ВОПРОСЫ ДОБРОСОВЕСТНОГО ПРИОБРЕТЕНИЯ

Возникновение права собственности

 По общему правилу, изложен­ному в ст. 218 ГК РФ, граждане и юридические лица являются собственниками имущества, со­зданного для себя или приобре­тенного у других лиц на основа­нии сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке ре­организации.

 Моментом возникновения прав на приобретенное недвижимое имущество является дата госу­дарственной регистрации прав на него, если законом не определено иное. Это «иное» возникает в трех случаях: при приобретении права собственности в случае полной выплаты пая членом потреби­тельского кооператива (ч. 4 ст. 218 ГК), в порядке наследования и реорганизации (п. 2 ст. 218 и ст. 1152 ГК).

 Последний случай долго ждет разъяснения. Су­дебная практика переполнена спорами между новыми собс­твенниками и регистрирующи­ми органами, отказывающимися регистрировать переход права собственности, если предыдущий собственник до регистрации перехода прав на недвижимость ликвидирован или продавец ре­организовался, не оформив права собственности на недвижимость, находящуюся во владении до вступления в силу Федерально­го закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

 Причем регистраторы прини­мают решения об отказе регист­рировать переход права собствен­ности, несмотря на положения п. 1 ст. 6 Закона № 122-ФЗ, в соответствии с которым права на недвижимое имущество, возник­шие до момента вступления в си­лу этого закона, признаются юри­дически действительными при отсутствии их государственной регистрации. А в соответствии с п. 2 этой же статьи государствен­ная регистрация возникшего до введения в действие упомянутого закона права на объект недвижи­мого имущества требуется при го­сударственной регистрации воз­никших после введения в дейс­твие Закона № 122-ФЗ перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона № 122-ФЗ сделки с объектом не­движимости.

 Пленумы дали разъяснение, как быть в описанной выше си­туации, и этим разъяснениям вынуждены будут следовать и ре­гистраторы. Суды отметили, что право собственности на недви­жимость согласно ст. 16 Закона № 122-ФЗ возникает с момента завершения реорганизации юри­дического лица. Следовательно, вновь возникшее юр. лицо вправе обратиться с заявлением о ре­гистрации права собственности в орган, осуществляющий гос­регистрацию прав на недвижи­мость, после завершения реор­ганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистри­ровано в Едином госреестре прав на недвижимость (ЕГРП), пра­воустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Собственность и добросовестность

В соответствии с абз. 2 ст. 223 ГК РФ недвижимое имущест­во признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момен­та государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключе­нием предусмотренных ст. 302 ГК РФ случаев, когда собствен­ник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

Ст. 302 ГК РФ ус­тановлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его от­чуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовес­тный приобретатель), то собс­твенник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, кото­рому имущество было передано собственником во владение, ли­бо похищено у того или друго­го, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ч. 1 ст. 302 ГК РФ). Частью 2 упомянутой статьи установлено: если имущество приобретено безвоз­мездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях. Из этого правила есть исключение, отмеченное в проекте постановления и которое нередко трактовалось в судебной практике неоднозначно. Если добросовестный приобретатель приобрел недвижимость возмезд­но, а затем передал ее последую­щему приобретателю безвозмез­дно, то истребовать у последнего это имущество первоначальным собственником уже нельзя. Счи­тается, что оно выбыло возмезд­но, и исключение из правила ч. 2 ст. 302 ГК РФ к этой ситуации уже не применимо.

Добросовестная давность

Лицо – гражданин или юри­дическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и не­прерывно владеющее как своим собственным недвижимым иму­ществом в течение 15 лет либо иным (движимым) имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это иму­щество (приобретательная дав­ность) (ст. 234 ГК РФ).

Владение признается добросовестным, если лицо, получая вла­дение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собс­твенности.

Давностное владение призна­ется открытым, если лицо не скрывает факт нахождения иму­щества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свиде­тельствует о сокрытии этого иму­щества.

Непрерывным признается вла­дение, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. На непрерыв­ность не влияет время, в течение которого имущество выбыло из обладания давностного приобре­тателя, если он смог вернуть такое имущество в судебном порядке, подав иск об истребовании иму­щества из чужого незаконного владения. В данном случае может образоваться временная утрата владения, и такой перерыв не прерывает давностный срок. Точ­но так же передача давностным владельцем имущества во вре­менное пользование другого лица не прерывает давностного владе­ния. Претендовать на приобрете­ние имущества в собственность по основанию приобретательной давности могут и те, кто стал син­гулярным (частичным правопре­емником) или универсальным правопреемником предыдущего владельца.

Владение имуществом как сво­им собственным означает вла­дение не по договору. По этой причине приобрести имущество по основанию давностного вла­дения нельзя, если оно находится в обладании по любым договорам (аренды, хранения, безвозмезд­ного пользования и т. п.).

Приобрести в собственность имущество, включая недвижи­мое, можно, если выполняются вышеперечисленные условия и если в суд будет подан иск о признании прав собственности. Ответчиком по иску в данном случае является прежний собс­твенник, а если он неизвестен и не должен был быть известен давностному владельцу, то в суд следует обращаться с заявлени­ем об установлении факта доб­росовестного, открытого и не­прерывного владения имущес­твом как своим собственным. В качестве заинтересованного лица к участию в деле привле­кается государственный регис­тратор.

 Важно отметить, что предва­рительная постановка бесхо­зяйной недвижимости на учет государственным регистратором по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится недвижимость, и последующий отказ в признании права муниципальной собственности на эту недвижимость не являются необходимыми условиями для приобретения частной собственности по основанию давностного владения.

 Также не является препятстви­ем для признания собственности по упомянутому основанию от­сутствие государственной регист­рации права собственности. А вот судебный акт об удовлетворении иска о признании права собствен­ности в силу приобретательной давности или об установлении факта добросовестного, откры­того и непрерывного владения имуществом как своим собствен­ным является основанием для регистрации прав собственности в ЕГРП [17].