Студопедия КАТЕГОРИИ: АвтоАвтоматизацияАрхитектураАстрономияАудитБиологияБухгалтерияВоенное делоГенетикаГеографияГеологияГосударствоДомЖурналистика и СМИИзобретательствоИностранные языкиИнформатикаИскусствоИсторияКомпьютерыКулинарияКультураЛексикологияЛитератураЛогикаМаркетингМатематикаМашиностроениеМедицинаМенеджментМеталлы и СваркаМеханикаМузыкаНаселениеОбразованиеОхрана безопасности жизниОхрана ТрудаПедагогикаПолитикаПравоПриборостроениеПрограммированиеПроизводствоПромышленностьПсихологияРадиоРегилияСвязьСоциологияСпортСтандартизацияСтроительствоТехнологииТорговляТуризмФизикаФизиологияФилософияФинансыХимияХозяйствоЦеннообразованиеЧерчениеЭкологияЭконометрикаЭкономикаЭлектроникаЮриспунденкция |
РАЗДЕЛ 5. ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННОСТИ
В СФЕРЕ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ Судебная практика переполнена исками строителей о признании права собственности на незаконно возведенные объекты недвижимости. По общему правилу ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, при этом оно может легализовать ее. Это позволяет ч. 3 ст. 222 ГК РФ. Узаконить постройку нельзя, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Сложность оформления разрешений на строительство, вызванная бюрократической волокитой и коррупцией, предопределила появление ноу-хау «как построить и узаконить недвижимость в короткие сроки». В соответствии с ним объекты возводятся без необходимых разрешений, после чего застройщик обращается в суд, чтобы узаконить самострой на основании ст. 222 ГК РФ. Это ноу-хау начали использовать и захватчики чужой земли, на которой строят недвижимость, уповая на то, что суд поможет ее узаконить, обязав собственника; земли (как правило, органы местного самоуправления) предоставить застройщику приглянувшийся кусочек в обмен на денежную компенсацию. Многочисленные споры подтолкнули пленумы судов разобраться и упорядочить судебную практику. Главный вывод, к которому пришли суды, – отсутствие разрешения на строительство само по себе не может быть основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Узаконить самострой можно, если застройщик предпринял надлежащие меры к его легализации, в частности попытался получить разрешение на строительство и (или) акт ввода объекта в эксплуатацию. В противном случае узаконить самострой не получится. При этом суд обязательно проверит правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Такой подход уже сложился на уровне Президиума ВАС РФ, например в постановлении от 26.01.2010 №11066/09 по делу № А63-15083/08-С1-4. Тем не менее важно учесть ряд моментов. Постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, создавать угрозу жизни и здоровью граждан. Кроме того, при ее строительстве не должно быть существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил. При отсутствии необходимых заключений компетентных органов или наличии сомнения в их достоверности суд будет назначать экспертизу по правилам процессуального законодательства. Например, постановлением ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 № Ф03-7322/2009 право собственности на самовольную постройку (5-й и 6-й этажи здания возведены без разрешительных документов) признано за заявителем по правилам ст. 222 ГК РФ, т. к. реконструкция была выполнена в соответствии с требованиями СНиП и сохранение надстроенных этажей не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Отметим, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется. Поэтому не стоит надеяться на гуманность суда (п. 22 постановления). Суды разъяснили, к кому предъявлять иск о легализации самостроя или его сносе. При узаконивании самостроя, возведенного на земельном участке, принадлежащем застройщику, при отсутствии необходимых разрешений ответчиком по иску является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге – уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга). Если самовольная постройка возведена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, но на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку должен обращаться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску считается застройщик. В этом случае он имеет право требовать от правообладателя возмещения расходов на постройку. Так что приглянувшееся ноу-хау вполне вписалось в правовое пространство и сознание судей. Если речь идет о сносе постройки, то предъявить такой иск по общим правилам подведомственности может собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с законом. Судьи не обошли вниманием случай, когда строительство ведет подрядная организация. Предъявлять иск о сносе следует к заказчику как лицу, по заданию которого осуществлено самостоятельное строительство. Как быть, если построенная недвижимость перешла во владение других лиц, не участвовавших в строительстве, а лицо, построившее спорный объект, уже не существует? Можно ли этот объект снести и к кому предъявлять иск? Пленумы разъяснили: ответчиком по таким спорам является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной. Например, при отчуждении самовольной постройки – ее приобретатель, при внесении ее в качестве вклада в уставный капитал – юридическое лицо, получившее это имущество, в случае смерти физического лица либо реорганизации юридического лица – лицо, получившее имущество во владение. Если ответчик, против которого принято решение о сносе самовольной постройки, не вел ее строительство, он вправе обратиться в суд с иском о возмещении убытков к лицу, осуществившему ее строительство. Но получить возмещение можно будет только тогда, когда есть к кому предъявлять иск. В случае ликвидации или смерти строительного нарушителя риск убытков повиснет на приобретателе. Судиться можно и с теми, кто зарегистрировал право собственности на недвижимость, обладающую признаками самостроя. Факт госрегистрации еще не означает полного и безоговорочного права на объект недвижимости. Лицо, чьи права нарушены постройкой, вправе и после нее обратиться в суд с иском о признании объекта самостроем с вытекающими из этого последствиями. Суд, удовлетворяя иск о самострое, обязан указать в мотивировочной части решения основания, по которым он признал имущество самовольной постройкой. Удовлетворять иск не помешают и обременения, имеющиеся на спорном объекте (аренда, залог и т. п.). С удовлетворением иска обременения прекращаются. При этом лица, правами которых обременен спорный объект, должны быть привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, поскольку судебный акт может повлиять на их права. Решение суда о признании недвижимости самовольной постройкой будет основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности. В совместном постановлении судьи также пришли к важному выводу в отношении недвижимости, реконструированной без необходимых разрешений. На нее распространяются положения ст. 222 ГК РФ. Т. е. в отношении таких объектов может быть принято решение об их приведении в первоначальное состояние. А если этого сделать нельзя, то суд может принять решение о полном сносе объекта. Перепланировка и переустройство (переоборудование), в результате которых не создан новый объект, не являются основанием для подачи иска о сносе по правилам самостроя. Лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Если такой объект, созданный в результате перепланировки или переоборудования, создает угрозу жизни и здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта [18].
|
||
Последнее изменение этой страницы: 2018-04-12; просмотров: 296. stydopedya.ru не претендует на авторское право материалов, которые вылажены, но предоставляет бесплатный доступ к ним. В случае нарушения авторского права или персональных данных напишите сюда... |