девелопмента — не просто создание объекта недвижимости (это может быть достаточно для подрядчика). Цель девелопмента — получение дохода (прибыли) за счет создания объектов, удовлетворяющих потребности приобретателей (покупателей, арендаторов) недвижимости.

Поэтому маркетинг, управление и распоряжение результатами; определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании; беспечение сохранности и безопасности объекта; анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам; управление денежными потоками по проекту обязательное условие завершения спекулятивного ленд-девелопмента.

На этой стадии ленд-девелопмента необходимо решать:

• определение периода, способа и персонала для проведения маркетинговой кампании;

• обеспечение сохранности и безопасности объекта;

• анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

управление денежными потоками по проекту.

Контрольные вопросы

1. Виды ленд-девелопмента

2. Этапы осуществления ленд-девелопмента

3. Содержание этапа разработки концепции ленд-девелопмента

4. Содержание организационно-проектного этапа ленд-девелопмента

5. Содержание исполнительский этап ленд-девелопмента

6. Содержание основных разделов проекта ленд-девелопмента

7. Основные виды дохода от ленд-девелопмента

8. Эффективность Fee-девелопмент  

9. Эффективность Speculative-девелопмент

10. Виды эффективности ленд-девелопмента для государства и муниципальных образований

11.  Порядок осуществления ленд-девелопмента