ИНФОРМАЦИОННОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРОВ

Риэлтерская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлтерская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

Риэлтерская деятельность – деятельность, осуществляемая на основе соглашения с заинтересованным лицом или по доверенности: по совершению от его имени и за его счет, от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица. Риэлтерская деятельность рассматривается как посредническая, т. е. осуществляется на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.

Профессиональный риэлтор – физическое лицо, зарегистрированное в качестве ИП, осуществляющее риэлтерскую деятельность.

Профессиональные участники рынка недвижимости – юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики.

Рынок недвижимости – совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве.

Потребители риэлтерских услуг – физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (агентством) договор на оказание риэлтерских услуг.

Участниками риэлтерской деятельности признаются, с одной стороны, юридические лица и ИП, осуществляющие риэлтерскую деятельность (риэлтерские фирмы, риэлторы), а с другой – потребители их услуг (клиенты).

Риэлтерской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность.

Риэлтор – физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлтерской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлтерской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

Брокер по недвижимости – физическое лицо, возглавляющее риэлтерскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлтерской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1) все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2) объяснение заказчику особенностей заключаемых договоров;

3) ведение переговоров и подписание договоров по продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4) получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5) осуществление рекламы своей деятельности;

6) хранение документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости при заключении договоров продажи объектов недвижимости.

Дилер по недвижимости – предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования [16].

***

 Риэлтерские фирмы осуществляют свою деятельность в условиях недостаточного правового регулирования данной деятельности. Риэлторы используют в своей работе всевозможные справочные материалы, гражданское законодательство РФ. В современных условиях необходимо создание единого информационного пространства.

 Оно предполагает единую систему справочников, классификаторов, кодификаторов, наличие соглашений по протоколам информационного обмена, форматам и структуре информационных сообщений, соглашений по структурам и форматам распределенных баз данных. Единое информационное пространство должно быть ориентировано на запросы структур исполнительной и представительной властей, на запросы заинтересованных лиц.

 Одним из важнейших законодательных актов в системе федерального ин-формационного права России является Федеральный закон от 20 февраля 1995 г. № 24-ФЗ «Об информации, информатизации и защите информации». В За-коне даны основные понятия, которыми оперируют в данной сфере.

 Владелец информационных ресурсов, информационных систем, технологий и средств их обеспечения – субъект, осуществляющий владение и пользование указанными объектами и реализующий полномочия распоряжения в пределах, установленных Законом.

 Информатизация – организационный социально-экономический и научно-технический процесс создания оптимальных условий для удовлетворения ин-формационных потребностей и реализации прав граждан, органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций, на основе формирования и использования информационных ресурсов.

 Информационная система – организационно упорядоченная совокупность документов (массивов документов) и информационных технологий, в том числе с использованием средств вычислительной техники и связи, реализующих информационные процессы.

 Информационные процессы – процессы сбора, обработки, накопления, хранения, поиска и распространения информации.

 Информационные ресурсы – отдельные документы и отдельные массивы документов, документы и массивы документов в информационных системах (библиотеках, архивах, фондах, банках данных и др.).

 Государственные информационные ресурсы в зависимости от сфер ведения подразделяются на три группы: федеральные, региональные и информационные ресурсы совместного ведения. Сферы ведения РФ, субъектов РФ и совместного ведения определены в ст. 71-73 Конституции РФ.

 Формирование государственных информационных ресурсов осуществляется благодаря предоставлению документальной информации гражданами, органами государственной власти, органами местного самоуправления, общественными и другими организациями. Перечни предоставляемой в обязательном порядке документальной информации определяются Правительством РФ.

 Информация – сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явлениях и процессах независимо от формы их представления.

 Конфиденциальная информация – документированная информация, доступ к которой ограничивается в соответствии с законодательством РФ.

Правовые основы обмена информации в настоящее время определяются нормативными актами: Конституция РФ (принята 12.12.1993); ГК РФ (1, 2, 3, 4 части); Закон о государственной регистрации прав № 122-ФЗ от 21.07.1997.

По запросам риэлторов должностными лицами предоставляются сведения:

 1) о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в государственной собственности, в собственности муниципальных образований;

2) о недвижимом имуществе и его характеристиках, находящемся в собственности юридических и физических лиц;

3) о юридических лицах и персональные сведения о гражданах.

Предоставление риэлторам любых из указанных выше сведений осуществляется исключительно при соблюдении условий такого предоставления.

Основанием предоставления риэлтору указанных сведений является его письменный запрос. В случае направления запроса риэлтором, являющимся юридическим лицом, в запросе должен быть точно поименован тот его штатный работник, который уполномочен руководителем организации-риэлтора на получение указанной информации.

Органы исполнительной власти субъектов РФ и органы местного само-управления вправе устанавливать плату за предоставление риэлторам запрашиваемой ими информации.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в государственной собственности субъектов РФ, собственности муниципальных образований, и его характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся органами по управлению государственным (муниципальным) имуществом реестр недвижимого имущества и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством.

Предоставление риэлторам информации о государственном (муниципальном) недвижимом имуществе сверх объема сведений, включенных в соответствующий реестр, не допускается.

Сведения о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, и их характеристиках предоставляются по запросам риэлторов при условии, что соответствующие объекты включены в ведущийся уполномоченным на это органом реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или находятся в иной базе данных с открытым доступом и не относятся к числу режимных объектов, разглашение информации о которых запрещено законодательством. Сведения об эксплуатационных характеристиках указанных объектов предоставляются риэлторам также органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов.

Предоставление риэлторам информации о недвижимом имуществе, находящемся в собственности юридических и физических лиц, сверх объема сведений, включенных в реестр прав на недвижимое имущество, земельный кадастр или иную базу данных с открытым доступом, не допускается.

Предоставление риэлторам сведений о юридических лицах осуществляется органами государственной регистрации юридических лиц в объеме сведений, включенных в ведущийся ими реестр.

Предоставление риэлторам персональных сведений осуществляется:

1) органами внутренних дел (ФМС) – в объеме сведений о фактах прописки (регистрации) граждан по адресам их места жительства;

2) органами жилищно-коммунального хозяйства и организациями, осуществляющими эксплуатацию объектов жилого и нежилого фондов, – в объеме сведений, включаемых в ведущиеся этими органами домовые книги;

3) органами социального обеспечения – в объеме сведений, необходимых для установления характера и содержания прав на недвижимое имущество несовершеннолетних граждан и иных лиц, признанных в установленном порядке ограниченного или полностью недееспособными, инвалидов, пенсионеров;

4) органами регистрации актов гражданского состояния – в объеме сведений, включаемых в журналы записи актов гражданского состояния;

5) специализированными лечебными учреждениями – о фактах состояния граждан на их учете.

 Принцип открытости не распространяется на документы, отнесенные законом к категории ограниченного доступа. Степень секретности сведений, составляющих государственную тайну, должна соответствовать степени тяжести ущерба, который может быть нанесен безопасности РФ вследствие распространения сведений. Отнесение сведений к государственной тайне осуществляется руководителями органов государственной власти в соответствии с Перечнем должностных лиц, наделенных полномочиями по отнесению сведений к государственной тайне, утверждаемых Президентом РФ.

 К сведениям, составляющим специально охраняемую тайну, относится конфиденциальная информация. Перечень сведений конфиденциального характера определен в Указе Президента РФ от 6 марта 1997 г. № 188, согласно которому к таким сведениям относятся:

 1) сведения о фактах, событиях и обстоятельствах частной жизни гражданина, позволяющие идентифицировать его личность (персональные данные);

 2) ведения, составляющие тайну следствия и судопроизводства;

 3) служебные сведения, доступ к которым ограничен органами государственной власти в соответствии с ГК РФ и федеральными законами;

 4) сведения, связанные с коммерческой деятельностью, доступ к которым ограничен в соответствии с ГК РФ и др. законами (коммерческая тайна);

 5) сведения, связанные с профессиональной деятельностью, доступ к кото-рым ограничен в соответствии с Конституцией РФ и федеральными законами.

К ним относятся медицинская, нотариальная, адвокатская тайна, банковская тайна, тайна усыновления, семейная тайна, тайна переписки, телефонных переговоров, почтовых отправлений, телеграфных и иных сообщений, журналистская тайна и ряд других тайн.

 Предоставление риэлтору сведений о фактах усыновления граждан не до-пускается вне зависимости от характера запроса и обстоятельств, на которые ссылается запрашивающий такие сведения риэлтор.

Предоставление риэлтору сведений о состоянии гражданина на учете в специализированном лечебном учреждении допускается исключительно при наличии мотивированного обоснования о необходимости получения риэлтором таких сведений, письменного согласия проживающих с таким гражданином совершеннолетних родственников и письменного разрешения вышестоящего по отношению к лечебному учреждению органа здравоохранения. Предоставление риэлтору иных врачебных сведений о гражданине, за исключением простого факта нахождения или отсутствия его на учете в специализированном лечебном учреждении, не допускается.

 Разглашение риэлтором ставших известными ему персональных сведений о гражданине, составляющих врачебную тайну или тайну усыновления, является безусловным основанием для привлечения его к ответственности.

 Риэлтор обязан:

 1) информировать потребителя риэлтерских услуг о законодательных и нормативных актах в области рынка недвижимости;

 2) не разглашать информацию, полученную в ходе проведения сделки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством;

 3) обеспечивать сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки;

 4) предоставлять клиенту достоверную и полную информацию в отношении объекта недвижимости, прав на него и о собственнике (владельце), которая может быть получена на законных основаниях;

 5) обеспечивать правовую защиту интересов клиента путем составления проектов сделок, разъяснения прав и обязанностей, а также содержания и правовых последствий сделки;

 6) предоставлять оригинал свидетельства о государственной регистрации.